Vastgoedfinanciers moeten er een keer aan geloven. Tweederangs kantoren staan bij vastgoedbedrijven nog veel te hoog in de boeken en zullen bij verkoop grote verliezen voor banken opleveren.
De mislukte veiling van de uit 207 kantoren bestaande portefeuille van Uni-Invest legde deze week overduidelijk de vinger op de zere plek.
Of het nu om huurders, financiers of beleggers gaat, vrijwel niemand is geïnteresseerd in kantoren op B-locaties.
Die malaise is nog niet echt in de marktprijzen tot uiting gekomen. Tot op heden heeft vrijwel niemand het aangedurfd probleemkantoren in de verkoop te doen.
Vooral de banken hebben de afwaarderingen van het onderpand tegengehouden omdat dit een gat zou slaan in hun toch al zo precaire balansposities.
Intussen proberen verhuurders met allerlei ludieke acties als huurvrije periodes de huurprijs kunstmatig hoog te houden om de panden in de eigen boeken maar niet te hoeven af te waarderen.
Taxateurs die te hoge prijzen bleven afgeven zijn hierbij onder vuur komen te liggen en datzelfde geldt voor de accountant die klakkeloos zijn handtekening onder het taxatierapport zetten.
Uni-Invest
De werkelijke pijn zal toch een keer genomen moeten worden. Uni-Invest bijt wat dat betreft het spits af.
De Duitse bank Eurohypo voelde zich genoodzaakt de panden in de veiling te doen, omdat Uni-Invest niet meer in staat is de financieringsverplichtingen na te komen.
In 2005 verstrekte Eurohypo Uni-Invest een lening van 1 miljard euro. In februari 2010 werd de looptijd al eens met twee jaar verlengd, omdat Uni-Invest niet aan zijn betalingsverplichtingen kon voldoen.
Van de Uni-Invest panden staat 30-40 procent leeg en dat zorgt voor onvoldoende huurinkomsten. De panden staan voor een 865 miljoen euro in de boeken.
De biedingen die binnen zijn gekomen zouden niet hoger zijn geweest dan 450-500 miljoen euro en dan nog zijn er geen banken te vinden die dit bedrag aan potentiele kopers willen lenen.
Tweedeling
Duidelijk is de grote tweedeling die is ontstaan in de kantorenmarkt tussen A- en B-locaties.
Demografische factoren Zullen ervoor zorgen dat nooit meer alle nu leegstaande kantoorruimte gevuld zal worden.
Sterker, het arbeidsaanbod zal de komende tijd alleen maar minder worden waardoor er nog meer leeg komt te staan. Herontwikkeling heeft dan vaak geen zin.
De kantoren een andere bestemming geven, transformatie, is ook niet altijd zinvol of mogelijk en vereist vaak eveneens een forse afwaardering. Kantoren langs de snelweg bijvoorbeeld kunnen geen woningfunctie aannemen.
Uni-Invest staat niet op zich. Nu er veel herfinancieringen op stapel staan in de sector zullen de banken een keer met de billen bloot moeten.
Geen fijn uitgangspunt voor banken om nieuw geld in kantoren te steken. Banken doen het hoogst noodzakelijke: herfinanciering, maar ook daarvoor gaan de loketten nog maar selectief open en zullen de panden successievelijk op de markt komen.
De sterkste banken zullen als eerste overstag gaan.
De vastgoedsector zoekt intussen naarstig naar financiering buiten de banken om. Private equity en institutioneel geld wil zich nog wel eens laten verleiden.
Of het nu om huurders, financiers of beleggers gaat, vrijwel niemand is geïnteresseerd in kantoren op B-locaties.
Die malaise is nog niet echt in de marktprijzen tot uiting gekomen. Tot op heden heeft vrijwel niemand het aangedurfd probleemkantoren in de verkoop te doen.
Vooral de banken hebben de afwaarderingen van het onderpand tegengehouden omdat dit een gat zou slaan in hun toch al zo precaire balansposities.
Intussen proberen verhuurders met allerlei ludieke acties als huurvrije periodes de huurprijs kunstmatig hoog te houden om de panden in de eigen boeken maar niet te hoeven af te waarderen.
Taxateurs die te hoge prijzen bleven afgeven zijn hierbij onder vuur komen te liggen en datzelfde geldt voor de accountant die klakkeloos zijn handtekening onder het taxatierapport zetten.
Uni-Invest
De werkelijke pijn zal toch een keer genomen moeten worden. Uni-Invest bijt wat dat betreft het spits af.
De Duitse bank Eurohypo voelde zich genoodzaakt de panden in de veiling te doen, omdat Uni-Invest niet meer in staat is de financieringsverplichtingen na te komen.
In 2005 verstrekte Eurohypo Uni-Invest een lening van 1 miljard euro. In februari 2010 werd de looptijd al eens met twee jaar verlengd, omdat Uni-Invest niet aan zijn betalingsverplichtingen kon voldoen.
Van de Uni-Invest panden staat 30-40 procent leeg en dat zorgt voor onvoldoende huurinkomsten. De panden staan voor een 865 miljoen euro in de boeken.
De biedingen die binnen zijn gekomen zouden niet hoger zijn geweest dan 450-500 miljoen euro en dan nog zijn er geen banken te vinden die dit bedrag aan potentiele kopers willen lenen.
Tweedeling
Duidelijk is de grote tweedeling die is ontstaan in de kantorenmarkt tussen A- en B-locaties.
Demografische factoren Zullen ervoor zorgen dat nooit meer alle nu leegstaande kantoorruimte gevuld zal worden.
Sterker, het arbeidsaanbod zal de komende tijd alleen maar minder worden waardoor er nog meer leeg komt te staan. Herontwikkeling heeft dan vaak geen zin.
De kantoren een andere bestemming geven, transformatie, is ook niet altijd zinvol of mogelijk en vereist vaak eveneens een forse afwaardering. Kantoren langs de snelweg bijvoorbeeld kunnen geen woningfunctie aannemen.
Uni-Invest staat niet op zich. Nu er veel herfinancieringen op stapel staan in de sector zullen de banken een keer met de billen bloot moeten.
Geen fijn uitgangspunt voor banken om nieuw geld in kantoren te steken. Banken doen het hoogst noodzakelijke: herfinanciering, maar ook daarvoor gaan de loketten nog maar selectief open en zullen de panden successievelijk op de markt komen.
De sterkste banken zullen als eerste overstag gaan.
De vastgoedsector zoekt intussen naarstig naar financiering buiten de banken om. Private equity en institutioneel geld wil zich nog wel eens laten verleiden.