Vastgoedfondsen proberen geld van beleggers aan te trekken door te schermen met hoge en gegarandeerde rendementen. Die garantie blijkt nogal eens betrekkelijk, zoals nu bij de vastgoedobligatie van Centauro Real Estate.
Zon, zee en zakken vol rendement. Dat is waar vastgoedbeleggen om draait bij Centauro Real Estate.
Wie de van Centauro Real Estate bezoekt treft de idyllische afbeeldingen van witte stranden, palmbomen en een helderblauwe zee.
Het aangeboden beleggingsvoorstel is net zo adembenemend. De onderneming biedt beleggers een obligatie met een vaste rente van 8,1 procent per jaar en een gegarandeerde aflossing van de hoofdsom binnen 36 maanden.
"Hoe zou u het vinden om te kunnen investeren en daarbij de zekerheid te hebben dat er een minimale verkoopopbrengst zal zijn?", zo stelt Centauro.
Het rendement moet zijn te behalen door een "bewezen concept dat al meerdere keren succesvol in de markt is gezet op diverse fantastische plaatsen in de wereld, maar met name in het Oost -Caraïbisch gebied".
Bij het project in de Caraïbische Zee gaat het om een optie op een hotel en omliggende percelen op eilandstaat Antigua & Barbuda. Voor de renovatie en herinrichting schat Centauro ongeveer 3,5 miljoen euro kwijt te zijn, fors meer dan zij bij beleggers ophaalt.
Toch anders
De VEB stelde aanbieder Centauro vragen over het project, het voorgespiegelde rendement en het concept.
Uit het antwoord blijkt dat het rendement dat op de website van Centauro wordt getoond toch niet zo gegarandeerd is als voorgespiegeld. Zowel rente als aflossing zijn afhankelijk van het succes van het project dat in de markt wordt gezet.
En ook "het bewezen concept" kent kanttekeningen. Centauro maakt daarbij gebruik van partners, zelf heeft het niet eerder projecten in de markt gezet.
Centauro is van plan het project iedere twee maanden zelf te bezoeken. Hoe langer de werkzaamheden duren, hoe hoger de kosten. En die moeten worden voldaan uit de ingelegde gelden van beleggers.
Risico onderbelicht
De aanbieding van Centauro is een van een lange reeks aan niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen die beleggers afgelopen jaren voorgeschoteld kregen.
Wat veel van deze vastgoedbeleggingen gemeen hebben zijn de voorgespiegelde hoge rendementen en de beperkte aandacht voor de risico's.
In 2012 publiceerde de Autoriteit Financiële Markten .
De AFM schetste een ontluisterend beeld. Bij het onderzoek naar 46 fondsen over de periode 2009-2011 viel vooral op dat meerdere partijen het risico dat beleggers lopen verkeerd voorspiegelen.
Het eigen vermogen in een fonds ten opzichte van het vreemd vermogen is vaak klein en zekerheden, zoals een recht van hypotheek op de panden, zijn in de praktijk niet veel waard, omdat banken een eerste hypotheekrecht hebben.
Ook doen fondsen niet altijd wat ze zeggen en kan geld verdwijnen naar een risicovol ontwikkelingsproject in het buitenland.
De AFM stelt zich in het rapport ook kritisch op ten aanzien van het bestuur. Regelmatig is er maar een enkele bestuurder die op eigen houtje beslissingen neemt.
Voorkomen
De beleggingsfraude bij Weststaete, de surseance bij Homburg en verschillende vastgoed cv's die in de problemen zijn gekomen door te rooskleurige aannames of mismanagement maken pijnlijk duidelijk hoe een belegging kan verzuren.
Wie geld wil steken in niet-beursgenoteerd vastgoed zal zelf zijn huiswerk extra goed moeten doen. Wat is het rendement? En welk risico staat er tegenover? Het zijn vragen die beleggers zich altijd moeten stellen. En wanneer risico's onderbelicht blijven, is dat een reden voor extra waakzaamheid.
De AFM heeft een opgesteld voor geïnteresseerden in vastgoedbeleggingen.
Wie de van Centauro Real Estate bezoekt treft de idyllische afbeeldingen van witte stranden, palmbomen en een helderblauwe zee.
Het aangeboden beleggingsvoorstel is net zo adembenemend. De onderneming biedt beleggers een obligatie met een vaste rente van 8,1 procent per jaar en een gegarandeerde aflossing van de hoofdsom binnen 36 maanden.
"Hoe zou u het vinden om te kunnen investeren en daarbij de zekerheid te hebben dat er een minimale verkoopopbrengst zal zijn?", zo stelt Centauro.
Het rendement moet zijn te behalen door een "bewezen concept dat al meerdere keren succesvol in de markt is gezet op diverse fantastische plaatsen in de wereld, maar met name in het Oost -Caraïbisch gebied".
Bij het project in de Caraïbische Zee gaat het om een optie op een hotel en omliggende percelen op eilandstaat Antigua & Barbuda. Voor de renovatie en herinrichting schat Centauro ongeveer 3,5 miljoen euro kwijt te zijn, fors meer dan zij bij beleggers ophaalt.
Toch anders
De VEB stelde aanbieder Centauro vragen over het project, het voorgespiegelde rendement en het concept.
Uit het antwoord blijkt dat het rendement dat op de website van Centauro wordt getoond toch niet zo gegarandeerd is als voorgespiegeld. Zowel rente als aflossing zijn afhankelijk van het succes van het project dat in de markt wordt gezet.
En ook "het bewezen concept" kent kanttekeningen. Centauro maakt daarbij gebruik van partners, zelf heeft het niet eerder projecten in de markt gezet.
Centauro is van plan het project iedere twee maanden zelf te bezoeken. Hoe langer de werkzaamheden duren, hoe hoger de kosten. En die moeten worden voldaan uit de ingelegde gelden van beleggers.
Risico onderbelicht
De aanbieding van Centauro is een van een lange reeks aan niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen die beleggers afgelopen jaren voorgeschoteld kregen.
Wat veel van deze vastgoedbeleggingen gemeen hebben zijn de voorgespiegelde hoge rendementen en de beperkte aandacht voor de risico's.
In 2012 publiceerde de Autoriteit Financiële Markten .
De AFM schetste een ontluisterend beeld. Bij het onderzoek naar 46 fondsen over de periode 2009-2011 viel vooral op dat meerdere partijen het risico dat beleggers lopen verkeerd voorspiegelen.
Het eigen vermogen in een fonds ten opzichte van het vreemd vermogen is vaak klein en zekerheden, zoals een recht van hypotheek op de panden, zijn in de praktijk niet veel waard, omdat banken een eerste hypotheekrecht hebben.
Ook doen fondsen niet altijd wat ze zeggen en kan geld verdwijnen naar een risicovol ontwikkelingsproject in het buitenland.
De AFM stelt zich in het rapport ook kritisch op ten aanzien van het bestuur. Regelmatig is er maar een enkele bestuurder die op eigen houtje beslissingen neemt.
Voorkomen
De beleggingsfraude bij Weststaete, de surseance bij Homburg en verschillende vastgoed cv's die in de problemen zijn gekomen door te rooskleurige aannames of mismanagement maken pijnlijk duidelijk hoe een belegging kan verzuren.
Wie geld wil steken in niet-beursgenoteerd vastgoed zal zelf zijn huiswerk extra goed moeten doen. Wat is het rendement? En welk risico staat er tegenover? Het zijn vragen die beleggers zich altijd moeten stellen. En wanneer risico's onderbelicht blijven, is dat een reden voor extra waakzaamheid.
De AFM heeft een opgesteld voor geïnteresseerden in vastgoedbeleggingen.