Vanaf volgend jaar zullen de beide VastNed-fondsen onder een eigen management opereren. Dat zet de deur open voor een overname, maar zijn de fondsen wel zo interessant?
Een van de obstakels bij de fusiebesprekingen tussen kantorenfonds VastNed O/I en Nieuwe Steen Investments (NSI) was het overkoepelende managementcontract dat op beide VastNed fondsen rust.
NSI had dit moeten afkopen, omdat anders de kosten van het contract volledig op VastNed Retail zouden komen te liggen.
Knoop door
VastNed hakt nu eigenhandig de knoop door. Per 1 januari 2012 zullen de beide VastNed fondsen hun bestaande samenwerking op managementgebied beëindigen. Dit brengt wel circa 5 miljoen euro kosten met zich mee die voor 2,3 miljoen euro voor rekening komen van het kantorenfonds en voor 2,7 miljoen euro op VastNed Retail worden verhaald.
Deze kosten worden in de jaarcijfers van 2011 verwerkt. Voor VastNed Retail spreken we toch over circa 7 procent van de jaarwinst en voor VastNed O/I zelfs over 9 procent. Dat hakt er dus behoorlijk in, temeer daar het bedrijfsmatig niet erg goed gaat met de beide fondsen.
VastNed O/I in zwaar weer
VastNed O/I moet steeds dieper in de buidel tasten om huurders met allerlei extra's over te streep te trekken. Bij de in 2010 nieuw gesloten contracten vertegenwoordigen deze lokkertjes al snel 10 procent van de huurwaarde. Gecombineerd met de algehele huurdruk lagen de nieuwe huurcontracten (13,5 procent van totaal) gemiddeld 14,4 procent onder het oude huurniveau.
Cijfers VastNed O/I
De lokkertjes ten spijt, liepen het afgelopen jaar meer huurders weg dan dat er nieuwe kwamen. De bezettingsgraad daalde van 87 procent tot 83 procent. Het directe beleggingsresultaat (huurinkomsten minus kosten) zakte ineen van 29,7 miljoen euro (1,58 euro per aandeel) tot 25,0 miljoen euro (1,32 euro per aandeel).
VastNed O/I ontkwam er daardoor niet aan nog eens 41,6 miljoen euro (3,9 procent) op de boekwaarde van de kantoren af te schrijven (intrinsieke waarde 16,72 per aandeel). In 2009 werd al 86 miljoen euro afgeboekt.
Voor dit jaar ziet het er niet veel beter uit en durft de directie zelfs geen uitspraken te doen. Bij een verdere waardedaling dreigt een verhoging van het rentetarief door de banken wat circa 1 miljoen euro extra gaat kosten. Verder zijn er dit jaar al een aantal huurders vertrokken en zijn er advieskosten gemaakt voor de besprekingen met NSI.
De gang van zaken zo overziend had VastNed wellicht toch wat toeschietelijker moeten zijn naar NSI.
Huurdruk bij Retail
De winkels van VastNed Retail doen het een stuk beter dan de kantoren, maar ook hier zijn haarscheurtjes waarneembaar. De bezettingsgraad bleef op een hoog niveau van ruim 95 procent, maar nieuwe huurafspraken (8,1 procent van totaal) lagen gemiddeld 3,3 procent onder de oude huur.
VastNed Retail benadrukt dat dit vooral komt door landen als Spanje en Frankrijk. Dat mag zo zijn, deze landen zijn goedvoor circa 45 procent van de portefeuille.
Cijfers Vastned Retail
Dat de totale portefeuille van VastNed Retail fractioneel duurder in de boeken is gezet (intrinsieke waarde 52,75 euro per aandeel), komt uitsluitend doordat er in de retailmarkt genoegen genomen wordt met lagere aanvangsrendementen (yield shift).
Meer over VastNed Retail
Door de huurdruk en uitbreiding van het aantal aandelen daalde het directe resultaat tot 3,68 per aandeel (2009: 4,03 euro).
VastNed Retail staat er balanstechnisch beter voor dan het kantorenfonds en dat biedt meer expansiemogelijkheden. Ondanks aanhoudend druk op de Spaanse huren, verwacht VastNed Retail als totaal een bescheiden huurstijging dit jaar, resulterend in een fractionele groei van het directe resultaat per aandeel. De kosten van de managmentsplitsing zijn hierin niet meegenomen.
Alle jaarcijfersopeenrij
Het is nu afwachten hoe VastNed de managementpoppetjes gaat invullen en wat CEO Reinier Gerrevink gaat doen.
MEER VASTNED OFFICES:
VastNed Offices ploetert alleen verder na mislukking fusiegesprekken 14 februari 2011
NSI zet druk op de ketel bij VastNed O/I 9 februari 2011
Verrassingsaanval Nieuwe Steen op Vastned Offices 13 december 2010
VastNed O/I slechtste jongetje van de vastgoedklas 5 november 2010
MEER VASTNED RETAIL:
Beursgenoteerd vastgoed krijgt het moeilijker en moeilijker 11 mei 2012
VastNed Retail op koopjesjacht om te profiteren van misère op vastgoedmarkt 9 november 2009
VastNed Retail verwacht meer winst uit verhuur dankzij lagere rente 10 augustus 2009