NSI heeft over 2004 prima resultaten geboekt. Het directe resultaat steeg tot 1,36 euro per gemiddeld uitstaand aandeel en het indirecte resultaat bedroeg 0,25 euro, zodat het totale beleggingsresultaat uitkwam op 1,61 euro. Het resultaat werd behaald in een moeilijke verhuurmarkt, met name in het kantorensegment. Als gevolg van maximale verhuurinspanningen en enigszins geholpen door de lage rente kon NSI een verbetering van het resultaat presenteren. NSI zag zich geconfronteerd met enerzijds een overaanbod van te huren kantoormetrages, terwijl aan de andere kant de grote belangstelling voor goede onroerendgoedbeleggingen ervoor zorgde dat het moeilijk was om de portefeuille substantieel uit te breiden met kwalitatief goede en betaalbare nieuwe objecten. De doelstelling om de portefeuille tot minimaal 1 miljard euro te laten groeien kon niettemin in april 2004 worden gerealiseerd!

Door de onzekere aandelenmarkt en de lage rente op spaarrekeningen en obligaties is de belangstelling van beleggers richting onroerendgoedbeleggingen verschoven. Hiervan heeft het aandeel NSI, net als de andere beursgenoteerde vastgoedfondsen, met zijn hoge dividendrendement zeker geprofiteerd. Het aandeel NSI behaalde over 2004 een totaalrendement van 23 procent.

Opvallend in het transparante en duidelijke jaarverslag was de voorspelling dat de kantorenmarkt in 2008 een structureel herstel zal vertonen. Bij navraag bleek dit meer een gevoel te zijn dan een op feiten gebaseerde veronderstelling. Het kan zijn dat de wens hier de vader van dat gevoel is, aangezien bijna 50 procent van de huurcontracten in de kantorenportefeuille binnen drie jaar expireert.

NSI houdt vast aan haar uitgangspunt dat zij uitsluitend in Nederland wil beleggen. NSI verwacht op grond van de huidige markt en de kennis van de huidige portefeuille dat het directe beleggingsresultaat over geheel 2005 ten minste ongewijzigd 1,36 euro per aandeel zal bedragen. Omdat het indirecte beleggingsresultaat uitsluitend bestaat uit gerealiseerde verkoopwinst wordt hierover geen concrete verwachting uitgesproken. Of die 1,36 euro ook nog in 2006 mogelijk is, is zeer de vraag, aangezien in dat jaar ongeveer een kwart van de huurcontracten van de kantorenportefeuille expireert en nieuwe betaalbare en goede panden met langjarige huurcontracten binnen Nederland bijna niet meer te vinden zijn.