De Europese vastgoedsector staat een periode van complexe herfinancieringen en saneringen te wachten en is daardoor een tikkende tijdbom. Britse bankiers en industriëlen maken zich ernstig zorgen over de bedreigingen van de vastgoedmarkt.
Dat meldt de Britse krant The Financial Times maandag op zijn website.
De sector staat onder zware druk. Lage bezettingsgraden en huurprijzen van kantoor- en winkelruimtes brengen steeds meer eigenaren in de problemen. Een toenemend aantal fondsen kan daardoor niet langer aan betalingsverplichtingen voldoen.
Pakketjes
Veel fondsen moeten de komende tijd bovendien hun schulden herfinancieren. Dit kan wereldwijd tot grote problemen leiden. De grootste zorg betreft commercial mortgage-backed securities (CMBS).
Dit zijn complexe obligaties, waarin veel van de kredieten voor commercieel vastgoed zijn verpakt en verhandeld. Met name in de periode 2004 tot 2007 werd een toenemend aantal kredieten in dit type pakketjes aan beleggers doorverkocht.
Miljardenmarkt
Het CMBS-segment is verantwoordelijk voor ongeveer 20 procent van de financiering van de commerciële vastgoedsector. Alleen al in de Verenigde Staten is de markt voor deze producten ongeveer 700 miljard dollar groot.
Aan het einde van 2012 loopt voor grofweg 153 miljard dollar aan CMBS-leningen af. De schatting is nu dat het voor ongeveer 120 miljard dollar daarvan moeilijk zal zijn om herfinanciering te vinden.
Leningen
Voor de kredietcrisis uitbrak werd massaal geld (uit)geleend aan vastgoedfondsen, er van uitgaand dat de bezettingsgraden en huren van commercieel vastgoed zouden stijgen. Nu het tegenovergestelde is gebeurd, krijgen de fondsen niet voldoende geld meer binnen voor de rentebetalingen van de leningen.
Doordat de waarde van gebouwen bovendien ver is gedaald, zullen eigenaren niet in staat zijn om de bestaande leningen te verlengen of te vervangen door nieuwe financieringen.
Systeemrisico
De gevolgen kunnen groot zijn. Het verlies komt bijvoorbeeld niet alleen voor rekening van de vastgoedeigenaren, maar ook voor partijen die in CMBS-leningen hebben belegd, zoals hedgefondsen, pensioenfondsen, verzekeraars en andere financiële instellingen.
De vrees bestaat dat de problemen met CMBS de economie serieuze schade zal berokkenen. Het afgelopen halfjaar is sprake van een grote toename van beslaglegging op onroerend goed waarop de hypotheken rusten, die verpakt als obligaties door Wall Street werden doorverkocht.
Als de verliezen zich blijven opstapelen zal het Amerikaanse banksysteem nog eens een enorme tik krijgen. Analisten van Goldman Sachs schatten dat de verliezen op Amerikaanse commerciële onroerend goedleningen, die zijn verstrekt tussen 1995 en 2008, kunnen oplopen tot 234 miljard dollar.
Europa
Ook Europa zal de dans niet ontspringen. Een deel van de grootste Europese leningen moet binnen twee jaar worden geherfinancierd. De helft van het totaal in 2011 en 2012.
De Britten trekken nu dus vast aan de alarmbel. De zorgen zijn groot. ‘De hoeveelheid uitstaande CMBS, die geherfinancierd moeten worden vormen een bijzonder groot probleem. Het is wachten tot de markt wordt geraakt', zegt Edmund O'Kelly van KPMG tegen The Financial Times.