Tijdens de goedbezochte jaarvergadering meldt bestuursvoorzitter Jeremy Lewis dat het voor Eurocommercial Properties (ECP) een prachtig jaar is geweest. De stijging van de taxatiewaarden met 140 miljoen euro ofwel 10,3 procent tot 1.498 miljoen euro heeft na verhoging van de voorziening voor latente belastingverplichtingen geleid tot een toename van de intrinsieke waarde per certificaat van 23,16 euro tot 25,84 euro, een stijging van 11,6 procent. Met een huidige koers van rond de 29 euro staat ook dit vastgoedfonds stevig boven de intrinsieke waarde genoteerd. Een historisch hoogtepunt.
In tegenstelling tot de Duitse beurs staan bijna alle in Nederland genoteerde vastgoedfondsen inmiddels ver boven hun intrinsieke waarde genoteerd. Dat is jaren anders geweest. Lage rentestanden en onzekere aandelenmarkten leidden tot een grotere vraag naar zowel directe als indirecte vastgoedbeleggingen. Toch is het de vraag of de premie ten opzichte van de intrinsieke waarde inmiddels niet te veel is opgelopen.
Door de hogere taxaties van de panden, door de netto-opbrengst van 78,5 miljoen euro van de emissie in mei van 3,1 miljoen nieuwe certificaten van 26 euro elk, alsmede door de 821.976 in november 2004 als stockdividend uitgekeerde certificaten nam het eigen vermogen toe van 707 miljoen euro in 2004 tot 890 miljoen euro, een stijging van 26 procent.
In een zaal met heel tevreden beleggers wordt door de VEB de certificering en het functioneren van het administratiekantoor kritisch aan de orde gesteld. De vennootschap meldde weliswaar dat het stichtingsbestuur geheel onafhankelijk is en uitsluitend informatie krijgt die publiekelijk toegankelijk is, maar krijgt toch afschaffing van certificering ter overdenking mee. De VEB heeft samen met een aantal buitenlandse beleggers tegen de ruime emissiemachtiging gestemd. Volgens financiële man Evert Jan van Garderen is de beperkte emissiemachtiging zoals door de VEB gewenst wellicht onvoldoende afgestemd op beleggingsinstellingen.
Eurocommercial heeft een zeer lage leegstand van 1 procent in portefeuille. Zij hebben het afgelopen jaar, in tegenstelling tot de markt, geen incentives weggegeven om panden verhuurd te krijgen. ECP heeft zich een tijdlang gericht op winkelcentra in Frankrijk en Italië en begon drie jaar geleden met een beleggingsprogramma in Zweden. Daar heeft ECP inmiddels een kritische massa van zeven winkelcentra en worden onderhandelingen gevoerd voor meer winkelcentra.
Nu onderzoekt het bestuur ook de aangrenzende markten Spanje, België en Duitsland. Toekomstige beleggingen zullen worden beoordeeld op basis van de winkelomzet. De verhouding tussen omzet en huurprijs is de beste maatstaf voor duurzame winkelverhuur, aldus bestuursvoorzitter Lewis. Uit de mooie presentatie blijkt ook hoe ECP iedere keer weer door upgrading van de winkelcentra waarde weet toe te voegen voor consument, huurder, verhuurder en certificaathouder.
Slechts 7 procent van de portefeuille is in Nederland belegd, het deel dat verreweg het minst presteert. Het enige resterende kantoorgebouw van ECP staat in Amsterdam-Sloterdijk en is tot 2009 verhuurd aan de belastingdienst. De waarde hiervan is het afgelopen jaar slechts met 2,1 procent gedaald. Na hopelijk verlenging van het huurcontract zal verkoop worden overwogen. Wellicht was het zinvol geweest deze vreemde eend in de bijt jaren eerder van de hand te doen, toen het pand nog een langer huurcontract had.
Door de hogere taxaties van de panden, door de netto-opbrengst van 78,5 miljoen euro van de emissie in mei van 3,1 miljoen nieuwe certificaten van 26 euro elk, alsmede door de 821.976 in november 2004 als stockdividend uitgekeerde certificaten nam het eigen vermogen toe van 707 miljoen euro in 2004 tot 890 miljoen euro, een stijging van 26 procent.
In een zaal met heel tevreden beleggers wordt door de VEB de certificering en het functioneren van het administratiekantoor kritisch aan de orde gesteld. De vennootschap meldde weliswaar dat het stichtingsbestuur geheel onafhankelijk is en uitsluitend informatie krijgt die publiekelijk toegankelijk is, maar krijgt toch afschaffing van certificering ter overdenking mee. De VEB heeft samen met een aantal buitenlandse beleggers tegen de ruime emissiemachtiging gestemd. Volgens financiële man Evert Jan van Garderen is de beperkte emissiemachtiging zoals door de VEB gewenst wellicht onvoldoende afgestemd op beleggingsinstellingen.
Eurocommercial heeft een zeer lage leegstand van 1 procent in portefeuille. Zij hebben het afgelopen jaar, in tegenstelling tot de markt, geen incentives weggegeven om panden verhuurd te krijgen. ECP heeft zich een tijdlang gericht op winkelcentra in Frankrijk en Italië en begon drie jaar geleden met een beleggingsprogramma in Zweden. Daar heeft ECP inmiddels een kritische massa van zeven winkelcentra en worden onderhandelingen gevoerd voor meer winkelcentra.
Nu onderzoekt het bestuur ook de aangrenzende markten Spanje, België en Duitsland. Toekomstige beleggingen zullen worden beoordeeld op basis van de winkelomzet. De verhouding tussen omzet en huurprijs is de beste maatstaf voor duurzame winkelverhuur, aldus bestuursvoorzitter Lewis. Uit de mooie presentatie blijkt ook hoe ECP iedere keer weer door upgrading van de winkelcentra waarde weet toe te voegen voor consument, huurder, verhuurder en certificaathouder.
Slechts 7 procent van de portefeuille is in Nederland belegd, het deel dat verreweg het minst presteert. Het enige resterende kantoorgebouw van ECP staat in Amsterdam-Sloterdijk en is tot 2009 verhuurd aan de belastingdienst. De waarde hiervan is het afgelopen jaar slechts met 2,1 procent gedaald. Na hopelijk verlenging van het huurcontract zal verkoop worden overwogen. Wellicht was het zinvol geweest deze vreemde eend in de bijt jaren eerder van de hand te doen, toen het pand nog een langer huurcontract had.