In een zoektocht naar aandeelhouderswaarde heeft het Canadese vastgoedfonds Homburg Invest aangegeven de bedrijfsstructuur volledig om te gooien. Het geheel roept nogal wat vragen op met betrekking tot zeggenschap en transparantie. Richard Homburg blijft de scepter zwaaien.
De optisch lage beurswaardering, het aandeel noteert een discount van ruim 70% ten opzichte van de laatst opgegeven intrinsieke waarde van CAD 28,40 (€18,78), is grootaandeelhouder Richard Homburg al tijden een doorn in het oog.
Afgezien van het feit dat dit de hoogte van zijn eigen vermogen aantast, wordt hierdoor ook de bewegingsruimte van ‘zijn’ Homburg Invest drastisch ingeperkt. Richard Homburg bezit circa 40% van de aandelen en circa 70% van het stemrecht.
De enorme koersval van wel 90% in de afgelopen tweeënhalf jaar kan worden toegeschreven aan de torenhoge schuldpositie van het bedrijf.
Verfijning
De aangekondigde splitsing van Homburg Invest in vijf afzonderlijke entiteiten kan gezien worden als een verdere verfijning van de strategiewijziging die het vastgoedfonds een halfjaar geleden aankondigde. Meest belangrijke nieuwsfeit was destijds het apart naar de beurs brengen van de ontwikkelingstak.
Een aparte beursnotering voor de ontwikkelingsactiviteiten is nu weer van de baan. Wel komen deze onder de holding in een aparte entiteit te hangen.
Blijkbaar zijn de marktomstandigheden hier dusdanig slecht dat een separate notering geen haalbare kaart is. Homburg Invest laat weten additionele maatregelen voor haar ontwikkelingsactiviteiten te bestuderen. Doel is ook hier geld vrij te spelen, waardoor de balansverhoudingen kunnen verbeteren.
Homburg Invest gaat in het overhoop halen van de organisatiestructuur nu dus nog een hele stap verder. Naast het apart zetten van de ontwikkelingstak, zal het operationele vastgoed worden opgesplitst in de regio’s Canada, West-Europa, Oost-Europa en de Verenigde Staten.Voor de eerste drie regio’s wordt een aparte notering nagestreefd aan een lokale beurs.
De houdstermaatschappij Homburg Invest, eveneens beursgenoteerd, zal belangen in de vijf entiteiten behouden van meer dan 50%. Het streven is dit op termijn terug te brengen tot onder de 50%, maar daar zal de marktwaardering ongetwijfeld een doorslaggevende rol in spelen.
Transparantie en zeggenschap
Afsplitsing van de ontwikkelingstak lijkt een logische stap, maar de vraag is of de verder nagestreefde split-up tot het gewenste resultaat leidt. Homburg spreekt over meer transparantie, wat de waardering ten goede moet komen.
Daarnaast ontstaan er volgens Homburg meer mogelijkheden om te emitteren en zal naar verwachting de liquiditeit van de aandelen op een hoger niveau komen te liggen. Hoe dit alles in de praktijk werkt blijft vaag.
Zo is onduidelijk in welke mate de entiteiten onafhankelijke beslissingen kunnen nemen over zaken als investeringen, dividenduitkeringen en emissies. Het heeft er ook meer de schijn van dat de splitsing juist ten doel heeft de koersdrukkende elementen apart te zetten.
Zo bestaat er ook nogal wat onrust over de waardering van de vastgoedportefeuille in de Baltische Staten, goed voor circa 7% van het totaal, dat de koers van het geheel onder druk zou zetten.
Oordeel
Ook de afzonderlijke Rodamco fondsen werden, al weer tien jaar geleden, afgesplitst tegen koersen die ruim onder de destijds geldende intrinsieke waarde lagen. Analisten zagen deze split-up destijds gelijk als een opmaat voor verkoop dan wel fusies en dat is inderdaad ook zo gebeurd.
De vergelijking met Rodamco gaat echter niet helemaal op. Transparantie en zeggenschap van overige aandeelhouders blijven heikele punten bij Homburg Invest en ook de liquiditeit van de aandelen houdt vanwege de grote stake van Richard Homburg te wensen over.
Zullen beleggers wel zo happig zijn te investeren in een fonds waar gelden eenvoudig naar een ander fonds doorgesluisd kunnen worden? De enige weg naar een hogere beurskoers is bij Homburg Invest gelegen in schuldreductie en het weer uitbetalen van dividend.
De huidige maatregelen wijzen wel in deze richting, zij het dat het allemaal wat omslachtig en ondoorzichtig overkomt. Beleggers houden daar niet van.
Afgezien van het feit dat dit de hoogte van zijn eigen vermogen aantast, wordt hierdoor ook de bewegingsruimte van ‘zijn’ Homburg Invest drastisch ingeperkt. Richard Homburg bezit circa 40% van de aandelen en circa 70% van het stemrecht.
De enorme koersval van wel 90% in de afgelopen tweeënhalf jaar kan worden toegeschreven aan de torenhoge schuldpositie van het bedrijf.
Verfijning
De aangekondigde splitsing van Homburg Invest in vijf afzonderlijke entiteiten kan gezien worden als een verdere verfijning van de strategiewijziging die het vastgoedfonds een halfjaar geleden aankondigde. Meest belangrijke nieuwsfeit was destijds het apart naar de beurs brengen van de ontwikkelingstak.
Een aparte beursnotering voor de ontwikkelingsactiviteiten is nu weer van de baan. Wel komen deze onder de holding in een aparte entiteit te hangen.
Blijkbaar zijn de marktomstandigheden hier dusdanig slecht dat een separate notering geen haalbare kaart is. Homburg Invest laat weten additionele maatregelen voor haar ontwikkelingsactiviteiten te bestuderen. Doel is ook hier geld vrij te spelen, waardoor de balansverhoudingen kunnen verbeteren.
Homburg Invest gaat in het overhoop halen van de organisatiestructuur nu dus nog een hele stap verder. Naast het apart zetten van de ontwikkelingstak, zal het operationele vastgoed worden opgesplitst in de regio’s Canada, West-Europa, Oost-Europa en de Verenigde Staten.Voor de eerste drie regio’s wordt een aparte notering nagestreefd aan een lokale beurs.
De houdstermaatschappij Homburg Invest, eveneens beursgenoteerd, zal belangen in de vijf entiteiten behouden van meer dan 50%. Het streven is dit op termijn terug te brengen tot onder de 50%, maar daar zal de marktwaardering ongetwijfeld een doorslaggevende rol in spelen.
Transparantie en zeggenschap
Afsplitsing van de ontwikkelingstak lijkt een logische stap, maar de vraag is of de verder nagestreefde split-up tot het gewenste resultaat leidt. Homburg spreekt over meer transparantie, wat de waardering ten goede moet komen.
Daarnaast ontstaan er volgens Homburg meer mogelijkheden om te emitteren en zal naar verwachting de liquiditeit van de aandelen op een hoger niveau komen te liggen. Hoe dit alles in de praktijk werkt blijft vaag.
Zo is onduidelijk in welke mate de entiteiten onafhankelijke beslissingen kunnen nemen over zaken als investeringen, dividenduitkeringen en emissies. Het heeft er ook meer de schijn van dat de splitsing juist ten doel heeft de koersdrukkende elementen apart te zetten.
Zo bestaat er ook nogal wat onrust over de waardering van de vastgoedportefeuille in de Baltische Staten, goed voor circa 7% van het totaal, dat de koers van het geheel onder druk zou zetten.
Oordeel
Ook de afzonderlijke Rodamco fondsen werden, al weer tien jaar geleden, afgesplitst tegen koersen die ruim onder de destijds geldende intrinsieke waarde lagen. Analisten zagen deze split-up destijds gelijk als een opmaat voor verkoop dan wel fusies en dat is inderdaad ook zo gebeurd.
De vergelijking met Rodamco gaat echter niet helemaal op. Transparantie en zeggenschap van overige aandeelhouders blijven heikele punten bij Homburg Invest en ook de liquiditeit van de aandelen houdt vanwege de grote stake van Richard Homburg te wensen over.
Zullen beleggers wel zo happig zijn te investeren in een fonds waar gelden eenvoudig naar een ander fonds doorgesluisd kunnen worden? De enige weg naar een hogere beurskoers is bij Homburg Invest gelegen in schuldreductie en het weer uitbetalen van dividend.
De huidige maatregelen wijzen wel in deze richting, zij het dat het allemaal wat omslachtig en ondoorzichtig overkomt. Beleggers houden daar niet van.