Beleggers zoeken beschutting nu de nervositeit oploopt op de aandelen- en kredietmarkten. Nederlands vastgoed blijkt voorlopig niet de gewenste haven met bijbehorend rendement.
Goud brak deze week nieuwe records en datzelfde gold voorde Zwitserse frank ten opzichte van de euro. Ook vastgoed wordt als veilige haven genoemd, maar dat valt toch tegen.
De perceptie is dat Nederlandse beursgenoteerde vastgoedfondsen het dit jaar beter hebben gedaan dan de AEX. Dat is niet het geval.
In de praktijk blijkt vastgoed niet zo'n defensieve belegging. Gecorrigeerd voor dividend komen vastgoedfondsen er wat genadiger af, maar van een duidelijke outperformance ten opzichte van de AEX is geen sprake.
Op basis van 'total return', koersrendement plus dividend, heeft een belegging in de AEX tot op heen een verlies van 6,3 procent opgeleverd.
De meeste vastgoedfondsen zitten rond dat cijfer. Nederlandse beursgenoteerd vastgoed doet het daarmee ook minder goed dan de bekende FTSE EPRA/NAREIT wereld-index, die dit jaar een totaalrendement laat zien van -1,8 procent.
Unibail Rodamco is de grote winnaar met een plus van bijna 7 procent dit jaar. Verliezer is NSI (-9,3 procent). Het bod op kantorenfonds VastNed O/I wordt het bedrijf niet in dank afgenomen. VastNed O/ I doet het vanwege het bod relatief goed (-2,1 procent).
Gouden greep
Een belegging in goud bleek dit jaar de gouden greep. De goudprijs staat tot nu op een plus van circa 15 procent.
Bij het rendement op goud gaat het om pure prijsstijging, want goud levert verder niets op qua rente of dividend. Dat maakt de prijsontwikkeling ook minder voorspelbaar.
Vastgoed voorspelbaar?
Op zich is vastgoed wel goed voorspelbaar qua winstontwikkeling. De huurstromen staan immers min of meer vast en datzelfde geldt voor de kosten.
Toch hebben weinig vastgoedfondsen een winstprognose afgegeven. Dat zegt misschien wel iets over de mate waarin er zekerheid bestaat over de kwaliteit van huurders en de mate waarin de huurprijzen zich ontwikkelen.
Belegger wil top
Volgens marktkenners van ING kan het ontbreken van winstprognoses in de vastgoedsector ook te maken hebben met het feit dat vastgoedfondsen in toenemende mate willen beleggen in top-winkelcentra.
Deze kennen een stabielere huurstroom, maar genereren wel een lager rendement en hebben dus een geringere bijdrage aan de winst per aandeel.
Deze trend zie je feitelijk door de gehele vastgoedwereld. Op deze wijze ontstaat er een grote scheiding tussen kwaliteitsvastgoed en B-panden.
Voor vastgoedbeleggers is dat geen verkeerde ontwikkeling. De risico's worden hierdoor immers ingeperkt, lees oplopende leegstand.
Oplopende leegstand is momenteel het grootste risico voor de vastgoedsector. Verder is de hoogte van de huurstroom is niet zeker meer. Huren staan onder druk, ook in de retailsector.
Het ontbreken van een winstverwachting zegt iets. Zwijgen kan vaak op zichzelf al als een winstwaarschuwing worden gezien. Beleggers houden daar rekening mee.
Toeval of niet, Unibail Rodamco heeft wel een winstprognose afgegeven. Grootste daler Nieuwe Steen investeert juist contra de markt en neemt meer risico in de portefeuille. Beleggers zijn daar momenteel wars van.