Zelfs vastgoedbelegger Wereldhave ontkwam niet aan de malaise in de onroerend goed sector. Na een afwaardering van ruim 100 miljoen euro in 2008, werd nog eens meer dan het dubbele afgewaardeerd in 2009. Ondanks deze aderlatingen staat de balans er nog ijzersterk bij, met een solvabiliteit van ruim 70 procent.
Bestuursvoorzitter Hans Pars stelde tijdens de jaarlijks aandeelhoudersvergadering dat Wereldhave goede waarderingsmethoden hanteert en de afwaarderingen puur een kwestie zijn van een verdere verslechtering van de markt.
Geen lucht in waarderingen
De externe accountant bevestigde desgevraagd dat daadwerkelijke transacties, markthuren en aanvangsrendementen een degelijk fundament vormen voor de waarderingen van het onroerend goed.
Indien veel transacties plaatsvinden in alle relevante segmenten van de markt, is het inderdaad een gezonde basis voor de waardebepaling van de gehele onroerend goed portefeuille. De vraag is of transacties bij een verslechterende markt niet vooral plaatsvinden bij objecten die relatief waardevast zijn, zodat de pijn even wordt uitgesteld.
10 november 2009
President-commissaris Joop Krant kon beleggers geruststellen: aangezien Wereldhave zich alleen richt op het topsegment, waarvoor huurders altijd bereid zijn goed te betalen, zou de waardebepaling niet op een onevenwichtige basis zijn gebeurd.
Kralen rijgen met winkels
Wereldhave houdt er rekening mee dat in de komende jaren de prijzen van onroerend goed zullen dalen, waarbij vooral de kantorensector kan worden getroffen, terwijl de winkels op toplocaties stabiel blijven.
De strategie is er daarom op geënt om het relatieve belang van winkels in de portefeuille te verhogen van 46 naar 50 tot 60 procent. Gezien de schaarste aan grote winkelcentra op toplocaties, zal dit een kwestie zijn van kralen rijgen en iedere gelegenheid snel aangrijpen.
Geduld met kantoren
Voor de kantoren zal Wereldhave daarentegen juist moeite moeten doen op de handen te zitten en te wachten tot de prijzen verder zakken, alvorens toe te slaan. De sterke balans is hierbij een groot voordeel ten opzichte van veel concurrenten.
De complete overname van een financieel zwak gefinancierde concurrent met een mooie portefeuille maar met een beurskoers die flink onder de intrinsieke waarde noteert, klonk volgens Pars aantrekkelijk. Een kandidaat heeft hij echter nog niet kunnen vinden.
Beloningsbeleid uit het boekje
Ondanks een enkele kritische noot, kreeg Wereldhave lof voor het nieuwe beloningsbeleid, met - in tegenstelling tot het oude - voor aandeelhouders grotendeels controleerbare, meetbare en relevante criteria.
Ook is in het variabele beloningsdeel meer nadruk op de lange termijn (van 20 naar 60 procent), wat in aandelen wordt uitgekeerd. Daarnaast bewijst Wereldhave dat het mogelijk is een beloningsbeleid te construeren dat nog te begrijpen is.
Ook na de verhoging met 10 procent is het vaste basissalaris van de bestuursvoorzitter met 375.000 euro niet buitensporig en bedraagt de maximale variabele beloning 85 procent van het basissalaris. Als toetje werd de "claw back clausule" geserveerd, waarmee eventueel onterecht toegekende bonussen ongedaan kunnen worden gemaakt.
Geen lucht in waarderingen
De externe accountant bevestigde desgevraagd dat daadwerkelijke transacties, markthuren en aanvangsrendementen een degelijk fundament vormen voor de waarderingen van het onroerend goed.
Indien veel transacties plaatsvinden in alle relevante segmenten van de markt, is het inderdaad een gezonde basis voor de waardebepaling van de gehele onroerend goed portefeuille. De vraag is of transacties bij een verslechterende markt niet vooral plaatsvinden bij objecten die relatief waardevast zijn, zodat de pijn even wordt uitgesteld.
10 november 2009
President-commissaris Joop Krant kon beleggers geruststellen: aangezien Wereldhave zich alleen richt op het topsegment, waarvoor huurders altijd bereid zijn goed te betalen, zou de waardebepaling niet op een onevenwichtige basis zijn gebeurd.
Kralen rijgen met winkels
Wereldhave houdt er rekening mee dat in de komende jaren de prijzen van onroerend goed zullen dalen, waarbij vooral de kantorensector kan worden getroffen, terwijl de winkels op toplocaties stabiel blijven.
De strategie is er daarom op geënt om het relatieve belang van winkels in de portefeuille te verhogen van 46 naar 50 tot 60 procent. Gezien de schaarste aan grote winkelcentra op toplocaties, zal dit een kwestie zijn van kralen rijgen en iedere gelegenheid snel aangrijpen.
Geduld met kantoren
Voor de kantoren zal Wereldhave daarentegen juist moeite moeten doen op de handen te zitten en te wachten tot de prijzen verder zakken, alvorens toe te slaan. De sterke balans is hierbij een groot voordeel ten opzichte van veel concurrenten.
De complete overname van een financieel zwak gefinancierde concurrent met een mooie portefeuille maar met een beurskoers die flink onder de intrinsieke waarde noteert, klonk volgens Pars aantrekkelijk. Een kandidaat heeft hij echter nog niet kunnen vinden.
Beloningsbeleid uit het boekje
Ondanks een enkele kritische noot, kreeg Wereldhave lof voor het nieuwe beloningsbeleid, met - in tegenstelling tot het oude - voor aandeelhouders grotendeels controleerbare, meetbare en relevante criteria.
Ook is in het variabele beloningsdeel meer nadruk op de lange termijn (van 20 naar 60 procent), wat in aandelen wordt uitgekeerd. Daarnaast bewijst Wereldhave dat het mogelijk is een beloningsbeleid te construeren dat nog te begrijpen is.
Ook na de verhoging met 10 procent is het vaste basissalaris van de bestuursvoorzitter met 375.000 euro niet buitensporig en bedraagt de maximale variabele beloning 85 procent van het basissalaris. Als toetje werd de "claw back clausule" geserveerd, waarmee eventueel onterecht toegekende bonussen ongedaan kunnen worden gemaakt.