Nieuwe Steen Investments geeft volmondig toe dat de winkel- en kantorenmarkt verzadigd zijn. Toch blijft de vastgoedbelegger hierop inzetten.
Dat bleek tijdens de jaarlijkse aandeelhoudersvergadering van Nieuwe Steen Investments (NSI).
NSI concentreert zich op winkels en kantoren, met thuismarkt Nederland, waarbij ook in Zwitserland posities worden opgebouwd. Bestuursvoorzitter Johan Buijs erkende dat zowel winkels als kantoren verzadigde markten zijn.
Bedreigingen
Winkelen via internet, thuiswerken (versterkt door steeds snellere datacommunicatie en toenemend fileleed) en de vergrijzing zijn bedreigingen. Dit wordt verergerd doordat Nederland al een zeer hoge winkeldichtheid heeft en er een groot overschot aan kantoorruimte is, zelfs toen de economie nog op volle toeren draaide.
Buijs gelooft echter dat NSI de concurrentie zal verslaan door een slimmer aan- en verkoopbeleid. Maar ook door klantgerichtheid en service aan (potentiële) huurders, waarbij bestaande panden op handige en winstgevende wijze kunnen worden herontwikkeld.
De recente beslissing om het technisch beheer weer in eigen handen te nemen zorgt ervoor dat er "feeling" blijft met de huurders.
Voorzichtigheid
De financiële en economische crisis heeft NSI tot voorzichtigheid gemaand. De balans is echter versterkt en er wordt naar alternatieve financieringsmogelijkheden gezocht, waarbij vooral (converteerbare) obligaties een plaats zullen krijgen.
Aangezien de fiscale winst telkens als dividend wordt uitgekeerd, zal ook in de toekomst geregeld - bij uitbreidingen van het onroerend goed bezit - een aandelenemissie (moeten) plaatsvinden, zodat de schuld niet structureel hoger wordt dan het eigen vermogen.
Scenarioplanning
Hoewel de bezettingsgraden zijn gestabiliseerd in de laatste twee kwartalen, is de daling in de laatste jaren reden tot zorg. NSI hoopt middels de genoemde service naar (potentiële) klanten de bezettingsgraden op peil te kunnen houden.
Voorts zullen de huuropbrengsten het relatief beter doen, wat erop wijst dat NSI de in het verleden afgesloten huurcontracten soms te laag had geprijsd. Buijs meende dat NSI een verzwaring van de crisis goed kon overleven, zelfs indien de bezettingsgraden twintig procentpunten zou dalen.
Geïsoleerd klopt dit wellicht, echter een ongeluk komt zelden alleen. Een dramatische daling van bezettingsgraden zal uiteindelijk gepaard gaan met huurprijsverlagingen (van de resterende huurders bij verlengingen) en tot drastische afwaarderingen van het onroerend goed.
De resulterende verzwakking van de balans zal leiden tot hogere rentes bij doorbreken van financieringsconvenanten, wat de winst verder zal drukken. Sommige onroerend goed beleggers zullen zelfs gedwongen zijn panden in de executieverkoop te doen, wat de neerwaartse spiraal versterkt. Buijs liet zich niet meeslepen in dit pessimisme.
Toch zal ook NSI achter de schermen aan scenarioplanning doen.
Verkopen? Aanschafwaarde medebepalend
Opvallend was de opmerking van Buijs dat de historische waarde, ofwel aanschafwaarde van een object, medebepalend is voor de beslissing of een pand wordt verkocht.
Daarmee wordt echter geheel voorbijgegaan aan de economische realiteit.
Het is dan ook te hopen dat dergelijke verkoopbeslissingen puur op rationele, actuele gronden worden genomen, waarbij de marktprijs centraal staat.
Wanneer de aanschafwaarde een rol speelt, loopt NSI het risico uiteindelijk letterlijk en figuurlijk met de winkeldochters te blijven zitten. Dan past een andere kwalificatie dan "slim" voor het verkoopbeleid.
NSI concentreert zich op winkels en kantoren, met thuismarkt Nederland, waarbij ook in Zwitserland posities worden opgebouwd. Bestuursvoorzitter Johan Buijs erkende dat zowel winkels als kantoren verzadigde markten zijn.
Bedreigingen
Winkelen via internet, thuiswerken (versterkt door steeds snellere datacommunicatie en toenemend fileleed) en de vergrijzing zijn bedreigingen. Dit wordt verergerd doordat Nederland al een zeer hoge winkeldichtheid heeft en er een groot overschot aan kantoorruimte is, zelfs toen de economie nog op volle toeren draaide.
Buijs gelooft echter dat NSI de concurrentie zal verslaan door een slimmer aan- en verkoopbeleid. Maar ook door klantgerichtheid en service aan (potentiële) huurders, waarbij bestaande panden op handige en winstgevende wijze kunnen worden herontwikkeld.
De recente beslissing om het technisch beheer weer in eigen handen te nemen zorgt ervoor dat er "feeling" blijft met de huurders.
Voorzichtigheid
De financiële en economische crisis heeft NSI tot voorzichtigheid gemaand. De balans is echter versterkt en er wordt naar alternatieve financieringsmogelijkheden gezocht, waarbij vooral (converteerbare) obligaties een plaats zullen krijgen.
Aangezien de fiscale winst telkens als dividend wordt uitgekeerd, zal ook in de toekomst geregeld - bij uitbreidingen van het onroerend goed bezit - een aandelenemissie (moeten) plaatsvinden, zodat de schuld niet structureel hoger wordt dan het eigen vermogen.
Scenarioplanning
Hoewel de bezettingsgraden zijn gestabiliseerd in de laatste twee kwartalen, is de daling in de laatste jaren reden tot zorg. NSI hoopt middels de genoemde service naar (potentiële) klanten de bezettingsgraden op peil te kunnen houden.
Voorts zullen de huuropbrengsten het relatief beter doen, wat erop wijst dat NSI de in het verleden afgesloten huurcontracten soms te laag had geprijsd. Buijs meende dat NSI een verzwaring van de crisis goed kon overleven, zelfs indien de bezettingsgraden twintig procentpunten zou dalen.
Geïsoleerd klopt dit wellicht, echter een ongeluk komt zelden alleen. Een dramatische daling van bezettingsgraden zal uiteindelijk gepaard gaan met huurprijsverlagingen (van de resterende huurders bij verlengingen) en tot drastische afwaarderingen van het onroerend goed.
De resulterende verzwakking van de balans zal leiden tot hogere rentes bij doorbreken van financieringsconvenanten, wat de winst verder zal drukken. Sommige onroerend goed beleggers zullen zelfs gedwongen zijn panden in de executieverkoop te doen, wat de neerwaartse spiraal versterkt. Buijs liet zich niet meeslepen in dit pessimisme.
Toch zal ook NSI achter de schermen aan scenarioplanning doen.
Verkopen? Aanschafwaarde medebepalend
Opvallend was de opmerking van Buijs dat de historische waarde, ofwel aanschafwaarde van een object, medebepalend is voor de beslissing of een pand wordt verkocht.
Daarmee wordt echter geheel voorbijgegaan aan de economische realiteit.
Het is dan ook te hopen dat dergelijke verkoopbeslissingen puur op rationele, actuele gronden worden genomen, waarbij de marktprijs centraal staat.
Wanneer de aanschafwaarde een rol speelt, loopt NSI het risico uiteindelijk letterlijk en figuurlijk met de winkeldochters te blijven zitten. Dan past een andere kwalificatie dan "slim" voor het verkoopbeleid.