De jaarvergadering van Nieuwe Steen Investments NV (NSI) was weer een groot familiefeest. Van het geplaatste aandelenkapitaal, overigens grotendeels in handen van bestuur, commissarissen en familieleden, was ruim 46 procent aanwezig. Meer dan vijfhonderd mensen waren naar de schouwburg gekomen voornamelijk om de goede resultaten van NSI te vieren en de kwinkslagen van de president-commissaris Jo Roelof Zeeman te mogen aanhoren. Oprichter en voormalig bestuursvoorzitter Zeeman (1934) is nog altijd de charismatische en optimistische belichaming van NSI. In 2004 heeft zijn schoondochter Anka Reijnen de bestuurshamer overgenomen.
NSI heeft over 2005 prima resultaten geboekt. In haar activiteiten heeft NSI te maken met een drietal belangrijke markten: de markt voor vastgoedbeleggingen, de kapitaalmarkt (rente) en de verhuurmarkt. Voor het beleggingsresultaat is de verhuurmarkt het meest bepalend. NSI is er in geslaagd de bezettingsgraad optimaal te houden. De financiële leegstand is minder dan 5 procent! In 2005 ontbrak eigenlijk maar één succes: het uitbreiden van de woningportefeuille. Het uitponden van de huidige woningen is goed verlopen, maar NSI is er niet in geslaagd in 2005 betaalbare woningen aan de portefeuille toe te voegen. Dit in tegenstelling tot cv-aanbieders die kennelijk wel in staat zijn rendabele woningen te verwerven.
Onder invloed van Nederlands en Europees recht moeten beursgenoteerde ondernemingen met ingang van 2005 hun financiële verslaggeving opmaken in overeenstemming met IFRS. NSI was met het waarderingsysteem op basis van historische kostprijs een vreemde eend in de bijt. Vanaf 2006 zal het bedrijf ook gaan waarderen op basis van reële waarde. Deze waardebepaling gebeurt door het kostenbesparende taxatiemanagementsysteem (rekenmodel) en niet zoals bij de meeste andere bedrijven door dure taxateurs.
Op grond van de huidige markt en de kennis van de huidige portefeuille, verwacht NSI dat het directe beleggingsresultaat over geheel 2006 tenminste ongewijzigd 1,36 euro per aandeel zal bedragen. Of dit mogelijk is, is de vraag aangezien dit jaar vele huurcontracten van de kantorenportefeuille expireren en nieuwe betaalbare en goede panden met langjarige huurcontracten binnen Nederland bijna niet meer te vinden zijn. Al in het transparante en duidelijke jaarverslag 2004 viel de voorspelling op dat de kantorenmarkt in 2008 een structureel herstel zal vertonen. Het voorgevoel van het complete bestuur over het herstel lijkt uit te komen. Anderzijds expireren in 2006 ook vele kredietfaciliteiten die allemaal tegen lagere rentes kunnen worden gefixeerd. Waarschijnlijk zal de lagere bezettingsgraad in 2006 voor een deel hierdoor gecompenseerd kunnen worden.
De grote interesse voor stabiele en dividendgenererende beleggingen is ook terug te zien in de belangstelling voor het aandeel NSI dat over 2005 een totaalrendement van 28 procent behaalde. Zeeman vindt de koers van het aandeel inmiddels – 24 euro op de dag van de vergadering – onbegrijpelijk hoog. Dit is inmiddels een premie van 10 euro op de intrinsieke waarde. Op de vraag of er overnamegeruchten in de koers zijn verdisconteerd, antwoordt Zeeman dat voor die hoge prijs geen partij NSI zal willen kopen.
Onder invloed van Nederlands en Europees recht moeten beursgenoteerde ondernemingen met ingang van 2005 hun financiële verslaggeving opmaken in overeenstemming met IFRS. NSI was met het waarderingsysteem op basis van historische kostprijs een vreemde eend in de bijt. Vanaf 2006 zal het bedrijf ook gaan waarderen op basis van reële waarde. Deze waardebepaling gebeurt door het kostenbesparende taxatiemanagementsysteem (rekenmodel) en niet zoals bij de meeste andere bedrijven door dure taxateurs.
Op grond van de huidige markt en de kennis van de huidige portefeuille, verwacht NSI dat het directe beleggingsresultaat over geheel 2006 tenminste ongewijzigd 1,36 euro per aandeel zal bedragen. Of dit mogelijk is, is de vraag aangezien dit jaar vele huurcontracten van de kantorenportefeuille expireren en nieuwe betaalbare en goede panden met langjarige huurcontracten binnen Nederland bijna niet meer te vinden zijn. Al in het transparante en duidelijke jaarverslag 2004 viel de voorspelling op dat de kantorenmarkt in 2008 een structureel herstel zal vertonen. Het voorgevoel van het complete bestuur over het herstel lijkt uit te komen. Anderzijds expireren in 2006 ook vele kredietfaciliteiten die allemaal tegen lagere rentes kunnen worden gefixeerd. Waarschijnlijk zal de lagere bezettingsgraad in 2006 voor een deel hierdoor gecompenseerd kunnen worden.
De grote interesse voor stabiele en dividendgenererende beleggingen is ook terug te zien in de belangstelling voor het aandeel NSI dat over 2005 een totaalrendement van 28 procent behaalde. Zeeman vindt de koers van het aandeel inmiddels – 24 euro op de dag van de vergadering – onbegrijpelijk hoog. Dit is inmiddels een premie van 10 euro op de intrinsieke waarde. Op de vraag of er overnamegeruchten in de koers zijn verdisconteerd, antwoordt Zeeman dat voor die hoge prijs geen partij NSI zal willen kopen.