VEB.net maakt gebruik van cookies om het gebruiksgemak van de website te verbeteren. 

08 augustus 2014

Vastgoedfonds NSI hint op een nieuwe emissie

  • Pagina printen
  • 0 Reageer op dit artikel
  • Stuur dit artikel door

    Vul hieronder het emailadres in van degene naar wie u dit artikel wilt doorsturen, en uw eigen emailadres in.

Lagere rentelasten kunnen teruglopende huurinkomsten compenseren waardoor het resultaat van NSI beperkt daalt. Het vastgoedfonds mikt weer op overnames. Daarvoor is mogelijk vers kapitaal nodig.

De Nederlandse huizenmarkt is de beterende hand, maar op de markt voor kantoren blijft de situatie zeer moeilijk.

Dat valt in ieder geval op te maken uit de cijfers van vastgoedfonds Nieuwe Steen Investments, dat voornamelijk actief is in de kantorenmarkt.

NSI zag de huurinkomsten afgelopen maanden fors teruglopen. Topman Johan Buijs spreekt zelf van een "onverminderd uitdagende huurmarkt".

Vernieuwde huurcontracten in de laatste 12 maanden leverden met 120 euro per vierkante meter aanzienlijk minder op dan de gemiddelde vierkante meterprijs voor alle bestaande huurcontracten die NSI heeft uitstaan (148 euro).

Hoewel de bezettingsgraad licht verbeterde blijft de extreem lage bezetting van het door NSI aangeboden vastgoed problematisch: 3 van de 10 kantoren staat leeg.

Het ergste is mogelijk nog niet achter de rug. Tegen het einde van het jaar loopt 11 procent van de bestaande huurcontracten af. Hier zitten onder andere huurders als het Rijksgebouwendienst, ROC Amsterdam en Prorail tussen.

Sceptische marktvorsers vrezen dat de onderhandelingspositie van deze huurders sterk is en zij fikse kortingen op de bestaande contracten zullen afdwingen.

Lagere rentelasten
Ondanks de aanhoudende druk op de huurinkomsten, verwacht NSI dat het directe resultaat - de inkomsten uit huren min rentelasten en beheerkosten - dit jaar gelijk blijft aan vorig jaar. Toen bedroeg dit resultaat 43,6 miljoen euro.

Als de prestaties van vorig jaar inderdaad geëvenaard worden is dat volledig te danken aan de rentelasten van het concern die een stuk lager zijn dan vorig jaar. In november haalde NSI bij een aantal grote beleggers - die tegen een
flinke korting op de beurskoers en intrinsieke waarde instapten - 400 miljoen euro aan vers kapitaal op.

De opbrengst is gebruikt om schulden af te lossen, waardoor de beleningsgraad - leningen gedeeld door boekwaarde van het vastgoed - daalde van 58,9 procent halverwege 2013 tot 47,8 procent eind juni van dit jaar.

De lagere schuld en als gevolg hiervan lagere rentetarieven zorgt ervoor dat de rentelasten over de eerste helft van het jaar afnamen van 28,3 miljoen euro tot 21,3 miljoen euro.

Hierdoor was de daling van het direct resultaat met één miljoen euro tot 24,5 miljoen euro, aanzienlijk beperkter dan de daling van de huurinkomsten.

Dat neemt niet weg dat de directe winst per aandeel ten opzichte van vorig jaar ongeveer halveerde tot 0,17 eurocent.

Dit heeft te maken met de extreme verwatering van het aandeel door de emissie van vorig jaar.

Nieuwe emissie
Toch is het niet alleen pessimisme wat heerst bij NSI. Topman Buijs ziet kansen door een ‘verdere aantrekkende investeringsmarkt'.

‘Het aantal transacties neemt nu ook in het middensegment, op realistische prijsniveaus, toe. Mede gezien de nu achter ons liggende afwaarderingen, zullen wij ons nu ook gaan richten op acquisities', aldus topman Buijs.

Het lijkt uitgesloten dat acquisities zonder emissie mogelijk zijn, aangezien de huurinkomsten te beperkt zijn om op overnamevlak zoden aan de dijk te zetten. Kapitaal vrij spelen via desinvesteringen lijkt ook niet ideaal: gemiddeld genomen werden panden over de eerste helft van dit jaar 9,2 procent onder boekwaarde verkocht.

De doelstelling om onder een beleningsgraad van 50 procent te blijven (nu 47,8 procent), staat het aantrekken van vreemd vermogen in de weg. NSI zou via deze weg slechts tientallen miljoenen euro's van de bank kunnen lenen.

Lichtpuntjes
Bij de winkelportefeuille - 22 procent van de totale inkomsten - zijn de ontwikkelingen positiever dan in de kantorenmarkt. NSI ziet de huurinkomsten van nieuwe verhuren hier stabiliseren.

Ook nam de bezettingsgraad van 83,9 procent over de eerste drie maanden van dit jaar toe tot 87,7 procent in het tweede kwartaal.

In de kantorenmarkt is er een lichtpuntje in de vorm van het zogeheten HNK-concept dat het vastgoedfonds vrij succesvol weet uit te rollen.

Dit idee richt zich op zelfstandige ondernemers die in kantoren van NSI op flexibele basis kamers kunnen huren.
De op die leest geschroeide kantoren in Den Haag en Apeldoorn zitten al redelijk vol.

Het concept vergt wel stevige investeringen. Tot nu spendeerde NSI in totaal 7,8 miljoen euro om bestaande objecten om te bouwen in NHK-kantoren. Het totale 3-jarige investeringsplan bedraagt 31 miljoen euro.

LEES MEER:

16 mei 2014

4 december 2013

3 februari 2013

4 december 2013

8 november 2013

4 oktober 2013

13 augustus 2013

{{scope.count}}Reacties

Geef als eerste een reactie op dit artikel |
{{comment.userName}}
{{comment.createdOn | date:'dd-MM-yyyy HH:mm'}}

{{comment.body}}