Nieuwe Steen Investments (NSI) spreekt over goede jaarcijfers, maar daar valt nog wel wat op af te dingen. Vooral naar de toekomst toe zijn de aanhoudende afwaarderingen en oplopende leegstand van de kantoren zorgelijk.
Johan Buijs. ceo van NSI, spreekt over een enerverend jaar. Na lang gesteggel over de prijs wist NSI uiteindelijk toch kantorenfonds VastNed O/I in te lijven.
Gecombineerde cijfers
In de nu gepresenteerde jaarcijfers van NSI zijn de cijfers van VastNed O/I over het vierde kwartaal meegenomen.
Door de fusie groeide de portefeuille van NSI van 1,3 miljard euro naar 2,3 miljard euro. Hiervan maken kantoren 57 procent uit.
Volgens Buijs is de overname een goede zet. VastNed O/I kampt weliswaar met grote leegstand van inmiddels dik 20 procent totaal en 27,3 procent in Nederland, maar daar was de prijs volgens NSI ook naar.
NSI kocht VastNed O/I tegen 35 procent onder de reële waarde, waardoor het niet heeft betaald voor de leegstand. Buijs is bovendien van mening dat meer schaal de verhuurmogelijkheden ten goede zal komen.
Timing
Beleggers deelden de visie van de ceo niet. De koers van NSI daalde vorig jaar met liefst 37 procent, het slechts presterende vastgoedfonds aan Euronext Amsterdam.
En waar de meeste aandelen dit jaar behoorlijk in de plus staan, inclusief vastgoedfondsen, noteert NSI wederom een klein minnetje.
De portefeuille van VastNed O/I bevat ook niet de hoogste kwaliteit panden, terwijl de economie achteruit holt en de leegstand alleen maar groter wordt.
Afwaarderingen
Buijs dacht op het dieptepunt te kopen, maar moet daar nu toch zelf ook op terugkomen. Waar NSI aanvankelijk dacht dat de afwaarderingen op de kantoren op zijn einde liep, stelt het nu dat de waardedaling de komende twee kwartalen nog niet zal zijn afgelopen.
Het afgelopen jaar heeft NSI weer een afboeking moeten doen van 37,8 miljoen euro. De afgelopen vier jaar hebben zowel NSI als VastNed O/I al circa 20 procent op de kantorenportefeuille afgeschreven en dat wordt dus nog meer.
De afboeking in het vierde kwartaal van de gecombineerde portefeuille van NSI en VastNed O/I komt overigens grotendeels op conto van de VastNed panden.
Niet rooskleurig
NSI mag dan weliswaar een recordaantal aan vierkante meters hebben verhuurd het afgelopen jaar, door de economische tegenwind ziet het plaatje er niet al te rooskleurig uit.
De vastgoedbelegger put moed uit het gegeven dat de huurniveaus in de portefeuille zijn gestabiliseerd, maar dat biedt geen garantie voor de toekomst en vergt waarschijnlijk de nodige investeringen in de panden.
Verder zal de combinatie dit jaar kostensynergieën weten te realiseren.
Hard aan trekken
NSI zal er hard aan moeten trekken, want voorlopig loopt de leegstand alleen maar verder op. Van de Nederlandse kantorenportefeuille van de combinatie staat 21,1 procent leeg. Effectief is dat 19,6 procent, omdat er wat contracten zijn getekend.
Gecombineerde cijfers
In de nu gepresenteerde jaarcijfers van NSI zijn de cijfers van VastNed O/I over het vierde kwartaal meegenomen.
Door de fusie groeide de portefeuille van NSI van 1,3 miljard euro naar 2,3 miljard euro. Hiervan maken kantoren 57 procent uit.
Volgens Buijs is de overname een goede zet. VastNed O/I kampt weliswaar met grote leegstand van inmiddels dik 20 procent totaal en 27,3 procent in Nederland, maar daar was de prijs volgens NSI ook naar.
NSI kocht VastNed O/I tegen 35 procent onder de reële waarde, waardoor het niet heeft betaald voor de leegstand. Buijs is bovendien van mening dat meer schaal de verhuurmogelijkheden ten goede zal komen.
Timing
Beleggers deelden de visie van de ceo niet. De koers van NSI daalde vorig jaar met liefst 37 procent, het slechts presterende vastgoedfonds aan Euronext Amsterdam.
En waar de meeste aandelen dit jaar behoorlijk in de plus staan, inclusief vastgoedfondsen, noteert NSI wederom een klein minnetje.
De portefeuille van VastNed O/I bevat ook niet de hoogste kwaliteit panden, terwijl de economie achteruit holt en de leegstand alleen maar groter wordt.
Afwaarderingen
Buijs dacht op het dieptepunt te kopen, maar moet daar nu toch zelf ook op terugkomen. Waar NSI aanvankelijk dacht dat de afwaarderingen op de kantoren op zijn einde liep, stelt het nu dat de waardedaling de komende twee kwartalen nog niet zal zijn afgelopen.
Het afgelopen jaar heeft NSI weer een afboeking moeten doen van 37,8 miljoen euro. De afgelopen vier jaar hebben zowel NSI als VastNed O/I al circa 20 procent op de kantorenportefeuille afgeschreven en dat wordt dus nog meer.
De afboeking in het vierde kwartaal van de gecombineerde portefeuille van NSI en VastNed O/I komt overigens grotendeels op conto van de VastNed panden.
Niet rooskleurig
NSI mag dan weliswaar een recordaantal aan vierkante meters hebben verhuurd het afgelopen jaar, door de economische tegenwind ziet het plaatje er niet al te rooskleurig uit.
De vastgoedbelegger put moed uit het gegeven dat de huurniveaus in de portefeuille zijn gestabiliseerd, maar dat biedt geen garantie voor de toekomst en vergt waarschijnlijk de nodige investeringen in de panden.
Verder zal de combinatie dit jaar kostensynergieën weten te realiseren.
Hard aan trekken
NSI zal er hard aan moeten trekken, want voorlopig loopt de leegstand alleen maar verder op. Van de Nederlandse kantorenportefeuille van de combinatie staat 21,1 procent leeg. Effectief is dat 19,6 procent, omdat er wat contracten zijn getekend.
Gerelateerde artikelen