De kantoren van Uni-Invest zijn verkocht, maar de korting van 40 procent onder de laatste taxatiewaarde van april 2011 liegt er niet om. Partijen met vastgoed van B-kwaliteit zullen meer moeten afboeken.
Het bewogen verhaal Uni-Invest bereikte deze week een slotakkoord door de verkoop aan twee private equity partijen, TPG Capital en Patron Capital Partners.
De prijs waartegen de portefeuille is verkocht zal nog wel even nagalmen in het Nederlandse vastgoedland.
Terug in de tijd
Uni-Invest, beursgenoteerd en grotendeels in handen van Richard Homburg, werd in 2002 van de beurs gehaald door een consortium onder leiding van Lehman Brothers Real Estate Partners.
In 2005 verstrekte de Duitse bank Eurohypo Uni-Invest een lening van 1 miljard euro, die het verpakte in een zogeheten ‘commercial mortgage backed securitie', oftewel CMBS. Deze lening ‘Opera Finance' genaamd, werd in stukken opgeknipt en verkocht.
Tussen 2004 en 2007, op de top van de markt, waren deze CMBS-leningen bijzonder populair.
De actuele marktwaarde van de 207 Uni-Invest panden legt pijnlijk bloot dat het onderliggende vastgoed van deze CMBS-leningen vaak van bijzonder magere kwaliteit is.
In 2007 wilde Uni-Invest een rentree op de beurs maken en 373 miljoeneuro ophalen om een deel van de Eurohypo-lening terug te betalen. Vanwege het slechte beursklimaat ging deze beursgang niet door.
Door de scherp oplopende leegstand in de portefeuille van wel 30-40 procent kon Uni-Invest in 2010 niet meer aan zijn betalingsverplichtingen voldoen.
De looptijd van de CMBS werd nog met twee jaar verlengd, maar nu restte Eurohypo niets anders dan de kantoren op de markt te gooien.
Nieuwe standaard
Het ene pand is het andere niet, maar de verkoopprijs van Uni-Invest maakt wel degelijk duidelijk dat veel vastgoed van slechte kwaliteit bij banken en beleggers nog veel te hoog in de boeken staan. Referentiepunten waren er niet omdat transacties in de markt uitbleven.
De transparantie omtrent de waarde wordt ook nog eens zwaar vertroebeld door verkapte kortingen op de nieuwe huurprijs die kunnen oplopen tot wel 40 procent. Denk daarbij aan huurvrije perioden of grote verbouwingen.
Pijn nemen
Financiers waren al uiterst terughoudend en zullen door de Uni-Invest deal nog sceptischer zijn geworden. Kan er niet meer geherfinancierd worden dan komt er meer slecht vastgoed op de markt.
Vroeg of laat zal er dus pijn genomen moeten worden en dan moet gekeken worden naar de eigenaren van slecht vastgoed.
Banken en institutionele beleggers hebben miljarden euro's belegd in de Nederlandse kantorenmarkt. De bulk van de slechte panden zijn echter al eerder gesleten aan particuliere beleggers, bijvoorbeeld via vastgoed cv's, en beleggingsfondsen.
Nederlandse beursfondsen
De meeste Nederlandse beursgenoteerde vastgoedfondsen zitten nog nauwelijks in Nederlandse kantoren. Uitzondering is (NSI) dat vorig jaar nog de kantoorpanden van VastNed met en boekwaarde van 1 miljard euro kocht.
Ook de kantorenportefeuille van NSI kent grote leegstand. Van de bestaande NSI panden staat 16,9 procent leeg en van de aangekochte VastNed panden 27,3 procent. Gecombineerd is dat 22,7 procent.
NSI heeft goede hoop met allerlei verbouwingen en andere incentives de panden verhuurd te krijgen en zelfs een hogere huur te bedingen.
Datzelfde proberen de private equity partijen bij Uni-Invest. De kosten gaan hier wel voor de baat uit en het resultaat is onzeker.
De panden van NSI zullen vast niet allemaal zo slecht zijn als die van Uni-Invest, maar de kantoren van NSI staan nog wel veel duurder in de boeken.
De afgelopen vier jaar is er op de totale kantorenportefeuille van NSI en VastNed circa 20 procent afgeschreven.
Het is niet voor niets dat de beurskoers van NSI 36 procent onder de laatste boekwaarde noteert.
De prijs waartegen de portefeuille is verkocht zal nog wel even nagalmen in het Nederlandse vastgoedland.
Terug in de tijd
Uni-Invest, beursgenoteerd en grotendeels in handen van Richard Homburg, werd in 2002 van de beurs gehaald door een consortium onder leiding van Lehman Brothers Real Estate Partners.
In 2005 verstrekte de Duitse bank Eurohypo Uni-Invest een lening van 1 miljard euro, die het verpakte in een zogeheten ‘commercial mortgage backed securitie', oftewel CMBS. Deze lening ‘Opera Finance' genaamd, werd in stukken opgeknipt en verkocht.
Tussen 2004 en 2007, op de top van de markt, waren deze CMBS-leningen bijzonder populair.
De actuele marktwaarde van de 207 Uni-Invest panden legt pijnlijk bloot dat het onderliggende vastgoed van deze CMBS-leningen vaak van bijzonder magere kwaliteit is.
In 2007 wilde Uni-Invest een rentree op de beurs maken en 373 miljoeneuro ophalen om een deel van de Eurohypo-lening terug te betalen. Vanwege het slechte beursklimaat ging deze beursgang niet door.
Door de scherp oplopende leegstand in de portefeuille van wel 30-40 procent kon Uni-Invest in 2010 niet meer aan zijn betalingsverplichtingen voldoen.
De looptijd van de CMBS werd nog met twee jaar verlengd, maar nu restte Eurohypo niets anders dan de kantoren op de markt te gooien.
Nieuwe standaard
Het ene pand is het andere niet, maar de verkoopprijs van Uni-Invest maakt wel degelijk duidelijk dat veel vastgoed van slechte kwaliteit bij banken en beleggers nog veel te hoog in de boeken staan. Referentiepunten waren er niet omdat transacties in de markt uitbleven.
De transparantie omtrent de waarde wordt ook nog eens zwaar vertroebeld door verkapte kortingen op de nieuwe huurprijs die kunnen oplopen tot wel 40 procent. Denk daarbij aan huurvrije perioden of grote verbouwingen.
Pijn nemen
Financiers waren al uiterst terughoudend en zullen door de Uni-Invest deal nog sceptischer zijn geworden. Kan er niet meer geherfinancierd worden dan komt er meer slecht vastgoed op de markt.
Vroeg of laat zal er dus pijn genomen moeten worden en dan moet gekeken worden naar de eigenaren van slecht vastgoed.
Banken en institutionele beleggers hebben miljarden euro's belegd in de Nederlandse kantorenmarkt. De bulk van de slechte panden zijn echter al eerder gesleten aan particuliere beleggers, bijvoorbeeld via vastgoed cv's, en beleggingsfondsen.
Nederlandse beursfondsen
De meeste Nederlandse beursgenoteerde vastgoedfondsen zitten nog nauwelijks in Nederlandse kantoren. Uitzondering is (NSI) dat vorig jaar nog de kantoorpanden van VastNed met en boekwaarde van 1 miljard euro kocht.
Ook de kantorenportefeuille van NSI kent grote leegstand. Van de bestaande NSI panden staat 16,9 procent leeg en van de aangekochte VastNed panden 27,3 procent. Gecombineerd is dat 22,7 procent.
NSI heeft goede hoop met allerlei verbouwingen en andere incentives de panden verhuurd te krijgen en zelfs een hogere huur te bedingen.
Datzelfde proberen de private equity partijen bij Uni-Invest. De kosten gaan hier wel voor de baat uit en het resultaat is onzeker.
De panden van NSI zullen vast niet allemaal zo slecht zijn als die van Uni-Invest, maar de kantoren van NSI staan nog wel veel duurder in de boeken.
De afgelopen vier jaar is er op de totale kantorenportefeuille van NSI en VastNed circa 20 procent afgeschreven.
Het is niet voor niets dat de beurskoers van NSI 36 procent onder de laatste boekwaarde noteert.