Een machtstrijd op een schip in zeer zwaar weer. Zo kan de situatie bij DIM Vastgoed het beste beschreven worden.
Enerzijds heeft het bedrijf te maken met de ernstige malaise op de onroerend goedmarkt, anderzijds vechten grootaandeelhouder en directie elkaar bijna de tent uit, waarbij ook de commissarissen een niet te onderschatten rol spelen. Maar dan wel achter gesloten deuren.
Grootaandeelhouder Equity One blijft de discussie in de aandeelhoudersvergadering van DIM Vastgoed (DIM) domineren. Sinds 11 januari 2009 bezit Equity One, zelf ook een vastgoed investeringsfonds, driekwart van de aandelen in DIM, na aanschaf een omvangrijke pakket aandelen dat eerder in bezit was van de Canadese vastgoedbaron Richard Homburg.
Equity One - vijf maal zo groot als DIM en beheerder van hetzelfde type commercieel vastgoed - is niet van plan om een rol als passief aandeelhouder te spelen. Maar het bedrijf is niet altijd even helder in zijn bedoelingen.
Toezicht plus
En dat geldt ook voor de raad van commissarissen (rvc) van Dim Vastgoed. Deze toezichthouders stelden aanvankelijk met Equity One gesproken te hebben over benoemingen binnen de rvc.
Maar niet veel later bleek echter dat de rvc - achter de rug van de directie om - ook gesproken heeft over het overnemen van de beheeractiviteiten van DIM in de Verenigde Staten door Equity One.
Equity One heeft altijd gesteld het beheer goedkoper te kunnen uitvoeren dan de bestaande organisatie DIM bv van Jan Dane, directievoorzitter van DIM. Dane was daardoor zo gepikeerd dat zijn bv het bestaande directie- en managementovereenkomst (DMO) per 1 april 2009 heeft opgezegd.
Hoe het nu verder moet kon president-commissaris Cees van Rees aandeelhouders nog niet zeggen: de feitelijke werkzaamheden van DIM bv zullen contractueel nog maximaal twaalf maanden doorgaan.
Pokeren
DIM Vastgoed (DIM) en haar grootaandeelhouder Equity One houden elkaar al zo'n drie jaar bezig. In september culmineerde die interesse in een poging tot overname. Maar DIM zag niets in de toenaderingen van Equity One en bestempelde het uiteindelijke bod van 20,50 dollar als vijandig.
Dit ontaardde meermaals in ordinair moddergooien en Equity One stapte zelfs tevergeefs naar de Ondernemingskamer om een aandeelhoudersvergadering af te dwingen. Het enquêteverzoek dat daarop volgde werd ingetrokken en sindsdien vinden tot op de dag van vandaag de gesprekken achter gesloten deuren plaats.
President-commissaris Van Rees wilde weinig kwijt over de gang van zaken binnenskamers. Eerst ontkende hij een gesprek te hebben Volgens hem had een gesprek daarover niet plaatsgevonden, alhoewel Equity One dat wel had aangekondigd.
Het is de rvc niet bekend of Equity One plannen heeft om een openbaar bod op alle aandelen uit te brengen. De aandelen van Equity One waren wel vertegenwoordigd in de vergadering, maar er was geen woordvoerder aanwezig.
Crisispijn
Het lijkt wel duidelijk dat DIM een stuk zwaarder door de huidige crisis wordt geraakt dan Equity One. Equity One keerde, anders dan DIM, wel dividend uit en hoefde slechts drie procent op zijn vastgoed af te schrijven tegen 12,5 procent voor DIM.
De directie van DIM kende deze verschillen niet en kon ze ook niet verklaren.
Het schrappen van een dividenduitkering aan aandeelhouders van Dim is volgens de directie noodzakelijk om DIM de huidige vastgoedcrisis te laten overleven.
De directie staat nu al voor een krachttoer: de herfinanciering van het in North Carolina. Het vertegenwoordigd een waarde van 96 miljoen dollar en beslaat daarmee bijna 25 procent van de totale vastgoedportefeuille van DIM.
De herfinanciering van het project had niet op een ongelukkiger moment kunnen komen. Banken zijn zeer terughoudend met kredieten en willen in plaats van 60 à 70 procent nu nog maar maximaal 50 procent van de waarde aan hypotheek verstrekken.
De bestaande hypotheek van 51,8 miljoen dollar zal voor een deel met eigen vermogen moeten worden terugbetaald. Het directe resultaat over 2008, met 8,95 miljoen dollar het hoogste uit de geschiedenis van DIM, kon daarom niet worden uitgekeerd.
De hypotheekaflossing dient op 30 september 2009 te gebeuren en de directie verwacht dat tegen die tijd de omstandigheden zodanig verbeterd zullen zijn dat zij er tegen acceptabele voorwaarden uit zullen komen.
Equity One - vijf maal zo groot als DIM en beheerder van hetzelfde type commercieel vastgoed - is niet van plan om een rol als passief aandeelhouder te spelen. Maar het bedrijf is niet altijd even helder in zijn bedoelingen.
Toezicht plus
En dat geldt ook voor de raad van commissarissen (rvc) van Dim Vastgoed. Deze toezichthouders stelden aanvankelijk met Equity One gesproken te hebben over benoemingen binnen de rvc.
Maar niet veel later bleek echter dat de rvc - achter de rug van de directie om - ook gesproken heeft over het overnemen van de beheeractiviteiten van DIM in de Verenigde Staten door Equity One.
Equity One heeft altijd gesteld het beheer goedkoper te kunnen uitvoeren dan de bestaande organisatie DIM bv van Jan Dane, directievoorzitter van DIM. Dane was daardoor zo gepikeerd dat zijn bv het bestaande directie- en managementovereenkomst (DMO) per 1 april 2009 heeft opgezegd.
Hoe het nu verder moet kon president-commissaris Cees van Rees aandeelhouders nog niet zeggen: de feitelijke werkzaamheden van DIM bv zullen contractueel nog maximaal twaalf maanden doorgaan.
Pokeren
DIM Vastgoed (DIM) en haar grootaandeelhouder Equity One houden elkaar al zo'n drie jaar bezig. In september culmineerde die interesse in een poging tot overname. Maar DIM zag niets in de toenaderingen van Equity One en bestempelde het uiteindelijke bod van 20,50 dollar als vijandig.
Dit ontaardde meermaals in ordinair moddergooien en Equity One stapte zelfs tevergeefs naar de Ondernemingskamer om een aandeelhoudersvergadering af te dwingen. Het enquêteverzoek dat daarop volgde werd ingetrokken en sindsdien vinden tot op de dag van vandaag de gesprekken achter gesloten deuren plaats.
President-commissaris Van Rees wilde weinig kwijt over de gang van zaken binnenskamers. Eerst ontkende hij een gesprek te hebben Volgens hem had een gesprek daarover niet plaatsgevonden, alhoewel Equity One dat wel had aangekondigd.
Het is de rvc niet bekend of Equity One plannen heeft om een openbaar bod op alle aandelen uit te brengen. De aandelen van Equity One waren wel vertegenwoordigd in de vergadering, maar er was geen woordvoerder aanwezig.
Crisispijn
Het lijkt wel duidelijk dat DIM een stuk zwaarder door de huidige crisis wordt geraakt dan Equity One. Equity One keerde, anders dan DIM, wel dividend uit en hoefde slechts drie procent op zijn vastgoed af te schrijven tegen 12,5 procent voor DIM.
De directie van DIM kende deze verschillen niet en kon ze ook niet verklaren.
Het schrappen van een dividenduitkering aan aandeelhouders van Dim is volgens de directie noodzakelijk om DIM de huidige vastgoedcrisis te laten overleven.
De directie staat nu al voor een krachttoer: de herfinanciering van het in North Carolina. Het vertegenwoordigd een waarde van 96 miljoen dollar en beslaat daarmee bijna 25 procent van de totale vastgoedportefeuille van DIM.
De herfinanciering van het project had niet op een ongelukkiger moment kunnen komen. Banken zijn zeer terughoudend met kredieten en willen in plaats van 60 à 70 procent nu nog maar maximaal 50 procent van de waarde aan hypotheek verstrekken.
De bestaande hypotheek van 51,8 miljoen dollar zal voor een deel met eigen vermogen moeten worden terugbetaald. Het directe resultaat over 2008, met 8,95 miljoen dollar het hoogste uit de geschiedenis van DIM, kon daarom niet worden uitgekeerd.
De hypotheekaflossing dient op 30 september 2009 te gebeuren en de directie verwacht dat tegen die tijd de omstandigheden zodanig verbeterd zullen zijn dat zij er tegen acceptabele voorwaarden uit zullen komen.