De resultaten van Nieuwe Steen staan onder druk door afwaarderingen op kantoorpanden. Het is een teken dat de Nederlandse kantorenmarkt er nog altijd niet goed voor staat.
Een afwaardering van ruim 60 miljoen euro zorgt voor een indirect beleggingsresultaat van minus 78,3 miljoen euro in de eerste zes maanden van 2012.
Het directe beleggingsresultaat (huuropbrengsten minus kosten) steeg de eerste jaarhelft nog wel met 24 procent naar 32,6 miljoen euro (€0,53 per aandeel), maar deze stijging komt voornamelijk door de fusie van Nieuwe Steen (NSI) met Vastned Offices/Industrials (VNOI) in 2011.
Winstverlaging
Voor het gehele jaar verwacht NSI een direct resultaat per aandeel dat in de range zal liggen van 0,97 tot 1,02 euro. Daarvan is in het eerste halfjaar al 0,53 euro per aandeel behaald.
Aan het einde van het eerste kwartaal voorspelde NSI nog ongeveer 26 eurocent per kwartaal te verdienen, wat een jaarresultaat zou betekenen van 1,04 euro per aandeel.
Met de huidige voorspelling lijkt 25 eurocent in de resterende kwartalen het hoogst haalbare. 25 eurocent ligt dicht bij 'ongeveer 26 eurocent', maar de onderkant van de afgegeven range - 0,97 euro per aandeel - zou betekenen dat NSI de komende twee kwartalen slechts 22 eurocent per aandeel gaat verdienen.
Afboekingen
Verdere afschrijvingen op Nederlandse kantoren waren niet ondenkbaar, maar in 2011 zou de markt wel de bodem zien, zo voorspelde topman Johan Buijs september vorig jaar. Zijn vastgoedonderneming stond op het punt van fuseren met kantorenfonds VNOI.
Door de fusie zou de portefeuille van NSI voor 70 procent belegd zijn in kantoren en de rest in winkels, terwijl die twee normaal gesproken in balans zouden moeten zijn.
Zijn positieve blik op de Nederlandse kantorenmarkt was dus niet verwonderlijk, hij moest de fusie verkopen aan zijn beleggers.
Na de publicatie van de halfjaarcijfers over 2012 blijkt Buijs de plank flink te hebben misgeslagen.
Het totale beleggingsresultaat (direct plus indirect) kwam de eerste halfjaar uit op 45,7 miljoen negatief.
De rode cijfers zijn voornamelijk te danken aan afwaarderingen in de Nederlandse kantorenportefeuille. De totale waarde van het vastgoed werd eind juni 60,4 miljoen lager ingeschat dan aan het begin van het jaar.
Aflopende huurcontracten
Het lopende boekjaar belooft zwaar te worden. Relatief veel huurcontracten lopen af, 23 procent van het totaal, tegenover gemiddeld 20 procent.
Een ongelukkige timing in de huidige markt.
Niet vreemd dat de bezettingsgraad terugliep aan het einde van de maand juni tot 82,2 procent, waar deze drie maanden eerder nog 81,8 procent bedroeg.
Ogenschijnlijk een lichte daling, maar vorig jaar juni bedroeg deze nog 89,5 procent.
De grootste pijn zit in de Nederlandse kantorenportefeuille waar de bezettingsgraad afnam met 1,7 procentpunt tot 71,7 procent in het afgelopen kwartaal.
Enerzijds komt dit doordat enkele panden worden herontwikkeld. Anderzijds spelen de aflopende contracten een rol.
Een ontwikkeling waarvan NSI verwacht dat die zich ook in de tweede jaarhelft doorzet.
Nog geen verbetering balans
De verhouding tussen vreemd vermogen en de waarde van de vastgoedportefeuille (loan to value ratio) bleef ongeveer stabiel op 56,4 procent, ondanks de verkoop van een groot deel van de Zwitserse vastgoedportefeuille en de recente onderhandse aandelenuitgifte van 25 miljoen euro.
Komt deze ratio boven de 60 procent dan mag NSI, volgens de regels van de fiscale beleggingsinstelling, geen extra vreemd vermogen meer aantrekken. Elke vorm van groei of verbetering van de portefeuille zal de onderneming dan met eigen vermogen moeten financieren.
NSI probeert met alle macht kosten te besparen en is dit jaar overgegaan tot het aanbieden van de mogelijkheid het dividend in aandelen uit te keren.
Op deze wijze probeert NSI zo veel mogelijk middelen binnen de onderneming te houden, want die zijn hard nodig.
Het directe beleggingsresultaat (huuropbrengsten minus kosten) steeg de eerste jaarhelft nog wel met 24 procent naar 32,6 miljoen euro (€0,53 per aandeel), maar deze stijging komt voornamelijk door de fusie van Nieuwe Steen (NSI) met Vastned Offices/Industrials (VNOI) in 2011.
Winstverlaging
Voor het gehele jaar verwacht NSI een direct resultaat per aandeel dat in de range zal liggen van 0,97 tot 1,02 euro. Daarvan is in het eerste halfjaar al 0,53 euro per aandeel behaald.
Aan het einde van het eerste kwartaal voorspelde NSI nog ongeveer 26 eurocent per kwartaal te verdienen, wat een jaarresultaat zou betekenen van 1,04 euro per aandeel.
Met de huidige voorspelling lijkt 25 eurocent in de resterende kwartalen het hoogst haalbare. 25 eurocent ligt dicht bij 'ongeveer 26 eurocent', maar de onderkant van de afgegeven range - 0,97 euro per aandeel - zou betekenen dat NSI de komende twee kwartalen slechts 22 eurocent per aandeel gaat verdienen.
Afboekingen
Verdere afschrijvingen op Nederlandse kantoren waren niet ondenkbaar, maar in 2011 zou de markt wel de bodem zien, zo voorspelde topman Johan Buijs september vorig jaar. Zijn vastgoedonderneming stond op het punt van fuseren met kantorenfonds VNOI.
Door de fusie zou de portefeuille van NSI voor 70 procent belegd zijn in kantoren en de rest in winkels, terwijl die twee normaal gesproken in balans zouden moeten zijn.
Zijn positieve blik op de Nederlandse kantorenmarkt was dus niet verwonderlijk, hij moest de fusie verkopen aan zijn beleggers.
Na de publicatie van de halfjaarcijfers over 2012 blijkt Buijs de plank flink te hebben misgeslagen.
Het totale beleggingsresultaat (direct plus indirect) kwam de eerste halfjaar uit op 45,7 miljoen negatief.
De rode cijfers zijn voornamelijk te danken aan afwaarderingen in de Nederlandse kantorenportefeuille. De totale waarde van het vastgoed werd eind juni 60,4 miljoen lager ingeschat dan aan het begin van het jaar.
Aflopende huurcontracten
Het lopende boekjaar belooft zwaar te worden. Relatief veel huurcontracten lopen af, 23 procent van het totaal, tegenover gemiddeld 20 procent.
Een ongelukkige timing in de huidige markt.
Niet vreemd dat de bezettingsgraad terugliep aan het einde van de maand juni tot 82,2 procent, waar deze drie maanden eerder nog 81,8 procent bedroeg.
Ogenschijnlijk een lichte daling, maar vorig jaar juni bedroeg deze nog 89,5 procent.
De grootste pijn zit in de Nederlandse kantorenportefeuille waar de bezettingsgraad afnam met 1,7 procentpunt tot 71,7 procent in het afgelopen kwartaal.
Enerzijds komt dit doordat enkele panden worden herontwikkeld. Anderzijds spelen de aflopende contracten een rol.
Een ontwikkeling waarvan NSI verwacht dat die zich ook in de tweede jaarhelft doorzet.
Nog geen verbetering balans
De verhouding tussen vreemd vermogen en de waarde van de vastgoedportefeuille (loan to value ratio) bleef ongeveer stabiel op 56,4 procent, ondanks de verkoop van een groot deel van de Zwitserse vastgoedportefeuille en de recente onderhandse aandelenuitgifte van 25 miljoen euro.
Komt deze ratio boven de 60 procent dan mag NSI, volgens de regels van de fiscale beleggingsinstelling, geen extra vreemd vermogen meer aantrekken. Elke vorm van groei of verbetering van de portefeuille zal de onderneming dan met eigen vermogen moeten financieren.
NSI probeert met alle macht kosten te besparen en is dit jaar overgegaan tot het aanbieden van de mogelijkheid het dividend in aandelen uit te keren.
Op deze wijze probeert NSI zo veel mogelijk middelen binnen de onderneming te houden, want die zijn hard nodig.
Gerelateerde artikelen