De andere tak van het Rotterdamse vastgoedfonds VastNed -Offices/Industrial- heeft recent rare sprongen gemaakt die nog wel eens erg duur kunnen uitpakken. Leegstand dreigt.
Tijdens de vorige jaarvergadering werd de directie al gewezen op de risico's van de recente grote aankopen met uiterst korte huurcontracten.
In 2007 heeft VastNed het pand "" in Den Haag voor 32,9 miljoen euro verworven dat nog tot eind 2009 aan advocatenfirma De Brauw Blackstone Westbroek verhuurd is.
Bovendien kocht het twee jaar geleden een kantoorpand in het Brainpark Rotterdam voor 17,7 miljoen euro, wetende dat huurder KPMG er in 2008 uit zal gaan.
Samen vormen deze 7,3 procent van de portefeuille zonder ook maar enige zekerheden op huurinkomsten in de nabije toekomst. Het bestuur zag dit echter niet als een verhoging van het risicoprofiel en had en heeft nog altijd het volste vertrouwen in wederverhuur.
Inmiddels staan deze statige panden voor het grootste gedeelte leeg. Binnenkort kunnen deze mogelijk als miskopen worden bestempeld.
Teleurstellende trend
Gekeken naar de kerncijfers van de afgelopen vijf jaar worden aandeelhouders ook al niet vrolijk. "Achteruit boeren is ook boeren", liet een aandeelhouder in de aandeelhoudersvergadering horen.
Het jaar 2008 was zeker niet beter. De totale afwaardering van de vastgoedportefeuille was totaal 55,4 miljoen (4,7 procent) waarvan 35,6 miljoen in Nederland. Op de vraag hoeveel de bestaande portefeuille nog verder afgewaardeerd mag worden voordat financiers dwingen tot verkopen leidde tot een geruststellend antwoord; 15 a 20 procent.
De netto huurinkomsten (like for like growth) daalden terwijl de gemiddelde bezettingsgraad juist steeg o.m. door de verkoop van enkele problematische panden naar 91,2 procent. Helaas moesten er meer huurincentives worden weggegeven om huurders aan het einde van hun contracttermijn te kunnen behouden.
Het aandeel
De financieringskosten stegen aanmerkelijk (gemiddeld 5 procent na de herfinanciering (was 4,3 procent) waardoor uiteindelijk de winst per aandeel daalde van € 1,71 naar € 1,59 per aandeel.
Een positief effect had de aankoop van 2 miljoen eigen aandelen op het moment dat het aandeel volkomen onderuit ging. Deze aandelen inkoop zal voor 2009 nog een groter effect hebben op de winst per aandeel dan in 2008.
Bij eventuele toekomstige grote koersdalingen zal het bestuur dit zeker opnieuw overwegen aldus bestuursvoorzitter Reinier van Gerrevink.
Omdat beleggers meer dan ooit kijken naar solvabiliteit zal het bestuur geen acquisities doen in 2009. Wel zal men proberen nog enkele desinvesteringen te doen en voor de rest is de focus gericht op verhuren. De raad van commissarissen en het Bestuur zullen binnenkort in beraad gaan over de toekomstige strategie.
Meer loon na mindere prestaties
In tegenstelling tot het zusterbedrijf VastNed Retail werd hier wel decharge verleend aan de raad van commissarissen.
De VEB heeft tegen de verhoging van het vaste salaris gestemd gezien het feit dat een salaris verhoging niet bepaald in lijn is met de resultaten van de onderneming. De meerderheid kon zich hier -ondanks de actuele maatschappelijke discussie - helaas niet druk over maken
Bovendien kocht het twee jaar geleden een kantoorpand in het Brainpark Rotterdam voor 17,7 miljoen euro, wetende dat huurder KPMG er in 2008 uit zal gaan.
Samen vormen deze 7,3 procent van de portefeuille zonder ook maar enige zekerheden op huurinkomsten in de nabije toekomst. Het bestuur zag dit echter niet als een verhoging van het risicoprofiel en had en heeft nog altijd het volste vertrouwen in wederverhuur.
Inmiddels staan deze statige panden voor het grootste gedeelte leeg. Binnenkort kunnen deze mogelijk als miskopen worden bestempeld.
Teleurstellende trend
Gekeken naar de kerncijfers van de afgelopen vijf jaar worden aandeelhouders ook al niet vrolijk. "Achteruit boeren is ook boeren", liet een aandeelhouder in de aandeelhoudersvergadering horen.
Het jaar 2008 was zeker niet beter. De totale afwaardering van de vastgoedportefeuille was totaal 55,4 miljoen (4,7 procent) waarvan 35,6 miljoen in Nederland. Op de vraag hoeveel de bestaande portefeuille nog verder afgewaardeerd mag worden voordat financiers dwingen tot verkopen leidde tot een geruststellend antwoord; 15 a 20 procent.
De netto huurinkomsten (like for like growth) daalden terwijl de gemiddelde bezettingsgraad juist steeg o.m. door de verkoop van enkele problematische panden naar 91,2 procent. Helaas moesten er meer huurincentives worden weggegeven om huurders aan het einde van hun contracttermijn te kunnen behouden.
Het aandeel
De financieringskosten stegen aanmerkelijk (gemiddeld 5 procent na de herfinanciering (was 4,3 procent) waardoor uiteindelijk de winst per aandeel daalde van € 1,71 naar € 1,59 per aandeel.
Een positief effect had de aankoop van 2 miljoen eigen aandelen op het moment dat het aandeel volkomen onderuit ging. Deze aandelen inkoop zal voor 2009 nog een groter effect hebben op de winst per aandeel dan in 2008.
Bij eventuele toekomstige grote koersdalingen zal het bestuur dit zeker opnieuw overwegen aldus bestuursvoorzitter Reinier van Gerrevink.
Omdat beleggers meer dan ooit kijken naar solvabiliteit zal het bestuur geen acquisities doen in 2009. Wel zal men proberen nog enkele desinvesteringen te doen en voor de rest is de focus gericht op verhuren. De raad van commissarissen en het Bestuur zullen binnenkort in beraad gaan over de toekomstige strategie.
Meer loon na mindere prestaties
In tegenstelling tot het zusterbedrijf VastNed Retail werd hier wel decharge verleend aan de raad van commissarissen.
De VEB heeft tegen de verhoging van het vaste salaris gestemd gezien het feit dat een salaris verhoging niet bepaald in lijn is met de resultaten van de onderneming. De meerderheid kon zich hier -ondanks de actuele maatschappelijke discussie - helaas niet druk over maken