Net als andere vastgoedfondsen ontkwam ook Corio niet aan forse afwaarderingen op haar vastgoedportefeuille. Toch durfde het bedrijf het aan om een concrete winstverwachting voor dit jaar af te geven.
En die is niet zuinigjes. De resultaten van recordjaar 2008 zullen herhaald worden, beweert bestuursvoorzitter Gerard Groener.
Het indirecte resultaat bedroeg liefst 427,6 miljoen euro negatief, waaronder 339,3 miljoen euro aan negatieve herwaarderingen. In Frankrijk (-6,9 procent) en Spanje (-12,1 procent) zijn forse afwaarderingen gedaan en de beperkte beleggingen in Turkije zijn zelfs met 26,4 procent afgewaardeerd. De Nederlandse portefeuille kwam er met een negatieve herwaardering van 2,6 procent nog redelijk van af.
Pijn in Spanje
De pijn zit vooral in Spanje waar de markt slecht is en waar waardevermindering op een winkelcentrum in Barcelona genomen moest worden. In Turkije zijn de problemen van andere aard; de huurcontracten zijn in euro's of dollars afgesloten wat met de devaluatie (25 procent) van de Turkse Lira de lokale huurders in moeilijkheden brengt.
Het Utrechtse vastgoedconcern is vooral gericht op investeringen in winkelcentra in Nederland, Frankrijk, Turkije, en Italië. De bezettingsgraad was met 98 procent per ultimo 2008 nog altijd hoog en de autonome stijging van de huuropbrengsten bedroeg 4 procent. Inclusief de nieuwe projecten bedroeg de huurstijging zelfs 15 procent.
Voldoende vertrouwen
Tijdens de aandeelhoudersvergadering gaf bestuursvoorzitter Gerard Groener aan voldoende vertrouwen te hebben in 2009 om een concrete winstverwachting neer te leggen. Groener mikt op eenzelfde direct beleggingsresultaat als in recordjaar 2008 (204 miljoen euro). Corio heeft een goede uitgangspositie met een sterke balans en lage verplichtingen.
Corio is in ieder geval zo fortuinlijk geweest, wellicht meer geluk dan wijsheid, om nog in augustus 2008 de Nederlandse kantorenportefeuille te verkopen voor 650 miljoen euro. Verder is in de loop van 2008 de projectpijplijn drastisch gereduceerd.
Eind 2008 was van de 2,4 miljard euro aan projecten slechts 500 miljoen euro gecommitteerd, waarvan 140 miljoen euro in 2009 zal worden uitgevoerd. 800 miljoen euro kan praktisch zonder kosten uitgesteld worden, terwijl de resterende 1,1 miljard euro probleemloos geëlimineerd kan worden.
Ook aan de opbrengstenkant is Corio zeker van haar zaak. In de drie kernlanden Nederland, Frankrijk en Italië (goed voor 87 procent van de huuropbrengsten) houden de winkelomzetten goed stand. H
et beleid om te investeren in eerste klas locaties met een strak geselecteerde winkelpopulatie en te exploiteren met eigen lokaal management, werpt hier zijn vruchten af. Waar per land of regio de retailomzetten dalen, laten Corio's winkelcentra een constante of soms stijgende omzet zien.
Buffers
Het huidige huurniveau van gemiddeld 8 à 9 procent van de winkelomzet geeft huurders een redelijke buffer tegen omzetverlaging. Dit betekent dat bij contractverlenging (overigens slechts 10 procent in 2009 en 12 procent van de totale portefeuille in 2010) huurverhogingen voorzien worden.
Een goed signaal was tevens het feit dat het percentage dubieuze debiteuren in het eerste kwartaal 2009 lager lag dan ultimo 2008 (dotatie 0,5 procent van de bruto-huuropbrengsten)
Vanuit Corio's sterke positie biedt de huidige recessie kansen. Momenteel is het aanbod van projecten groot, maar het aantal transacties praktisch nul. Concurrentie is er op dit moment nauwelijks. Het is dus nu een kwestie van het juiste instapmoment op de juiste locatie, maar Corio zal niet beginnen in een nieuw land gezien de hogere risico's.
Bovendien hanteert Corio een strategie waarbij werken met eigen lokaal management het uitgangspunt is en deze benadering vraagt snel een minimum schaalgrootte van 500 miljoen euro tot 750 miljoen euro. Spanje en Turkije hebben deze kritische grootte nog niet bereikt, maar dit zijn juist de landen met de grootste problemen.
Het zal interessant zijn te zien hoe Corio qua timing en aard van investering hiermee omgaat.
Pijn in Spanje
De pijn zit vooral in Spanje waar de markt slecht is en waar waardevermindering op een winkelcentrum in Barcelona genomen moest worden. In Turkije zijn de problemen van andere aard; de huurcontracten zijn in euro's of dollars afgesloten wat met de devaluatie (25 procent) van de Turkse Lira de lokale huurders in moeilijkheden brengt.
Het Utrechtse vastgoedconcern is vooral gericht op investeringen in winkelcentra in Nederland, Frankrijk, Turkije, en Italië. De bezettingsgraad was met 98 procent per ultimo 2008 nog altijd hoog en de autonome stijging van de huuropbrengsten bedroeg 4 procent. Inclusief de nieuwe projecten bedroeg de huurstijging zelfs 15 procent.
Voldoende vertrouwen
Tijdens de aandeelhoudersvergadering gaf bestuursvoorzitter Gerard Groener aan voldoende vertrouwen te hebben in 2009 om een concrete winstverwachting neer te leggen. Groener mikt op eenzelfde direct beleggingsresultaat als in recordjaar 2008 (204 miljoen euro). Corio heeft een goede uitgangspositie met een sterke balans en lage verplichtingen.
Corio is in ieder geval zo fortuinlijk geweest, wellicht meer geluk dan wijsheid, om nog in augustus 2008 de Nederlandse kantorenportefeuille te verkopen voor 650 miljoen euro. Verder is in de loop van 2008 de projectpijplijn drastisch gereduceerd.
Eind 2008 was van de 2,4 miljard euro aan projecten slechts 500 miljoen euro gecommitteerd, waarvan 140 miljoen euro in 2009 zal worden uitgevoerd. 800 miljoen euro kan praktisch zonder kosten uitgesteld worden, terwijl de resterende 1,1 miljard euro probleemloos geëlimineerd kan worden.
Ook aan de opbrengstenkant is Corio zeker van haar zaak. In de drie kernlanden Nederland, Frankrijk en Italië (goed voor 87 procent van de huuropbrengsten) houden de winkelomzetten goed stand. H
et beleid om te investeren in eerste klas locaties met een strak geselecteerde winkelpopulatie en te exploiteren met eigen lokaal management, werpt hier zijn vruchten af. Waar per land of regio de retailomzetten dalen, laten Corio's winkelcentra een constante of soms stijgende omzet zien.
Buffers
Het huidige huurniveau van gemiddeld 8 à 9 procent van de winkelomzet geeft huurders een redelijke buffer tegen omzetverlaging. Dit betekent dat bij contractverlenging (overigens slechts 10 procent in 2009 en 12 procent van de totale portefeuille in 2010) huurverhogingen voorzien worden.
Een goed signaal was tevens het feit dat het percentage dubieuze debiteuren in het eerste kwartaal 2009 lager lag dan ultimo 2008 (dotatie 0,5 procent van de bruto-huuropbrengsten)
Vanuit Corio's sterke positie biedt de huidige recessie kansen. Momenteel is het aanbod van projecten groot, maar het aantal transacties praktisch nul. Concurrentie is er op dit moment nauwelijks. Het is dus nu een kwestie van het juiste instapmoment op de juiste locatie, maar Corio zal niet beginnen in een nieuw land gezien de hogere risico's.
Bovendien hanteert Corio een strategie waarbij werken met eigen lokaal management het uitgangspunt is en deze benadering vraagt snel een minimum schaalgrootte van 500 miljoen euro tot 750 miljoen euro. Spanje en Turkije hebben deze kritische grootte nog niet bereikt, maar dit zijn juist de landen met de grootste problemen.
Het zal interessant zijn te zien hoe Corio qua timing en aard van investering hiermee omgaat.