VEB.net maakt gebruik van cookies om het gebruiksgemak van de website te verbeteren. 

03 mei 2010

Verrassende uitbreiding naar Duitse vastgoedmarkt moet resultaat Corio lift geven

  • Pagina printen
  • 0 Reageer op dit artikel
  • Stuur dit artikel door

    Vul hieronder het emailadres in van degene naar wie u dit artikel wilt doorsturen, en uw eigen emailadres in.

Ook AEX-fonds Corio ontkwam in 2009 niet aan een verdere afwaardering van de vastgoedportefeuille. Maar afgezien van het verlies uit de waardeveranderingen heeft het vastgoedfonds het resultaat zien verbeteren. En door de verrassende entree van Corio op de Duitse markt er dit jaar een verdere verbetering van het resultaat in met 15 procent.

Het jaar 2009 was voor vastgoedfonds Corio het jaar van de ommegang. De markt was in de eerste helft van 2009 zeer depressief, maar stabiliseerde in het tweede halfjaar. En net als in 2008 moest Corio een forse afwaardering op de waarde van haar vastgoed doen. Daardoor viel het netto resultaat negatief uit: -132 miljoen.

Tot zover het slechte nieuws. Want het resultaat uit huurinkomsten minus exploitatiekosten viel hoger uit dan vooraf ingeschat: een stijging van 6,9 procent. Het dividend dat Corio uitbetaalt blijft dan ook gehandhaafd.

Verrassende overname
Met de recente overname van een aantal winkelcentra van vastgoedbedrijf Multi zal het directe resultaat dit jaar verder stijgen met ca 15 procent. Deze investering zal meteen een bijdrage leveren aan de winst per aandeel.

Met de overname van een aantal winkelcentra van Multi begeeft Corio zich verrassenderwijs op een nieuwe markt, Duitsland. Een unieke kans, zo liet het bestuur van Corio beleggers weten tijdens de jaarlijkse vergadering. In een keer wist Corio met de overname voldoende kritische massa te verwerven. Op het moment van overname waren de aanvangsrendementen op een historisch hoog niveau.

Inhoud deal
Bovendien was Multi bereid om iets beneden de marktprijs te verkopen. De reden was de afspraak om samen ontwikkelingsprojecten in Duitsland te gaan doen. Gekocht zijn twee operationele centra met een bezettingsgraad van 96,5 procent en een aanvangsrendement van 6,5 procent (nu ligt de markt alweer op 5,5). Bovendien gaat het om vijf ontwikkelingsprojecten (investering 660 miljoen euro), die tussen 2011 en 2013 zullen openen. Hiervan zijn er drie met 50/50 winstdeling bij oplevering met Multi.

Daarnaast bevatte het pakket nog een winkelcentrum in Spanje en een tweede in Portugal. Wat met die laatste gaat gebeuren- afstoten of houden- is nog niet duidelijk.

Marktontwikkeling
Corio heeft nu 95 procent van haar middelen in winkels geïnvesteerd. De sector, waarin men investeert, zijn de winkelcentra van hoge kwaliteit en significante omvang op A+ locaties, en met een uitgekiende mix van winkels.

Binnen de retailsector is de krimp van consumenten bestedingen in dit soort centra wat minder. Wel lopen ook hier de bezoekers aantallen, behoudens in Nederland en Italië, wat terug. Op dit moment lijkt het dieptepunt van deze markt gepasseerd; op enkele plaatsen is er (b.v. in Duitsland) al sprake van opwaardering. Het volume van vastgoedtransacties neemt toe, terwijl het minder moeilijk wordt om financiering te vinden voor transacties. Op dit moment lijkt het anticyclisch investeren van Corio een juiste beslissing.

Bezettingsgraad winkelcentra
Het verhuurde winkeloppervlak is met 1,4 procent terug gelopen naar 96,3 procent. Dit kost ca 10 miljoen euro per jaar. Ten dele wordt de leegstand benut voor uitgestelde verbouwing of renovatie; een voorbeeld is Hoog Catharijne in Utrecht. Vrij gekomen ruimte wordt nog steeds, zonder noemenswaardige concessies relatief snel verhuurd.

Huuropbrengsten
In 2009 werd in totaal ruim 7 procent meer winkelhuur ontvangen. De verhoging in de bestaande portefeuille bedroeg 1,7 procent, met als uitschieters Frankrijk (+6,1 procent), Italie (+3 procent) en als negatieve noot Spanje (-7,9 procent). Betalingsachterstanden stijgen wel iets, maar wanbetalingen blijven praktisch constant.

Bij minder dan 2,5 procent van de huurders behoeft slechts een regeling getroffen te worden. Wel stijgen de algemene kosten van de organisatie door verdere uitbreiding van personeel in Italie en Turkije en "oh ironie" de verkoop van het eigen kantoor in Nederland.

Strategie na entree in Duitsland
Met de entree in Duitsland is een andere plan van Corio geschrapt: niet langer wordt geprobeerd om ( na Turkije) voet aan de grond te krijgen in een tweede zich ontwikkelend land. Eerder verworven land in Bulgarije gaat in de verkoop.

Met Duitsland in de pijpleiding bedragen de gecommitteerde projecten nu ruim een miljard euro. Men zal zeer kritisch, op basis van aanvangsrendementen, naar het variabele deel van de pijpleiding ten bedrage van twee miljard euro kijken.

Een nieuwe emissie van 10 procent van het kapitaal lijkt niet uitgesloten te zijn. Er is al gezinspeeld op een obligatielening. Corio kan een nieuwe uitgifte van obligaties financieel aan. Het eigen vermogen bedraagt veertig procent van het totale vermogen.

{{scope.count}}Reacties

Geef als eerste een reactie op dit artikel |
{{comment.userName}}
{{comment.createdOn | date:'dd-MM-yyyy HH:mm'}}

{{comment.body}}