VEB.net maakt gebruik van cookies om het gebruiksgemak van de website te verbeteren. 

15 februari 2013

NSI snijdt meteen in dividend om schulden te verlagen

  • Pagina printen
  • 0 Reageer op dit artikel
  • Stuur dit artikel door

    Vul hieronder het emailadres in van degene naar wie u dit artikel wilt doorsturen, en uw eigen emailadres in.

Het afgelopen jaar was zwaar voor vastgoedfonds NSI dat veel moest afschrijven en de balansverhoudingen zag verslechteren. Hoog tijd om het tij te keren. Aandeelhouders voelen dat in de dividenduitkering.

Het verlagen van de schulden was voor NSI al een prioriteit het afgelopen jaar, maar is nu met stip gestegen naar één.

Het probleem is niet eens het absolute niveau van de schulden, want die daalde zelfs het afgelopen jaar van bijna 1,2 miljard euro naar iets meer dan 1 miljard euro.

Het probleem is de verhouding tussen de schulden en de waarde van de vastgoedportefeuille.

NSI zegt "sterk te zijn gecommitteerd aan het verlagen van de beleningsgraad naar beneden de 55 procent." Daar voldoet het nu niet aan, want eind 2012 lag het verhoudingsgetal op 58,2 procent.

Dat is nog hoger dan de 57,6 procent een jaar eerder en de 57,6 procent aan het einde van het derde kwartaal.

Aanhoudende afschrijvingen doen pijn
De verslechterende balansverhouding wordt veroorzaakt door aanhoudende afschrijvingen op het vastgoed in portefeuille. In het vierde kwartaal was het wederom raak.

De panden werden eind voor bijna 48 miljoen euro lager in de boeken gezet. In het afgelopen jaar werd ieder kwartaal afgewaardeerd en ieder kwartaal voor een groter bedrag.

De trend is zorgwekkend en NSI ziet ook voor dit jaar nog geen einde komen aan de afwaarderingen.

Nieuw dividendbeleid
De steeds lagere waarde van het vastgoed zet de balansverhouding van NSI onder druk, omdat de schulden steeds zwaarder op balans beginnen te drukken.

Om de balans te ondersteunen en in ieder geval niet verder te laten verzwakken zal NSI op de aandeelhoudersvergadering van 26 april een nieuw dividendbeleid voorstellen.

Tot nu was het beleid gericht op nagenoeg volledig uitkering van het directe resultaat.

In het voorgestelde dividendbeleid zal 85 tot 100 procent van het directe resultaat worden uitgekeerd. Met, net als nu, de mogelijkheid om een keuzedividend aan te bieden. Daarnaast wordt de uitkering van dividend gekoppeld aan de hoogte van de beleningsgraad.

Als de beleningsgraad boven de 55 procent, maar onder de 60 procent is, zal de uitkering slechts 50 procent van het directe resultaat in contanten bedragen. Is de beleningsgraad boven de 60 procent dan is de uitkering eveneens 50 procent van het directe resultaat, maar zal het dividend alleen in aandelen worden uitgekeerd.

Aandeelhouders direct geraakt
Dat het NSI menens is, blijkt uit het feit dat het nieuwe beleid direct in werking wil laten treden.

Dat betekent dat aandeelhouders over 2012 een aanzienlijk lager dividend tegemoet kunnen zien, omdat de beleningsgraad boven de grens van 55 procent ligt.

Over het vierde kwartaal wordt de helft van het directe resultaat uitgekeerd, wat neerkomt op 11 eurocent. Samen met de eerdere interimdividenden komt de totale uitkering over 2012 uit op 0,86 euro . Over 2011 was dat nog 1,19 euro.

De echte pijn van het nieuwe beleid komt pas in 2013. Aangezien het de verwachting is dat de beleningsgraad over het gehele jaar boven de 55 procent zal liggen, mogen aandeelhouders op niet meer dan de helft van het directe resultaat rekenen als dividend.

Een direct resultaat dat bovendien aanzienlijjk lager zal liggen dan over het afgelopen jaar. Over 2012 verdiende NSI nog 63 miljoen euro, maar dat zal dit jaar 50 tot 56 miljoen euro bedragen.

Druk op het resultaat
De lagere verwachte resultaten worden veroorzaakt door de uitstroom van huurinkomsten in verband met de verkoop van panden en hogere financieringslasten.

Wel zit NSI de bezettingsgraad van de portefeuille verbeteren en verwacht dat die trend het lopende jaar doorzet.

Het financiële effect daarvan zal echter na-ijlen en niet direct zichtbaar zijn in de resultaten. Het belooft wederom een zwaar jaar voor NSI te worden.

{{scope.count}}Reacties

Geef als eerste een reactie op dit artikel |
{{comment.userName}}
{{comment.createdOn | date:'dd-MM-yyyy HH:mm'}}

{{comment.body}}