"Graag of niet", lijkt Nieuwe Steen Investments (NSI) te zeggen tegen VastNed O/I. NSI heeft zelfs een ultimatum gesteld om de fusie rond te krijgen. NSI speelt handig in op het sentiment onder de VastNed aandeelhouders.
Gelijk vanaf het begin was duidelijk dat de door NSI aangeboden ruilverhouding van 0,85 NSI aandeel voor ieder aandeel VastNed O/I door VastNed niet zomaar geaccepteerd zou worden.
Het aandeel VastNed O/I noteert tegen een flinke korting ten opzichte van de intrinsieke waarde, waar onlangs de van Hoorn naar Hoofddorp verhuisde NSI dankbaar gebruik van lijkt te maken.
De directie van NSI benadrukt meerdere alternatieven te hebben de gewenste schaalgrootte te krijgen. Het fonds voelt zich waarschijnlijk gesterkt door het feit dat het VastNed management drie jaar geleden een bod op VastNed Retail aan zich voorbij heeft laten gaan.
Dat heeft nogal wat kritiek van de eigen aandeelhouders opgeleverd, omdat de beurskoers sindsdien ver van de destijds door IEF Capital geboden prijs van 70 euro per aandeel is gebleven.
Andere obstakels
Verwijt van VastNed is nog dat NSI onvoldoende rekening houdt met de waarde van de Belgische dochter van VastNed O/I. Verder bestaat er onenigheid over de ontbinding van het managementcontract van VastNed O/I. Deze kosten worden nu nog gedeeld met zusterfonds VastNed Retail.
Volgens VastNed gaat het om een bedrag van 10 miljoen euro dat volledig op de schouders van het winkelfonds zou komen te liggen. NSI wil hierin wel tegemoet komen, maar vindt het genoemde bedrag veel te hoog.
Gemiste kansen
Zou het tot een fusie komen dan leunt de combinatie wel erg zwaar op kantoren. Van de gecombineerde portefeuille van circa 2,3 miljard euro is dan dik 70 procent in kantoren belegd. NSI heeft nadrukkelijk laten weten op termijn weer naar een fifty-fifty verdeling tussen kantoren en winkels te streven.
Probleem is dat de prijzen van winkelvastgoed de laatste tijd weer aardig in de lift zitten. Wat dat betreft zorgen de fusiebesprekingen voor NSI ook voor een mogelijk gemiste kans elders. NSI wil nog altijd verder expanderen in Zwitserland en heeft Frankrijk tot expansiegebied aangemerkt.
De vastgoedprijzen lopen in beide landen op. Zo heeft NSI wel interesse in bepaalde Franse winkelcentra van Unibail-Rodamco, maar ook die zijn in prijs gestegen.
Hoe zit het met VastNed Retail?
De vraag dringt zich op waarom VastNed Retail niet eveneens in de fusiegesprekken wordt betrokken. Dit fonds heeft een omvang van een kleine 2 miljard euro. Een combinatie van drie zou voor circa 60 procent uit retailvastgoed bestaan. VastNed heeft in 2002 wel eens geprobeerd de eigen kantoren en winkels weer bij elkaar te brengen, maar dat mislukte.
De winkels van VastNed Retail zijn voor circa 95 procent bezet en de huidige beurskoers ligt slechts fractioneel boven de intrinsieke waarde. VastNed Retail behoort met een dividendrendement van een procent of 7 tot beste dividendbetalers in de sector en kan dus interessanter zijn dan de sprokkelstrategie die NSI nu voor ogen staat.
Toegegeven, een en ander zal de toch al zo moeizaam lopende besprekingen waarschijnlijk nog een heel stuk complexer maken. Aandeelhouders van VastNed Retail zullen net als vroeger niet zo graag met kantoren geconfronteerd worden.
Arnoud du Pond van VastNed: "Ik ken de ambities van NSI op het gebied van retail, maar VastNed Retail maakt geen onderdeel van de besprekingen uit."
13 december 2010
Het aandeel VastNed O/I noteert tegen een flinke korting ten opzichte van de intrinsieke waarde, waar onlangs de van Hoorn naar Hoofddorp verhuisde NSI dankbaar gebruik van lijkt te maken.
De directie van NSI benadrukt meerdere alternatieven te hebben de gewenste schaalgrootte te krijgen. Het fonds voelt zich waarschijnlijk gesterkt door het feit dat het VastNed management drie jaar geleden een bod op VastNed Retail aan zich voorbij heeft laten gaan.
Dat heeft nogal wat kritiek van de eigen aandeelhouders opgeleverd, omdat de beurskoers sindsdien ver van de destijds door IEF Capital geboden prijs van 70 euro per aandeel is gebleven.
Andere obstakels
Verwijt van VastNed is nog dat NSI onvoldoende rekening houdt met de waarde van de Belgische dochter van VastNed O/I. Verder bestaat er onenigheid over de ontbinding van het managementcontract van VastNed O/I. Deze kosten worden nu nog gedeeld met zusterfonds VastNed Retail.
Volgens VastNed gaat het om een bedrag van 10 miljoen euro dat volledig op de schouders van het winkelfonds zou komen te liggen. NSI wil hierin wel tegemoet komen, maar vindt het genoemde bedrag veel te hoog.
Gemiste kansen
Zou het tot een fusie komen dan leunt de combinatie wel erg zwaar op kantoren. Van de gecombineerde portefeuille van circa 2,3 miljard euro is dan dik 70 procent in kantoren belegd. NSI heeft nadrukkelijk laten weten op termijn weer naar een fifty-fifty verdeling tussen kantoren en winkels te streven.
Probleem is dat de prijzen van winkelvastgoed de laatste tijd weer aardig in de lift zitten. Wat dat betreft zorgen de fusiebesprekingen voor NSI ook voor een mogelijk gemiste kans elders. NSI wil nog altijd verder expanderen in Zwitserland en heeft Frankrijk tot expansiegebied aangemerkt.
De vastgoedprijzen lopen in beide landen op. Zo heeft NSI wel interesse in bepaalde Franse winkelcentra van Unibail-Rodamco, maar ook die zijn in prijs gestegen.
Hoe zit het met VastNed Retail?
De vraag dringt zich op waarom VastNed Retail niet eveneens in de fusiegesprekken wordt betrokken. Dit fonds heeft een omvang van een kleine 2 miljard euro. Een combinatie van drie zou voor circa 60 procent uit retailvastgoed bestaan. VastNed heeft in 2002 wel eens geprobeerd de eigen kantoren en winkels weer bij elkaar te brengen, maar dat mislukte.
De winkels van VastNed Retail zijn voor circa 95 procent bezet en de huidige beurskoers ligt slechts fractioneel boven de intrinsieke waarde. VastNed Retail behoort met een dividendrendement van een procent of 7 tot beste dividendbetalers in de sector en kan dus interessanter zijn dan de sprokkelstrategie die NSI nu voor ogen staat.
Toegegeven, een en ander zal de toch al zo moeizaam lopende besprekingen waarschijnlijk nog een heel stuk complexer maken. Aandeelhouders van VastNed Retail zullen net als vroeger niet zo graag met kantoren geconfronteerd worden.
Arnoud du Pond van VastNed: "Ik ken de ambities van NSI op het gebied van retail, maar VastNed Retail maakt geen onderdeel van de besprekingen uit."
13 december 2010
Gerelateerde artikelen