In eerste instantie leek vastgoedfonds Nieuwe Steen (NSI) redelijk goed door de kredietcrisis te rollen, maar nu hollen de resultaten zienderogen achteruit. NSI kampt met meer leegstand en een te hoog vreemd vermogen. Ruziënde bestuurders is wel het laatste wat het bedrijf kan gebruiken.
Dat vastgoedonderneming Nieuwe Steen de topprestaties van 2008 dit jaar niet gaat herhalen bleek al tijdens de aandeelhoudersvergadering in maart. NSI heeft te weinig kapitaal voor handen om nieuwe aankopen te plegen. Daarom zal het zich de komende tijd moeten gaan richten op het verhuren van de panden die nu al in portefeuille zitten.
Daarbij heeft het vastgoedfonds de wind momenteel fors tegen. Tijdens een ingelaste vergadering met aandeelhouders heeft NSI laten weten dat de huidige leegstand is opgelopen tot 8,7 procent (was 7,6 procent). En binnen het kantorensegment valt zelfs een leegstand van 12,8 procent te noteren. Gemiddeld staat in Nederland twaalf procent van alle kantoren leeg.
Ook heeft NSI, net als alle vastgoedfondsen, de waarde van zijn vastgoedportefeuille zien dalen. Bestuursvoorzitter Johan Buijs van NSI denkt dat deze afwaarderingen nu wel het dieptepunt hebben bereikt. Een prijsherstel zit er voorlopig niet in omdat er in de toekomst nog meer panden (van niet-beursgenoteerde partijen) noodgedwongen in de markt, omdat banken zich uit de financieringen hebben teruggetrokken, aldus Buijs.
De bleke operationele stand van zaken helpt niet erg bij het opkrikken van het eigen vermogen ten faveure van het vreemd vermogen. NSI wil deze loan to value ratio graag onder de vijftig procent krijgen, maar moet het momenteel doen met een verhouding tussen vreemd en eigen vermogen van 54,7 procent.
Dat is wel een daling ten opzichte van de eerdere ratio van 57,2. Een aandelenuitgifte in juni heeft geholpen om het eigen vermogen wat op te krikken, maar voor kleine aandeelhouders was deze uitbreiding van het aandelenkapitaal niet per se een genoegen. Zij hebben niet mogen inschrijven op de aandelenemissie. Alleen een paar grote aandeelhouders konden de nieuwe aandelen, met korting, verkrijgen.
'Beste variant'
Volgens bestuursvoorzitter Buijs was deze handelswijze de beste variant binnen de mogelijkheden. Hij voerde ook aan dat de korting die grote aandeelhouders hadden ontvangen op de nieuw te verwerven aandelen kleiner was dan bij andere vastgoedfondsen. NSI gaf vijf procent korting op de aandelen; Corio en VastNed gaven eerder in een soortgelijke situatie respectievelijk zeven en acht procent korting.
Hoewel de emissie te klein is om twee doelen te realiseren, het financieren van nieuwe aankopen en het op orde brengen van de balans, is NSI niet van plan opnieuw een nieuwe onderhandse plaatsing te doen. De verkopen van een reeks kleine panden in 2009 ter waarde van ruim 64 miljoen euro in combinatie met de aandelenemissie hebben de balansverhoudingen voorlopig voldoende verbeterd.
Conflict en opvolging
Centraal agendapunt tijdens de ingelaste aandeelhoudersvergadering was de benoeming van een nieuwe financiële topman. Bestuursvoorzitter Buijs wordt voortaan vergezeld door . Net als Buijs is Van Dongen afkomstig van vastgoedfonds Wereldhave.
De komst van een nieuwe cfo was geboden na het vertrek van financieel directeur Anka Reijnen. Reijnen, schoondochter van NSI-oprichter Jo Roelof Zeeman en eerder bestuursvoorzitter bij Nieuwe Steen, zou NSI hebben verlaten om de nieuwe generatie bestuurders binnen het bedrijf de ruimte te geven.
Een vrijwillig vertrek dus en in dat geval zou er volgens de regels geen afkoopsom betaald hoeven te worden aan Reijnen. Tijdens de vergadering moest president-commissaris Ted van Lidth de Jeude het vreedzame afscheid van Reijnen dan ook nuanceren. Er was wel degelijk een conflict met Reijnen, over beloningen.
Nieuwkomer Van Dongen was volgens de top van NSI een goedkopere oplossing. Hij verdient als cfo 200 duizend euro basissalaris en kan die vaste vergoeding komende jaren zien stijgen tot 220 duizend euro als zijn functioneren "naar behoren is". De korte termijn bonus zal maximaal 15 procent van zijn basissalaris zijn, terwijl de lange termijn bonus begrensd is op 20 procent van het vaste salaris (op z'n vroegst uit te keren in 2014).
Daarbij heeft het vastgoedfonds de wind momenteel fors tegen. Tijdens een ingelaste vergadering met aandeelhouders heeft NSI laten weten dat de huidige leegstand is opgelopen tot 8,7 procent (was 7,6 procent). En binnen het kantorensegment valt zelfs een leegstand van 12,8 procent te noteren. Gemiddeld staat in Nederland twaalf procent van alle kantoren leeg.
Ook heeft NSI, net als alle vastgoedfondsen, de waarde van zijn vastgoedportefeuille zien dalen. Bestuursvoorzitter Johan Buijs van NSI denkt dat deze afwaarderingen nu wel het dieptepunt hebben bereikt. Een prijsherstel zit er voorlopig niet in omdat er in de toekomst nog meer panden (van niet-beursgenoteerde partijen) noodgedwongen in de markt, omdat banken zich uit de financieringen hebben teruggetrokken, aldus Buijs.
De bleke operationele stand van zaken helpt niet erg bij het opkrikken van het eigen vermogen ten faveure van het vreemd vermogen. NSI wil deze loan to value ratio graag onder de vijftig procent krijgen, maar moet het momenteel doen met een verhouding tussen vreemd en eigen vermogen van 54,7 procent.
Dat is wel een daling ten opzichte van de eerdere ratio van 57,2. Een aandelenuitgifte in juni heeft geholpen om het eigen vermogen wat op te krikken, maar voor kleine aandeelhouders was deze uitbreiding van het aandelenkapitaal niet per se een genoegen. Zij hebben niet mogen inschrijven op de aandelenemissie. Alleen een paar grote aandeelhouders konden de nieuwe aandelen, met korting, verkrijgen.
'Beste variant'
Volgens bestuursvoorzitter Buijs was deze handelswijze de beste variant binnen de mogelijkheden. Hij voerde ook aan dat de korting die grote aandeelhouders hadden ontvangen op de nieuw te verwerven aandelen kleiner was dan bij andere vastgoedfondsen. NSI gaf vijf procent korting op de aandelen; Corio en VastNed gaven eerder in een soortgelijke situatie respectievelijk zeven en acht procent korting.
Hoewel de emissie te klein is om twee doelen te realiseren, het financieren van nieuwe aankopen en het op orde brengen van de balans, is NSI niet van plan opnieuw een nieuwe onderhandse plaatsing te doen. De verkopen van een reeks kleine panden in 2009 ter waarde van ruim 64 miljoen euro in combinatie met de aandelenemissie hebben de balansverhoudingen voorlopig voldoende verbeterd.
Conflict en opvolging
Centraal agendapunt tijdens de ingelaste aandeelhoudersvergadering was de benoeming van een nieuwe financiële topman. Bestuursvoorzitter Buijs wordt voortaan vergezeld door . Net als Buijs is Van Dongen afkomstig van vastgoedfonds Wereldhave.
De komst van een nieuwe cfo was geboden na het vertrek van financieel directeur Anka Reijnen. Reijnen, schoondochter van NSI-oprichter Jo Roelof Zeeman en eerder bestuursvoorzitter bij Nieuwe Steen, zou NSI hebben verlaten om de nieuwe generatie bestuurders binnen het bedrijf de ruimte te geven.
Een vrijwillig vertrek dus en in dat geval zou er volgens de regels geen afkoopsom betaald hoeven te worden aan Reijnen. Tijdens de vergadering moest president-commissaris Ted van Lidth de Jeude het vreedzame afscheid van Reijnen dan ook nuanceren. Er was wel degelijk een conflict met Reijnen, over beloningen.
Nieuwkomer Van Dongen was volgens de top van NSI een goedkopere oplossing. Hij verdient als cfo 200 duizend euro basissalaris en kan die vaste vergoeding komende jaren zien stijgen tot 220 duizend euro als zijn functioneren "naar behoren is". De korte termijn bonus zal maximaal 15 procent van zijn basissalaris zijn, terwijl de lange termijn bonus begrensd is op 20 procent van het vaste salaris (op z'n vroegst uit te keren in 2014).
| Paleisrevolutie bij NSI Met het vertrek van financieel directeur Anka Reijnen is het tijdperk van de familie Zeeman bij NSI definitief voorbij. Sinds oprichter, voormalig bestuursvoorzitter en grootaandeelhouder Jo Roelof Zeeman NSI begin 2007 verliet, volgden de bestuurswisselingen zich in hoog tempo op. De macht is verschoven van de ene familie naar de andere. Tegenwoordig heeft de Israëlische familie Habas de touwtjes in handen. |