Vastgoedfonds blinkt vooral uit in risico
Tja wat doe je als je 's nachts de slaap niet kunt vatten. Ik werd om 3 uur wakker en besloot het prospectus van Uni-Invest door te pluizen. En ik werd er niet vrolijk van. Het verslagje dat ik daarover schreef (om half zes vanochtend) was enkele uren later al niet meer actueel. Uni-Invest heeft de beursgang afgeblazen, wegens moeilijke marktomstandigheden.
Ik kwam tot een andere conclusie: het huidige afgekloven Uni-Invest is van zeer matige kwaliteit, zeer riskant en bovendien fors geprijsd. Geen wonder dat beleggers hier hun vingers niet aan willen branden.Uni-Invest kondigde op 23 mei naar de beurs te willen. De aandelen zouden voor een prijs tussen de 13 en 15,50 euro naar de beurs gaan. Ik heb de indruk dat particulieren nauwelijks hebben ingeschreven en dat is maar goed ook.
In 2001 kocht de Merwede Groep (van de in opspraak geraakte vastgoedbelegger Paarlberg) en de gerespecteerde zakenbank Lehman Brothers Uni-Invest voor 12 euro per aandeel. Homburg werd afgekocht voor 55 miljoen euro. Nog steeds veel teveel, maar wel 99 miljoen euro minder dan in de eerdere deal. Na de overname kwam de Merwede Groep op een zijspoor te staan en nam Lehman het heft in handen. In het prospectus is - met wat puzzelwerk - te achterhalen wat Lehman in die vijf jaar met Uni-Invest heeft gedaan.
De belangrijkste wapenfeiten zijn de verkoop van een groot deel van de portefeuille en dan met name de mooie objecten en die objecten die met een forse boekwinst kunnen worden verkocht. En de gelden werden doorgesluisd naar de aandeelhouders. Het prospectus laat ook zien wat er verkocht is. Van 2002 tot en met 31 maart 2007 werden 154 objecten verkocht voor een bedrag van 497 miljoen euro. De verkopende aandeelhouders melden eerlijk dat ze vooral objecten met een hoge bezettingsgraad hebben verkocht. Als u in Uni-Invest op ziet scheppen over 300 objecten met een oppervlakte van 1,45 miljoen vierkante meter, dan weet u dus dat het over een uitgeklede portefeuille gaat. Het uitgeklede Uni-Invest heeft een vastgoedportefeuille van 1,45 miljard euro, die voor 1,15 miljard euro (!) is gefinancierd met vreemd vermogen. Voor de beursgang staat Uni-Invest er ronduit slecht voor.
Het eigen vermogen bedraagt na het verlies in het eerste kwartaal 311 miljoen euro. Dat is net iets meer dan 20 procent van de vastgoedportefeuille. En dus is er dringend extra eigen vermogen nodig. En op dat eigen vermogen wordt een schamele 14 miljoen (operationeel) verdiend. Dat is nog geen 5 procent van het eigen vermogen en slechts 1 procent van de totale vastgoedportefeuille. Maar misschien heeft men het vastgoed wel heel conservatief gewaardeerd. Het prospectus toont ons de ontluisterende werkelijkheid. Uni-Invest heeft in het eerste kwartaal de portefeuille laten taxeren door Cushman & Wakefield en dat resulteerde in een afboeking van ruim 35 miljoen euro. Oops! En verder blijkt dat er maar liefst 21,3 procent van de vastgoedportefeuille leeg staat. Een ongekende leegstand. Een goed vastgoedfonds heeft een leegstand van (maximaal) 5 procent.Een compliment aan particuliere en institutionele beleggers dat zij zich niet hebben laten verleiden door de hausse in vastgoedfondsen en dat zij en masse hebben besloten niet in te schrijven op deze beursgang.
In 2001 kocht de Merwede Groep (van de in opspraak geraakte vastgoedbelegger Paarlberg) en de gerespecteerde zakenbank Lehman Brothers Uni-Invest voor 12 euro per aandeel. Homburg werd afgekocht voor 55 miljoen euro. Nog steeds veel teveel, maar wel 99 miljoen euro minder dan in de eerdere deal. Na de overname kwam de Merwede Groep op een zijspoor te staan en nam Lehman het heft in handen. In het prospectus is - met wat puzzelwerk - te achterhalen wat Lehman in die vijf jaar met Uni-Invest heeft gedaan.
De belangrijkste wapenfeiten zijn de verkoop van een groot deel van de portefeuille en dan met name de mooie objecten en die objecten die met een forse boekwinst kunnen worden verkocht. En de gelden werden doorgesluisd naar de aandeelhouders. Het prospectus laat ook zien wat er verkocht is. Van 2002 tot en met 31 maart 2007 werden 154 objecten verkocht voor een bedrag van 497 miljoen euro. De verkopende aandeelhouders melden eerlijk dat ze vooral objecten met een hoge bezettingsgraad hebben verkocht. Als u in Uni-Invest op ziet scheppen over 300 objecten met een oppervlakte van 1,45 miljoen vierkante meter, dan weet u dus dat het over een uitgeklede portefeuille gaat. Het uitgeklede Uni-Invest heeft een vastgoedportefeuille van 1,45 miljard euro, die voor 1,15 miljard euro (!) is gefinancierd met vreemd vermogen. Voor de beursgang staat Uni-Invest er ronduit slecht voor.
Het eigen vermogen bedraagt na het verlies in het eerste kwartaal 311 miljoen euro. Dat is net iets meer dan 20 procent van de vastgoedportefeuille. En dus is er dringend extra eigen vermogen nodig. En op dat eigen vermogen wordt een schamele 14 miljoen (operationeel) verdiend. Dat is nog geen 5 procent van het eigen vermogen en slechts 1 procent van de totale vastgoedportefeuille. Maar misschien heeft men het vastgoed wel heel conservatief gewaardeerd. Het prospectus toont ons de ontluisterende werkelijkheid. Uni-Invest heeft in het eerste kwartaal de portefeuille laten taxeren door Cushman & Wakefield en dat resulteerde in een afboeking van ruim 35 miljoen euro. Oops! En verder blijkt dat er maar liefst 21,3 procent van de vastgoedportefeuille leeg staat. Een ongekende leegstand. Een goed vastgoedfonds heeft een leegstand van (maximaal) 5 procent.Een compliment aan particuliere en institutionele beleggers dat zij zich niet hebben laten verleiden door de hausse in vastgoedfondsen en dat zij en masse hebben besloten niet in te schrijven op deze beursgang.