Het Britse fonds Duet heeft een bod gedaan op het aandelenpakket van Hertzel Habas in vastgoedfonds NSI. Als de deal niet slaagt, kan de aandelenkoers van NSI zomaar rake klappen krijgen.
Een blik op de lijst van zakenglossy Quote laat zien dat veel miljonairs rijk zijn geworden met vastgoed. Maar met vastgoed is het even makkelijk om de miljoenen in een rap tempo weer te verliezen.
De casus van de Israëlisch investeerder Hertzel Habas lijkt een schoolvoorbeeld. In 2007 nam Habas, via Habas Star BV, een belang van 21 procent van de familie Zeeman in vastgoedfonds NSI over.
De Israëliër betaalde destijds 22,24 euro per aandeel. Het aandeel schommelt nu rond de 5,50 euro.
De koers is als een pudding in elkaar gezakt door de hoge schulden van NSI in combinatie met de malaise in de kantorenmarkt.
Voor Habas kwam daar nog een schuldhefboom bovenop: zijn vastgoedfonds financierde de aankoop uit 2007 met een lening van tientallen miljoenen euro's van de Rabobank en obligatieleningen.
Als zekerheid bedong Rabobank dat zij de aandelen als onderpand kregen. Door de gedaalde koers en het beperkte vermogen van Habas kan Rabobank de lening in één keer terugtrekken en de aandelen vervolgens dumpen. In de laatste maanden probeert Habas dit door een deal met een derde partij te voorkomen.
Veel onduidelijk
Sinds vorig week ligt er een bod van Duet Asset management van 5,50 euro per aandeel. Dit komt neer op een totaalbedrag van ongeveer 57 miljoen euro voor Habas´ pakket.
Dit bedrag is genoeg om de Rabobank terug te betalen, de bankt heeft recht op 40 miljoen euro. Maar de andere kredietverschaffers in het fonds van Habas hebben een flinke scheur in de broek.
Habas is de obligatiehouders omgerekend 94 miljoen euro verschuldigd, maar kan maar 17 miljoen euro overmaken (57 miljoen euro minus 40 miljoen euro). De grote vraag is of obligatiehouders genoegen met een dergelijke ´haircut´.
Analisten denken dat er weinig keus is, omdat andere bieders - als ze er al zijn - waarschijnlijk niet meer zullen beiden dan 5,50 euro. Habas houdt in ieder geval niets over aan de ongelukkige vastgoedtransactie.
Dan zijn er nog complicaties die de deal kunnen breken. Zo is het onduidelijk wat de positie van Mayer Cars and Trucks is, die ongeveer een kwart van de aandelen in Habas Star BV hebben en indirect dus ongeveer 5 procent in NSI.
Ook zullen de verschillende obligatiehouders onderling uit een verdeelsleutel moeten komen om de schade eerlijk te delen, alvorens zij instemmen met de deal.
Het lot van de belegger in NSI is nauw verbonden met het slagen van de deal. Als de deal afketst, is het mogelijk dat de Rabobank de aandelen op de markt dumpt om de door haar ingelegde 40 miljoen euro veilig te stellen. Met koersdruk tot gevolg.
Holle balans
De koersdreunen zullen nog groter kunnen uitpakken als NSI een emissie nodig heeft om op de been te blijven en er tegelijkertijd onduidelijkheid is over de aandelen van Habas.
De balans van NSI is uitgehold. De beleningsgraad, de schulden ten opzichte van de waarde van het vastgoed, liep op van 58 procent eind maart naar 58,9 procent halverwege dit jaar. Dit is akelig dicht bij de 60 procent: het punt waar banken echt zenuwachtig worden en NSI stopt met het betalen van cashdividend.
Topman Johan Buijs zet vastgoed in de etalage om de beleningsgraad weer onder de 55 procent te krijgen, maar dit zet weinig zoden aan de dijk.
In de eerste helft van het jaar speelde het concern 86 miljoen euro vrij door verkoop van panden, maar dit werd teniet gedaan door een afwaardering van 80 miljoen op het vastgoed.
De reflex van NSI is in al zijn eenvoud begrijpelijk: nog meer panden verkopen. Maar hierdoor dalen de huurinkomsten, die al onder druk staan, verder. NSI verlaagt de verwachting ten aanzien van het directe resultaat van tussen de 50 en 56 miljoen euro naar tussen de 46 en 48 miljoen euro.
NSI zou de negatieve spiraal kunnen doorbreken door met een emissie de balans te versterken. Maar hiervoor is eerst duidelijkheid nodig over het aandelenpakket van Habas.
De casus van de Israëlisch investeerder Hertzel Habas lijkt een schoolvoorbeeld. In 2007 nam Habas, via Habas Star BV, een belang van 21 procent van de familie Zeeman in vastgoedfonds NSI over.
De Israëliër betaalde destijds 22,24 euro per aandeel. Het aandeel schommelt nu rond de 5,50 euro.
De koers is als een pudding in elkaar gezakt door de hoge schulden van NSI in combinatie met de malaise in de kantorenmarkt.
Voor Habas kwam daar nog een schuldhefboom bovenop: zijn vastgoedfonds financierde de aankoop uit 2007 met een lening van tientallen miljoenen euro's van de Rabobank en obligatieleningen.
Als zekerheid bedong Rabobank dat zij de aandelen als onderpand kregen. Door de gedaalde koers en het beperkte vermogen van Habas kan Rabobank de lening in één keer terugtrekken en de aandelen vervolgens dumpen. In de laatste maanden probeert Habas dit door een deal met een derde partij te voorkomen.
Veel onduidelijk
Sinds vorig week ligt er een bod van Duet Asset management van 5,50 euro per aandeel. Dit komt neer op een totaalbedrag van ongeveer 57 miljoen euro voor Habas´ pakket.
Dit bedrag is genoeg om de Rabobank terug te betalen, de bankt heeft recht op 40 miljoen euro. Maar de andere kredietverschaffers in het fonds van Habas hebben een flinke scheur in de broek.
Habas is de obligatiehouders omgerekend 94 miljoen euro verschuldigd, maar kan maar 17 miljoen euro overmaken (57 miljoen euro minus 40 miljoen euro). De grote vraag is of obligatiehouders genoegen met een dergelijke ´haircut´.
Analisten denken dat er weinig keus is, omdat andere bieders - als ze er al zijn - waarschijnlijk niet meer zullen beiden dan 5,50 euro. Habas houdt in ieder geval niets over aan de ongelukkige vastgoedtransactie.
Dan zijn er nog complicaties die de deal kunnen breken. Zo is het onduidelijk wat de positie van Mayer Cars and Trucks is, die ongeveer een kwart van de aandelen in Habas Star BV hebben en indirect dus ongeveer 5 procent in NSI.
Ook zullen de verschillende obligatiehouders onderling uit een verdeelsleutel moeten komen om de schade eerlijk te delen, alvorens zij instemmen met de deal.
Het lot van de belegger in NSI is nauw verbonden met het slagen van de deal. Als de deal afketst, is het mogelijk dat de Rabobank de aandelen op de markt dumpt om de door haar ingelegde 40 miljoen euro veilig te stellen. Met koersdruk tot gevolg.
Holle balans
De koersdreunen zullen nog groter kunnen uitpakken als NSI een emissie nodig heeft om op de been te blijven en er tegelijkertijd onduidelijkheid is over de aandelen van Habas.
De balans van NSI is uitgehold. De beleningsgraad, de schulden ten opzichte van de waarde van het vastgoed, liep op van 58 procent eind maart naar 58,9 procent halverwege dit jaar. Dit is akelig dicht bij de 60 procent: het punt waar banken echt zenuwachtig worden en NSI stopt met het betalen van cashdividend.
Topman Johan Buijs zet vastgoed in de etalage om de beleningsgraad weer onder de 55 procent te krijgen, maar dit zet weinig zoden aan de dijk.
In de eerste helft van het jaar speelde het concern 86 miljoen euro vrij door verkoop van panden, maar dit werd teniet gedaan door een afwaardering van 80 miljoen op het vastgoed.
De reflex van NSI is in al zijn eenvoud begrijpelijk: nog meer panden verkopen. Maar hierdoor dalen de huurinkomsten, die al onder druk staan, verder. NSI verlaagt de verwachting ten aanzien van het directe resultaat van tussen de 50 en 56 miljoen euro naar tussen de 46 en 48 miljoen euro.
NSI zou de negatieve spiraal kunnen doorbreken door met een emissie de balans te versterken. Maar hiervoor is eerst duidelijkheid nodig over het aandelenpakket van Habas.
Gerelateerde artikelen