Europese winkelbelegger VastNed wil zich nog meer richten op de meest geliefde Europese winkelsteden. Dat klinkt goed, maar drastischere stappen waren verwacht en zijn nodig.
Onder leiding van de in oktober 2011 aangetreden topman Taco de Groot werkt Vastned hard om de opgelopen achterstanden in prestaties ten opzichte van de concurrentie in te halen.
Kern van De Groots strategie is het aandeel topkwaliteit ‘high street' winkelvastgoed in de beleggingsportefeuille te verhogen. In 2011 lag dat percentage nog op 48 procent en dat moest toenemen tot 65 procent.
Deze doelstelling is inmiddels bereikt. De Groot zet nu hoger in en wenst het percentage ‘premium city high street shops' te verhogen van de huidige 45 procent naar 75 procent van de totale portefeuille van circa 1,8 miljard euro.
Om deze nieuwe doelstelling te bereiken zal Vastned toch ook moeten leuren met zijn minder aantrekkelijke panden, waaronder mogelijk de Spaanse portefeuille.Vastned pint zich niet vast op een datum deze doelstelling te bereiken.
Strategie werkt
Het zij Vastned nagegeven, de strategie gericht op de drukste winkelstraten werpt vruchten af.
De afgelopen jaren konden op deze locaties wel huurverhogingen worden doorgevoerd en was door een zelfs stijgende bezettingsgraad sprake van een positieve waardeontwikkeling.
Bij de overige winkelpanden van Vastned stonden de huren onder druk en moest worden afgeboekt.
Een verder focus op Europese premium winkelsteden als Amsterdam, De Haag, Parijs, Sevilla en Istanbul moet de portefeuille nog robuuster maken.
Het is een logische zet. Retailbeleggers in de vastgoedwereld hebben het moeilijk. Steeds meer winkelpanden komen leeg te staan, mede ingegeven door de snelle opkomst van internetshoppen.
High street en dan vooral in aantrekkelijke winkelsteden zoals de Amsterdamse Kalverstraat heeft daar het minste last van.
Retailers zien het als een must hier aanwezig te zijn. Door het grote aantal passanten kunnen zij zo hun naamsbekendheid verhogen, wat weer bijdraagt aan de online omzet. De hoge en stijgende huren kunnen dan ook als een soort marketing investering worden gezien.
Financiering
Een tweede pijler onder de strategie van De Groot is een prudent financieringsbeleid. De zogeheten loan-to-value, de schulden afgezet tegen de boekwaarde van het vastgoed, dient tussen de 40 en 45 procent te liggen. Per eind juni 2013 voldeed Vastned daar met 41,5 procent keurig aan.
Om de nieuwe doelstelling te behalen zal Vastned liefst voor circa 2 miljard euro aan winkelpanden in topsteden moeten aankopen. Dat impliceert een ruime verdubbeling van de huidige totale portefeuille.
Dat lijkt wat veel van het goede. Het percentage topvastgoed kan natuurlijk ook omhoog door minder aantrekkelijk vastgoed te verkopen. Door bijvoorbeeld voor 500 miljoen euro te desinvesteren kan die 75 procent al behaald worden door voor eenzelfde bedrag in premium steden uit te breiden.
Een voor de hand liggende desinvestering is bijvoorbeeld de noodlijdende Spaanse portefeuille, die nog voor 240 miljoen euro in de boeken staat en voor slechts 18 procent uit high street bestaat.
Afgewacht zal moeten worden wat Vastned voor zijn minder aantrekkelijk vastgoed kan vangen. Zo wist het afgelopen jaar weliswaar flink wat huurverleningen in Spanje door te voeren maar dan wel tegen een 20,9 procent lagere huurprijs.
Vastned boekte in 2012 bijna een kwart af op zijn Spaanse vastgoed, maar over 2013 tot zover bekend slechts 6 procent.
Kern van De Groots strategie is het aandeel topkwaliteit ‘high street' winkelvastgoed in de beleggingsportefeuille te verhogen. In 2011 lag dat percentage nog op 48 procent en dat moest toenemen tot 65 procent.
Deze doelstelling is inmiddels bereikt. De Groot zet nu hoger in en wenst het percentage ‘premium city high street shops' te verhogen van de huidige 45 procent naar 75 procent van de totale portefeuille van circa 1,8 miljard euro.
Om deze nieuwe doelstelling te bereiken zal Vastned toch ook moeten leuren met zijn minder aantrekkelijke panden, waaronder mogelijk de Spaanse portefeuille.Vastned pint zich niet vast op een datum deze doelstelling te bereiken.
Strategie werkt
Het zij Vastned nagegeven, de strategie gericht op de drukste winkelstraten werpt vruchten af.
De afgelopen jaren konden op deze locaties wel huurverhogingen worden doorgevoerd en was door een zelfs stijgende bezettingsgraad sprake van een positieve waardeontwikkeling.
Bij de overige winkelpanden van Vastned stonden de huren onder druk en moest worden afgeboekt.
Een verder focus op Europese premium winkelsteden als Amsterdam, De Haag, Parijs, Sevilla en Istanbul moet de portefeuille nog robuuster maken.
Het is een logische zet. Retailbeleggers in de vastgoedwereld hebben het moeilijk. Steeds meer winkelpanden komen leeg te staan, mede ingegeven door de snelle opkomst van internetshoppen.
High street en dan vooral in aantrekkelijke winkelsteden zoals de Amsterdamse Kalverstraat heeft daar het minste last van.
Retailers zien het als een must hier aanwezig te zijn. Door het grote aantal passanten kunnen zij zo hun naamsbekendheid verhogen, wat weer bijdraagt aan de online omzet. De hoge en stijgende huren kunnen dan ook als een soort marketing investering worden gezien.
Financiering
Een tweede pijler onder de strategie van De Groot is een prudent financieringsbeleid. De zogeheten loan-to-value, de schulden afgezet tegen de boekwaarde van het vastgoed, dient tussen de 40 en 45 procent te liggen. Per eind juni 2013 voldeed Vastned daar met 41,5 procent keurig aan.
Om de nieuwe doelstelling te behalen zal Vastned liefst voor circa 2 miljard euro aan winkelpanden in topsteden moeten aankopen. Dat impliceert een ruime verdubbeling van de huidige totale portefeuille.
Dat lijkt wat veel van het goede. Het percentage topvastgoed kan natuurlijk ook omhoog door minder aantrekkelijk vastgoed te verkopen. Door bijvoorbeeld voor 500 miljoen euro te desinvesteren kan die 75 procent al behaald worden door voor eenzelfde bedrag in premium steden uit te breiden.
Een voor de hand liggende desinvestering is bijvoorbeeld de noodlijdende Spaanse portefeuille, die nog voor 240 miljoen euro in de boeken staat en voor slechts 18 procent uit high street bestaat.
Afgewacht zal moeten worden wat Vastned voor zijn minder aantrekkelijk vastgoed kan vangen. Zo wist het afgelopen jaar weliswaar flink wat huurverleningen in Spanje door te voeren maar dan wel tegen een 20,9 procent lagere huurprijs.
Vastned boekte in 2012 bijna een kwart af op zijn Spaanse vastgoed, maar over 2013 tot zover bekend slechts 6 procent.
Gerelateerde artikelen