Volgens de directie van DIM is het bod van Equity One van 7,30 dollar het hoogste bedrag dat beleggers in DIM Vastgoed de komende jaren voor hun aandeel kunnen krijgen. Aandeelhouders kunnen dit moeilijk geloven.
Beleggers willen bovendien opheldering over de positie waarin DIM zich de afgelopen tijd heeft gemanoeuvreerd ten opzichte van grootaandeelhouder Equity One.
Dat bleek tijdens de buitengewone aandeelhoudersvergadering van DIM over het bod dat Equity One op 17 februari heeft uitgebracht op het vastgoedbedrijf.
Brief: VEB vraagt opheldering aan DIM
Overnameprooi DIM zet aandeelhouders voor het blok
Benarde situatieVoorzitter van de raad van commissarissen (RVC), Cees van Rees deed tijdens de bijeenkomst zijn best de overname aan aandeelhouders te 'verkopen' door de benarde situatie waar DIM zich momenteel in bevindt, met klem te benadrukken.
Zo stelde Van Rees dat in Florida, waar al het onroerend goed van DIM is gelegen, niet alleen de waarde van het vastgoed sterk is gedaald, maar dat ook de gehele lokale economie tot stilstand is gekomen.
Grote werkloosheid, veel leegstand van huizen, geen uitbreidingsplannen, dus geen bouw van huizen en dus ook geen groei in de bevolking, waar de winkelcentra van DIM het van moeten hebben.
Daar komt nog eens bij dat de risicoaversie van bankiers het absolute nulpunt lijkt te bereiken. DIM financierde haar vastgoed in het verleden met slechts 35 procent eigen vermogen, nu vragen bankiers om 50 procent, en alleen voor centra op de beste locatie. De hefboom (‘leverage') slaat keihard terug.
Klem in financieringDIM zit klem: de solvabiliteit is eind 2009 maar 14 procent en DIM heeft meer geld nodig voor de financiering dan in het verleden. Niet verwonderlijk dat de beurskoers decimeerde, ook omdat grootaandeelhouder Equity One bijna alles voor het zeggen heeft.
Een emissie behoort tot de mogelijkheden, maar dit zou een sterke verwatering met zich meebrengen. Het aantal uitstaande aandelen zou al gauw moeten verdrievoudigen om een redelijke solvabiliteit te krijgen, dit betekent dat de winst van ca 1,45 dollar per aandeel door drie gaat.
Banken blijken na lang aarzelen steeds slechts bereid tot verlenging van de financiering voor zeer korte periodes. Het probleem wordt zo niet opgelost, maar uitgesteld. Een emissie kan uitkomst bieden, maar dan is er nog geen aantrekkelijk rendement.
Keuze voor Equity OneOpvallend is dat DIM in september bij de herfinanciering van het grootste project in de portefeuille, Carolina Pavilon uiteindelijk koos voor financiering door Equity One. Dit terwijl Aegon dezelfde lening tegen dezelfde voorwaarden aanbood.
Maar DIM heeft een afspraak met Equity One dat de grootaandeelhouder bij gelijke voorwaarden de financiering mag doen. Een keuze die niet bepaald een pluim verdient voor goede governance.
WurggreepDe onafhankelijke leden van de RVC van DIM hebben in het verleden altijd pal heeft gestaan voor de belangen van de minderheidsaandeelhouders. Maar inmiddes houden grootaandeelhouder Equity One en de kleine aandeelhouders elkaar in een wurgreep.
Niet altijd zijn hun belangen gelijk. Equity One heeft bovendien een grote macht binnen DIM gekregen: een bepalende stem in de aandeelhoudersvergadering en in de directie, uitvoering van het beheer en onderhoud, financier van het grootste onroerend goed. Dan is de schijn van eigen voordeel gauw gewekt.
Vraagtekens rond het bodOm aan deze wurgreep te ontkomen heeft Equity One nu dus het bod op de resterende 25 procent van de aandelen DIM uitgebracht. Aandeelhouders hebben zeker ook gezien de timing hun bedenkingen bij het bod.
Het bod komt aan het eind van een lange reeks van voor sommige aandeelhouders wel heel toevallige forse afwaarderingen van het vastgoed.
DIM trekt na nieuwe waardedaling de winstverwachting voor heel 2009 in
En dan nog een groot vraagteken. Equity One rapporteert over 2009 dat zij op een transactie waarbij zij bijna 2 miljoen aandelen DIM van Homburg heeft verworven, een winst heeft geboekt van 27,5 miljoen dollar. Aan Homburg betaalde zij het equivalent van 11 dollar per aandeel in aandelen Equity One.
Opmerkelijk, want in het biedingsbericht geeft Equity One een prijsrange voor het aandeel van 3,85 dollar en 6,50 dollar, wat de basis vormt voor het bod van 7,30 dollar. De directie van DIM vond dit verschil ‘irrelevant'. De aanwezige bestuursvoorzitter van Equity One, Tom Caputo kon dit - bij gebrek aan kennis - niet uitleggen.
OordeelsvormingZolang er nog geen antwoord is op deze kwestie kan door aandeelhouders geen eindoordeel over het bod worden gegeven. In elk geval is in de aandeelhoudersvergadering duidelijk gemaakt dat beleggers voorlopig weinig heil kunnen verwachten van het voortzetten van hun minderheidspositie.
Gelukkig is op 18 maart aanstaande de gewone aandeelhoudersvergadering van DIM. De discussie wordt daar hopelijk voortgezet.