VEB.net maakt gebruik van cookies om het gebruiksgemak van de website te verbeteren. 

27 december 2011

Gesloten Vastgoed Fundament Fonds wankelt

  • Pagina printen
  • 0 Reageer op dit artikel
  • Stuur dit artikel door

    Vul hieronder het emailadres in van degene naar wie u dit artikel wilt doorsturen, en uw eigen emailadres in.

De Nederlandse kantorenmarkt staat onder zware druk. Beleggers zien steeds vaker afwaarderingen op zich afkomen. Aandeelhouders van het gesloten Vastgoed Fundament Fonds kunnen niets anders dan lijdzaam de pijniging ondergaan.

De Nederlandse kantorenmarkt heeft het zwaar en voor beleggers lijkt de echte pijn nu pas te beginnen.

Teken aan de wand is de mislukte veiling van de vastgoedportefeuille van het ooit beursgenoteerde Uni-Invest. De ruim 200 kantoorpanden stonden begin dit jaar nog voor 865 miljoen euro in de boeken, voordat ze in april tot 634 miljoen euro werden afgewaardeerd.

Begin december bleek de voorgenomen verkoop geen doorgang te vinden, omdat de hoogste bieding niet boven de 500 miljoen euro uitkwam.

Een grote verrassing is de mislukte verkoop niet. De Nederlandse kantorenmarkt kampt met een structureel overaanbod en toenemende leegstand. Bovendien is het aantal transacties de afgelopen periode scherp gedaald.

Vastgoedbeleggers in zogenaamde open end beleggingsfondsen lopen tegen een aanvullend probleem aan.

Een probleem dat eerder al naar voren bij de vastgoedfondsen van  en nu ook bij het .

Het begin

Open end drukt zwaar

Een open end fonds heeft de verplichting om aandelen uit te geven en in te nemen tegen de intrinsieke waarde.

Voor beleggers is dit een zeer prettige structuur, omdat zij altijd kunnen kopen en verkopen tegen een redelijk zekere koers.

Voor het fonds is het een zwaarwegende verplichting, want te allen tijde dienen voldoende financiële middelen beschikbaar te zijn om te voldoen aan de inkoopverplichting.

Bij vastgoed kan dat een probleem opleveren, want dat is minder makkelijk snel te verkopen. En als dat helemaal niet lukt, dan moet het fonds dicht.

Ook beleggingsfondsen met de focus op vastgoed lijden mee. Dat blijkt uit het relaas van het Vastgoed Fundament Fonds van aanbieder Anexxum, dat in grote problemen verkeert.

Op 8 augustus komt Annexum met de onheilstijding dat het fonds drie dagen eerder op slot is gegaan. Uit de brief blijkt nauwelijks dat er problemen zijn.

Integendeel, de mogelijkheid wordt onderzocht het fonds te fuseren met een ander vastgoedfonds, Inside Investments. Een transactie die voor beide zijden gunstig is, zo luidt de boodschap.

Om beleggers de gelegenheid te geven op basis van volledige en accurate informatie te handelen, wordt de handelsmogelijkheid beleggers voorlopig ontnomen.

Pas in latere brieven worden de echte problemen duidelijk. Begin oktober wordt in een brief gemeld dat de voorgenomen fusie is afgeketst. En passent deelt de vastgoedbeheerder mee dat het dividend over het derde kwartaal niet wordt uitgekeerd.

Pas twee weken later blijkt dat het op slot gooien van het fonds veel meer van doen heeft met de liquiditeitspositie van het fonds, dan met de voorgenomen fusie.

Het Vastgoed Fundament Fonds heeft haar liquide middelen zien verdampen door een hoger dan normaal aantal uittredende beleggers en kon verdere inkoop van aandelen niet meer aan.

Uitleg
Tijdens een informele aandeelhoudervergadering heeft Annexum in december haar beleggers ingelicht over de stand van zaken en mogelijke oplossingen. Het geschetste plaatje is weinig rooskleurig. In zijn presentatie noemde oprichter en CEO Huib Boissevain de financiële positie van het fonds zorgelijk.

Eind juni was er nog 1,3 miljoen euro in kas aanwezig, maar mede door een inkoop van aandelen van uittredende beleggers ter waarde van circa 1,5 miljoen euro stroomt er in ruim 3 maanden tijd ongeveer 2,1 miljoen euro uit de kas van het fonds.

Een onhoudbare situatie om aandelen in te blijven kopen. Mogelijkheden om de kas te vullen met opbrengsten uit de verkoop van panden zijn er in de huidige markt niet.

Wel is er sprake van een positieve kasstroom van ongeveer 600.000 euro per halfjaar. Ondanks druk op de huuropbrengsten door toenemende leegstand en oplopende kortingen op huren en stijgende kosten denkt Boissevain deze kasstroom in de nabije toekomst te kunnen handhaven.

Niet alleen de liquiditeit, maar ook de solvabiliteit is wankel. In 2005 bedroeg het eigen vermogen nog 65 procent van het balanstotaal. Inmiddels is dat geslonken tot zo´n 35 procent eind juni.

Deels is dat het gevolg van bewust beleid om meer met vreemd vermogen te financieren, maar afwaarderingen op de vastgoedportefeuille in de afgelopen jaren hebben eveneens een flinke hap uit de buffer genomen. En meer afwaarderingen zullen volgen.

Bij de voorbereiding van de fusie werd het vastgoed van beide partijen gewaardeerd met in acht name van de huidige marktomstandigheden. De uitkomst was schokkend genoeg voor de Raad van Commissarissen van Inside om de voorgenomen fusie af te blazen.

Voor het Vastgoed Fundament Fonds zou de waarde van de panden met 10 tot 20 procent afnemen. Zelf houdt de beheerder het op 15 procent. Een dergelijke afwaardering betekent door de grote schuldenhefboom dat beleggers de waarde van hun investering bijna zien halveren.

Vlucht naar voren
Annexum zoekt nu haar heil in een vlucht naar voren en wil bestaande kantoren CV´s met een positieve kasstroom samenvoegen met het Vastgoed Fundament Fonds.

De voordelen die uit het grotere geheel voorvloeien, zoals minder risico, meer herstelpotentieel en lagere kosten, moeten de toekomst van het fonds waarborgen.

Naast de eigen CV´s zullen ook externe partijen met soortgelijke problemen worden benaderd om deel te nemen aan dit initiatief.

Voor beleggers in het Vastgoed Fundament Fonds is het maar de vraag of dit de reddingsboei is die hen in veiligheid brengt. Voorlopig hebben zij geen andere keuze dan lijdzaam toezien hoe de Nederlandse kantorenmarkt zucht en kraakt onder de crisis, want uitstappen zit er voorlopig niet in.

{{scope.count}}Reacties

Geef als eerste een reactie op dit artikel |
{{comment.userName}}
{{comment.createdOn | date:'dd-MM-yyyy HH:mm'}}

{{comment.body}}