De tijd van het probleem bagatelliseren is voorbij. De Nederlandse kantorenmarkt staat pas aan het begin van drastische afwaarderingen. Ook taxateurs kunnen de dijkbreuk niet tegenhouden.
Optimisme zit in de aard van vastgoedjongens. Zorgen over de kantorenmarkt werden aanvankelijk glimlachend weggewuifd. Toen bleek dat leegstanden verder toenamen en huurprijzen onder druk kwamen, zou dit slechts een tijdelijke correctie zijn.
De weg naar boven zou snel worden gevonden. Sedert een jaar of twee erkennen zelfs de insiders dat de problemen structureel zijn, hoewel ze daarbij meteen aangeven dat de misère beperkt blijft tot de kantorenmarkt. Hopen ze.
Kantoren kansloos
Er is teveel kantoorruimte in Nederland, gevoed door de jarenlange bouwwoede van optimistische investeerders en projectontwikkelaars. En gefaciliteerd door opportunistische gemeentes, die via de verkoop van grond de gemeentekas vulden en de gemeenschap verwenden met het zoveelste kansloze industrie-/kantorenterrein of op zijn best bestaande complexen leeg trokken.
Tegelijkertijd loopt de vraag structureel terug, waarbij fileleed thuiswerken stimuleert en een solide ICT infrastructuur dit mogelijk maakt. Conjunctureel komt de haperende economie daar nog bij. Een op de zeven kantoorpanden in Nederland staat leeg.
Onroerend goed ook kwetsbaar buiten kantoren
Sommige investeerders zijn optimistischer over winkelpanden. Of dit gerechtvaardigd is, valt te betwijfelen. Een dalend consumentenvertrouwen, aangemoedigd door (dreigende) werkeloosheid, zal de koopbereidheid van winkelend Nederland inperken.
Structureel nemen verkopen via internet een steeds belangrijkere plaats in, waarmee de behoefte aan winkelruimte afneemt.
Ook de woningmarkt staat door deze factoren onder druk, waarbij het bovendien - terecht - steeds moeilijker wordt voor sommige aspirant-woningbezitters een hypotheek te krijgen naar hun wensen. De aanhoudende onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek helpt ook niet.
Taxateurs als dijkbewaarders
Je zou verwachten dat met bovenstaande ontwikkelingen vastgoed in de afgelopen jaren met tientallen procenten is afgewaardeerd. Dat blijkt mee te vallen. Sommige kantorenportefeuilles zijn slechts met zo'n 15 procent afgewaardeerd, voor de rest (met name kantoren en winkels op toplocaties) lijkt helemaal geen reden tot zorg.
Niemand staat te springen om afwaarderingen. Banken, vastgoedfondsen en beleggers zijn daarom dank verschuldigd aan taxateurs. Zij gebruiken recente vastgoedtransacties en huurprijzen als basis voor hun taxaties.
Bij een verslechterende vastgoedmarkt loopt het aantal transacties aanvankelijk terug, zonder dat de prijs daalt. De markt zit dan vast. De verkoper wil niet met de prijs omlaag, terwijl de koper het pand te duur vindt.
Pas na enige tijd wordt de druk groot genoeg en daalt de prijs. Tot dat moment zien taxateurs geen aanleiding waarderingen neerwaarts aan te passen.
De recente transacties vormen dus niet altijd een solide basis voor een reële waardebepaling. Helaas geldt dit ook voor de huurprijzen. Deze worden namelijk vaak kunstmatig hoog gehouden.
Om toch huurders te lokken, krijgen ze huurvrije periodes aangeboden. Of worden panden volledig naar wens gratis aangepast. Zonder deze extraatjes zou de huurprijs veel lager liggen. De taxateur gebruikt echter de officiële huurprijs in zijn model, waarmee de taxatie te hoog uitpakt.
Glazen bol kan in glasbak
Taxeren is geen exacte wetenschap, dus naast recente transacties en huurprijzen, ontbreekt gelukkig ook de glazen bol niet in het arsenaal van de taxateur. Wel zo gemakkelijk, mocht de taxatie fors naar boven moeten worden afgerond. Klant is koning, nietwaar.
De glazen bol kan binnenkort naar de glasbak. Eind oktober hield vastgoedadviseur CBRE het niet meer droog door 30 kantoren van Hanzevast met 21 procent af te waarderen ten opzichte van de taxatie een jaar eerder...die door dezelfde CBRE was verricht.
Het Financieele Dagblad opende deze week met de mislukte veiling van de kantorenportefeuille van Uni-Invest. Er waren geen kopers voor de ruim 200 gebouwen, ondanks de korting van 40 procent.
Hoezo dijkbreuk?
Meer columns van Errol Keyner