Vastgoedfondsen wijzen beleggers graag op de mooie dividenden die ze betalen. Dat Vastned nu de uitkeren wil beknotten is een nieuwe domper voor beleggers in het toch al geplaagde beursfonds.
De Spaanse consument heeft op dit moment wel iets anders aan het hoofd dan winkelen. Vastned ondervindt het aan den lijve.
De portefeuille van de vastgoedonderneming bestaat voor 16 procent uit winkelcentra in Spanje. Maar dat wordt steeds minder. Niet door een bewuste keuze, maar door aanhoudende afschrijvingen op de waarde van de winkels.
Afschrijven
In het afgelopen kwartaal moest opnieuw afgeschreven worden, 28,1 miljoen euro. Daarmee komt de teller voor dit jaar op een afwaardering van 79,1 miljoen euro en dat is bijna een min van 20 procent ten opzichte van het begin van het jaar.
Het kost Vastned steeds meer moeite om het Spaanse vastgoed verhuurd te krijgen. De bezettingsgraad staat aanhoudend onder druk terwijl deze nu al bijzonder laag is binnen de portefeuille. Bovendien wordt het steeds moeilijker om winkels te verhuren of bestaande contracten te verlengen naarmate meer winkels leeg staan.
De huurinkomsten staan fors onder druk door minder huurders en lagere huren. Bovendien maakt Vastned steeds meer kosten om winkels verhuurd te krijgen. Lokketjes om huurders binnen te hengelen of houden vraten in het derde kwartaal 7,4 procent van de inkomsten weg.
Dat is geen eenmalige post, want Vastned spreidt die kosten over de looptijd van het huurcontract. Die kostenpost gaat de komende jaren daarom terugkeren en blijft het resultaat drukken.
Resultaten over breder front lager
Maar er is meer dan alleen Spanje. De financiële resultaten staan over een breder front onder druk. Het directe beleggingsresultaat, het verschil tussen de ontvangen huren en de exploitatiekosten, daalde over de eerste negen maanden van het jaar van 50,6 miljoen naar 47,1 miljoen euro.
Het indirecte resultaat, dat voornamelijk bestaat uit de waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille, werd bovendien in rode cijfers geschreven, een min van 42,9 miljoen euro.
Grotendeels veroorzaakt door de Spaanse activiteiten, maar ook in Nederland en Frankrijk was sprake van een lagere boekwaarde voor het vastgoed.
Focus op panden in winkelstraten
Positieve uitzondering binnen de portefeuille zijn de panden in winkelstraten, locaties waar passantenstromen en consumentenbestedingen elkaar ontmoeten, zoals Vastned zelf zegt.
De bezettingsgraad van de zogenaamde high street shops ligt met 97,2 procent op een aanmerkelijk hoger niveau dan de rest van de portefeuille.
Bovendien wist Vastned in de afgelopen periode in dit segment de huren nog wel te verhogen en was er sprake van opwaartse aanpassing van de waarde van de winkelpanden.
Nu maken de high street shops nog iets meer dan de helft van de portefeuille uit, maar dat moet in de toekomst naar een belang van 65 procent worden getild.
Minder dividend
Bij de publicatie van de resultaten liet Vastned ook weten het dividendbeleid te willen wijzigen. Waar nu nog het volledige directe resultaat wordt uitgekeerd wil Vastned terug naar 75%.
"Met deze aangepaste pay-out kan worden voorzien in de voorkomende kapitaalbehoefte", aldus de onderneming.
Vastned wenst het nieuwe beleid direct te hanteren voor de vaststelling van het dividend over 2012. Op basis van de door de onderneming verwachte directe resultaat van 3,25 tot 3,30 euro, zal het dividend daarmee uitkomen op 2,55 euro.
Dat is fors minder dan vorig jaar. In combinatie met het lagere directe resultaat over de eerste negen maanden, het negatieve indirecte resultaat en het aanhoudende hoofdpijndossier Spanje is dat voor beleggers reden genoeg om het aandeel in de uitverkoop te doen.
Kort na de publicatie van de resultaten noteert het aandeel bijna 7 procent lager.
De portefeuille van de vastgoedonderneming bestaat voor 16 procent uit winkelcentra in Spanje. Maar dat wordt steeds minder. Niet door een bewuste keuze, maar door aanhoudende afschrijvingen op de waarde van de winkels.
Afschrijven
In het afgelopen kwartaal moest opnieuw afgeschreven worden, 28,1 miljoen euro. Daarmee komt de teller voor dit jaar op een afwaardering van 79,1 miljoen euro en dat is bijna een min van 20 procent ten opzichte van het begin van het jaar.
Het kost Vastned steeds meer moeite om het Spaanse vastgoed verhuurd te krijgen. De bezettingsgraad staat aanhoudend onder druk terwijl deze nu al bijzonder laag is binnen de portefeuille. Bovendien wordt het steeds moeilijker om winkels te verhuren of bestaande contracten te verlengen naarmate meer winkels leeg staan.
De huurinkomsten staan fors onder druk door minder huurders en lagere huren. Bovendien maakt Vastned steeds meer kosten om winkels verhuurd te krijgen. Lokketjes om huurders binnen te hengelen of houden vraten in het derde kwartaal 7,4 procent van de inkomsten weg.
Dat is geen eenmalige post, want Vastned spreidt die kosten over de looptijd van het huurcontract. Die kostenpost gaat de komende jaren daarom terugkeren en blijft het resultaat drukken.
Resultaten over breder front lager
Maar er is meer dan alleen Spanje. De financiële resultaten staan over een breder front onder druk. Het directe beleggingsresultaat, het verschil tussen de ontvangen huren en de exploitatiekosten, daalde over de eerste negen maanden van het jaar van 50,6 miljoen naar 47,1 miljoen euro.
Het indirecte resultaat, dat voornamelijk bestaat uit de waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille, werd bovendien in rode cijfers geschreven, een min van 42,9 miljoen euro.
Grotendeels veroorzaakt door de Spaanse activiteiten, maar ook in Nederland en Frankrijk was sprake van een lagere boekwaarde voor het vastgoed.
Focus op panden in winkelstraten
Positieve uitzondering binnen de portefeuille zijn de panden in winkelstraten, locaties waar passantenstromen en consumentenbestedingen elkaar ontmoeten, zoals Vastned zelf zegt.
De bezettingsgraad van de zogenaamde high street shops ligt met 97,2 procent op een aanmerkelijk hoger niveau dan de rest van de portefeuille.
Bovendien wist Vastned in de afgelopen periode in dit segment de huren nog wel te verhogen en was er sprake van opwaartse aanpassing van de waarde van de winkelpanden.
Nu maken de high street shops nog iets meer dan de helft van de portefeuille uit, maar dat moet in de toekomst naar een belang van 65 procent worden getild.
Minder dividend
Bij de publicatie van de resultaten liet Vastned ook weten het dividendbeleid te willen wijzigen. Waar nu nog het volledige directe resultaat wordt uitgekeerd wil Vastned terug naar 75%.
"Met deze aangepaste pay-out kan worden voorzien in de voorkomende kapitaalbehoefte", aldus de onderneming.
Vastned wenst het nieuwe beleid direct te hanteren voor de vaststelling van het dividend over 2012. Op basis van de door de onderneming verwachte directe resultaat van 3,25 tot 3,30 euro, zal het dividend daarmee uitkomen op 2,55 euro.
Dat is fors minder dan vorig jaar. In combinatie met het lagere directe resultaat over de eerste negen maanden, het negatieve indirecte resultaat en het aanhoudende hoofdpijndossier Spanje is dat voor beleggers reden genoeg om het aandeel in de uitverkoop te doen.
Kort na de publicatie van de resultaten noteert het aandeel bijna 7 procent lager.
Gerelateerde artikelen