De problemen bij vastgoedfonds NSI zijn inmiddels bekend: een slechte vastgoedportefeuille, hoge schulden en problemen bij een grootaandeelhouder. NSI ziet verbetering, maar in de resultaten is dat nog niet terug te zien.
NSI opent de publicatie van de cijfers over het eerste kwartaal met de mededeling dat de bezettingsgraad verdere verbetering laat zien.
Dat is een behoorlijke uitvergroting van de gang van zaken. Eind maart bedroeg had het vastgoedfonds 81,3 procent van het eigen vastgoed verhuurd, hetgeen een marginale verbetering is ten opzichte van de 81,1 procent drie maanden eerder.
Bezetting kantoren verbetert opnieuw
De Nederlandse kantorenportefeuille liet de sterkste verbetering zien. Hier ging de bezetting omhoog van 71,3 procent naar 72,1 procent. Het tweede achtereenvolgende kwartaal dat sprake was van verbetering.
Het is een eerste zonnestraal, maar NSI durft te spreken van een trend die naar verwachting in de rest van het jaar doorzet. Daarmee laat de vastgoedonderneming de bodem achter zich.
Daling direct resultaat
Vooralsnog zal dit niet direct leiden tot hogere financiële resultaten. Voor het lopende jaar verwacht de onderneming een direct resultaat van 50 tot 56 miljoen euro.
Over 2012 was dat nog ruim 63 miljoen euro. Van de doelstelling werd in het eerste kwartaal al 13,4 miljoen euro gerealiseerd.
Opnieuw afschrijvingen
In het eerste kwartaal werd opnieuw afgeschreven op de portefeuille. De panden werden voor bijna 41 miljoen euro lager in de boeken gezet. Daarmee is nog geen einde gekomen aan een lange reeks van kwartalen met een negatief indirect resultaat.
De resultaten blijven daarnaast onder druk staan van hogere financieringslasten en de uitstroom van huurinkomsten door verkoop van panden.
Verkopen en schulden aflossen
NSI zal de komende periode panden blijven verkopen die niet meer als strategisch worden aangemerkt. Ook in het afgelopen kwartaal ging de verkoopactiviteit door, ondanks het feit dat nog altijd weinig transacties plaatsvinden op de vastgoedmarkt.
De verkoopopbrengsten worden aangewend om de balans te versterken. En dat is nodig ook, want de beleningsgraad (de verhouding tussen de schulden en de waarde van de vastgoedportefeuille) liep het afgelopen kwartaal weliswaar licht terug, maar blijft met 58 procent hoger dan gewenst. NSI blijft sterk gecommitteerd aan het verlagen van de beleningsgraad naar beneden de 55 procent.
Hogere financieringslasten
Dat zal niet geheel vrijwillig zijn, maar vooral onder druk van de banken gebeuren. Financiers raken zich, volgens NSI, steeds meer bewust van vastgoed gerelateerde risico´s en, in combinatie met de algemene economische situatie en de striktere kapitaalseisen voor banken, is sprake van een verminderde beschikbaarheid van vastgoedfinanciering.
Daarmee hebben alle vastgoedondernemingen te maken, maar scherp gefinancierde partijen als NSI in het bijzonder. De onderneming signaleert dan ook dat in het algemeen de marges financieringskosten toenemen, wat zich vertaalt in hogere financieringslasten in 2013 ten opzichte van 2012.
Dat is een behoorlijke uitvergroting van de gang van zaken. Eind maart bedroeg had het vastgoedfonds 81,3 procent van het eigen vastgoed verhuurd, hetgeen een marginale verbetering is ten opzichte van de 81,1 procent drie maanden eerder.
Bezetting kantoren verbetert opnieuw
De Nederlandse kantorenportefeuille liet de sterkste verbetering zien. Hier ging de bezetting omhoog van 71,3 procent naar 72,1 procent. Het tweede achtereenvolgende kwartaal dat sprake was van verbetering.
Het is een eerste zonnestraal, maar NSI durft te spreken van een trend die naar verwachting in de rest van het jaar doorzet. Daarmee laat de vastgoedonderneming de bodem achter zich.
Daling direct resultaat
Vooralsnog zal dit niet direct leiden tot hogere financiële resultaten. Voor het lopende jaar verwacht de onderneming een direct resultaat van 50 tot 56 miljoen euro.
Over 2012 was dat nog ruim 63 miljoen euro. Van de doelstelling werd in het eerste kwartaal al 13,4 miljoen euro gerealiseerd.
Opnieuw afschrijvingen
In het eerste kwartaal werd opnieuw afgeschreven op de portefeuille. De panden werden voor bijna 41 miljoen euro lager in de boeken gezet. Daarmee is nog geen einde gekomen aan een lange reeks van kwartalen met een negatief indirect resultaat.
De resultaten blijven daarnaast onder druk staan van hogere financieringslasten en de uitstroom van huurinkomsten door verkoop van panden.
Verkopen en schulden aflossen
NSI zal de komende periode panden blijven verkopen die niet meer als strategisch worden aangemerkt. Ook in het afgelopen kwartaal ging de verkoopactiviteit door, ondanks het feit dat nog altijd weinig transacties plaatsvinden op de vastgoedmarkt.
De verkoopopbrengsten worden aangewend om de balans te versterken. En dat is nodig ook, want de beleningsgraad (de verhouding tussen de schulden en de waarde van de vastgoedportefeuille) liep het afgelopen kwartaal weliswaar licht terug, maar blijft met 58 procent hoger dan gewenst. NSI blijft sterk gecommitteerd aan het verlagen van de beleningsgraad naar beneden de 55 procent.
Hogere financieringslasten
Dat zal niet geheel vrijwillig zijn, maar vooral onder druk van de banken gebeuren. Financiers raken zich, volgens NSI, steeds meer bewust van vastgoed gerelateerde risico´s en, in combinatie met de algemene economische situatie en de striktere kapitaalseisen voor banken, is sprake van een verminderde beschikbaarheid van vastgoedfinanciering.
Daarmee hebben alle vastgoedondernemingen te maken, maar scherp gefinancierde partijen als NSI in het bijzonder. De onderneming signaleert dan ook dat in het algemeen de marges financieringskosten toenemen, wat zich vertaalt in hogere financieringslasten in 2013 ten opzichte van 2012.
Gerelateerde artikelen