NSI heeft nog maar weinig plezier beleeft aan de overgenomen kantoorpanden van Vastned. Er is veel werk te doen. En ondertussen daalt de waarde van de vastgoedportefeuille steeds verder.
Ook de derde kwartaalcijfers geven NSI weinig aanleiding tot positieve berichten.
Het fonds breidde uit flink uit in de kantorenmarkt terwijl deze volle kracht onderuit ging.
Toch heeft NSI een lichtpuntje gevonden. Het operationele resultaat is in de periode van juli tot en met september nauwelijks verslechterd ten opzichte van het vorige kwartaal.
Toch ziet dat beeld vergeleken met vorig jaar er heel anders uit. Voor het gehele jaar verwacht NSI een direct resultaat per aandeel van 0,98 tot 1,01 euro. Fors lager dan de 1,19 euro per aandeel die in 2011 nog werd gerealiseerd.
Voor het dividend, NSI keert in principe het volledige directe resultaat uit, geldt hetzelfde. In het huidige jaar werd aan interim dividend 0,75 euro uitgekeerd en dat was 0,90 euro vorig jaar. Het totale dividend over 2011 van 1,19 euro zal dit jaar dan ook niet worden gehaald.
Opnieuw afwaarderingen
Net als in voorgaande kwartalen werd het indirecte resultaat in rood geschreven, een min van 46 miljoen euro. Daarvan kwam 38 miljoen euro voor rekening van lagere taxatiewaardes voor het vastgoed.
Vooral de Nederlandse kantoren werden tegen een lagere waarde in de boeken gezet. De aanhoudende afwaarderingen worden veroorzaakt door de steeds maar afnemende bezettingsgraad.
Focus op bezettingsgraad
Niet voor niets is prioriteit nummer één voor NSI het verhuurd krijgen van de leegstaande kantoorruimte. En dat is een hele klus in de huidige markt.
De bezettingsgraad voor de gehele portefeuille bedroeg aan eind vorig jaar nog 84,1 procent en dat was eind september nog maar 80,5 procent.
De kantoren in Nederland laten inmiddels een leegstand zien van 30 procent. Wellicht is daarmee de bodem bereikt. NSI laat in ieder geval een voorzichtig optimistisch geluid horen.
"NSI verwacht, gebaseerd op de expiratiekalender en getekende contracten met een toekomstige ingangsdatum, dat de bezettingsgraad in m2 fractioneel zal verbeteren in het vierde kwartaal van 2012." Daarnaast wordt een verdere verbetering voorzien in 2013.
Bezettingsgraad winkels kan ook beter
Maar dan nog is er een lange weg te gaan. En niet alleen op het gebied van kantoren. NSI stelt weliswaar dat de winkelportefeuille een relatief goede bezettingsgraad kent met 94,5 procent in vergelijking met 93,2 procent voor geheel Nederland.
Dat is in Europees perspectief niet bijster hoog. Veel concurrerende vastgoedfondsen die meer Europees actief zijn met een winkelportefeuille kennen een aanzienlijk hogere bezettingsgraad.
Nog veel te doen
Daarmee is het prioriteitenlijstje nog niet afgewerkt. Na snijden in de kosten is het nu tijd om te kijken naar operationele synergie.
Daarnaast worden diverse vastgoedobjecten herontwikkeld, daaronder vallen ook kantoren die aangepast worden naar Het Nieuwe Kantoor concept van NSI. De aanpassingen moeten de kantoren beter op de marktvraag afstemmen om ze uiteindelijk verhuurd te krijgen.
Op financieringsvlak moeten aflopende leningen worden verlengd en niet onbelangrijk, de beleningsgraad die nu nog 57,6 procent bedraagt moet omlaag naar 55 procent. En alsof dat niet genoeg is, moet het resterende Zwitserse vastgoed nog worden verkocht.
Minder kantoren of meer winkels
Daarna volgt nog de grootste krachtproef. De overname van Vastned Offices/Industrials heeft de verhoudingen in de portefeuille tussen kantoren en winkels volledig uit het lood geslagen.
NSI streeft een gelijke verhouding na, maar die bedraagt nu 70 om 30 in het voordeel van kantoren. Uiteindelijk moet dat weer naar een evenwicht worden gebracht. Wellicht krijgen die vermaledijde kantoren pas dan weer wat minder vat op de resultaten van NSI.
Het fonds breidde uit flink uit in de kantorenmarkt terwijl deze volle kracht onderuit ging.
Toch heeft NSI een lichtpuntje gevonden. Het operationele resultaat is in de periode van juli tot en met september nauwelijks verslechterd ten opzichte van het vorige kwartaal.
Toch ziet dat beeld vergeleken met vorig jaar er heel anders uit. Voor het gehele jaar verwacht NSI een direct resultaat per aandeel van 0,98 tot 1,01 euro. Fors lager dan de 1,19 euro per aandeel die in 2011 nog werd gerealiseerd.
Voor het dividend, NSI keert in principe het volledige directe resultaat uit, geldt hetzelfde. In het huidige jaar werd aan interim dividend 0,75 euro uitgekeerd en dat was 0,90 euro vorig jaar. Het totale dividend over 2011 van 1,19 euro zal dit jaar dan ook niet worden gehaald.
Opnieuw afwaarderingen
Net als in voorgaande kwartalen werd het indirecte resultaat in rood geschreven, een min van 46 miljoen euro. Daarvan kwam 38 miljoen euro voor rekening van lagere taxatiewaardes voor het vastgoed.
Vooral de Nederlandse kantoren werden tegen een lagere waarde in de boeken gezet. De aanhoudende afwaarderingen worden veroorzaakt door de steeds maar afnemende bezettingsgraad.
Focus op bezettingsgraad
Niet voor niets is prioriteit nummer één voor NSI het verhuurd krijgen van de leegstaande kantoorruimte. En dat is een hele klus in de huidige markt.
De bezettingsgraad voor de gehele portefeuille bedroeg aan eind vorig jaar nog 84,1 procent en dat was eind september nog maar 80,5 procent.
De kantoren in Nederland laten inmiddels een leegstand zien van 30 procent. Wellicht is daarmee de bodem bereikt. NSI laat in ieder geval een voorzichtig optimistisch geluid horen.
"NSI verwacht, gebaseerd op de expiratiekalender en getekende contracten met een toekomstige ingangsdatum, dat de bezettingsgraad in m2 fractioneel zal verbeteren in het vierde kwartaal van 2012." Daarnaast wordt een verdere verbetering voorzien in 2013.
Bezettingsgraad winkels kan ook beter
Maar dan nog is er een lange weg te gaan. En niet alleen op het gebied van kantoren. NSI stelt weliswaar dat de winkelportefeuille een relatief goede bezettingsgraad kent met 94,5 procent in vergelijking met 93,2 procent voor geheel Nederland.
Dat is in Europees perspectief niet bijster hoog. Veel concurrerende vastgoedfondsen die meer Europees actief zijn met een winkelportefeuille kennen een aanzienlijk hogere bezettingsgraad.
Nog veel te doen
Daarmee is het prioriteitenlijstje nog niet afgewerkt. Na snijden in de kosten is het nu tijd om te kijken naar operationele synergie.
Daarnaast worden diverse vastgoedobjecten herontwikkeld, daaronder vallen ook kantoren die aangepast worden naar Het Nieuwe Kantoor concept van NSI. De aanpassingen moeten de kantoren beter op de marktvraag afstemmen om ze uiteindelijk verhuurd te krijgen.
Op financieringsvlak moeten aflopende leningen worden verlengd en niet onbelangrijk, de beleningsgraad die nu nog 57,6 procent bedraagt moet omlaag naar 55 procent. En alsof dat niet genoeg is, moet het resterende Zwitserse vastgoed nog worden verkocht.
Minder kantoren of meer winkels
Daarna volgt nog de grootste krachtproef. De overname van Vastned Offices/Industrials heeft de verhoudingen in de portefeuille tussen kantoren en winkels volledig uit het lood geslagen.
NSI streeft een gelijke verhouding na, maar die bedraagt nu 70 om 30 in het voordeel van kantoren. Uiteindelijk moet dat weer naar een evenwicht worden gebracht. Wellicht krijgen die vermaledijde kantoren pas dan weer wat minder vat op de resultaten van NSI.
Gerelateerde artikelen