Als beleggers in totaal voor meer dan twee miljoen euro bijstorten, biedt de nieuwe financier, DRC Capital uit Londen, een korting op de financieringsrente. Het extra vermogen moet gebruikt worden voor verbetering van de verhuurbaarheid en de waarde van de panden.

De emissie, waarvan de netto-opbrengst medio december minimaal 1,5 miljoen euro moet bedragen om in aanmerking te komen voor de korting op de hypotheekrente, is een onderdeel van een herstructurering van het vastgoedfonds. Het niet-beursgenoteerde fonds, waarvan de portefeuille overwegend uit kantoren bestaat, is hard geraakt door de economische crisis.

Zo is de waarde van het vastgoed gedaald en liepen huurinkomsten terug door huurders die zijn vertrokken, failliet gegaan of minder ruimte nodig hadden. Daarbij maakte het fonds gebruik van een hefboom (vreemd vermogen), waardoor de waardeontwikkeling extra onder druk kwam.

Bijdrage van partijen

ING en FGH Bank, die respectievelijk 26,6 miljoen euro en 31,6 miljoen euro aan financiering hadden verstrekt, wilden de financiering niet verlengen.

Gezien de malheur bij het vastgoedfonds kwamen beide financiers met het fonds overeen om ongeveer de helft terug te laten betalen en de rest af te boeken. Ook de renteswap, welke een negatieve waarde had, is kwijtgescholden. Het eigen vermogen is weer positief, net als de intrinsieke waarde per participatie.

Annexum heeft de eenmalige kosten voor herstructurering van het fonds voorgefinancierd en accepteert dat de managementvergoeding gedeeltelijk in participaties wordt uitbetaald.

Daarnaast wordt met de emissie ook van beleggers een bijdrage gevraagd.

Emissie

Op het moment staan ruim 1,05 miljoen participaties uit. Iedere participatie geeft vervolgens het recht om in te schrijven op 10 nieuwe participaties. Dat betekent dat de totale emissie zo’n 10,5 miljoen participaties behelst. De uitgifteprijs per participatie bedraagt 0,19 euro. In eerste instantie zijn bestaande beleggers gerechtigd om in te schrijven op de emissie.

Een belegger met 1000 VFF-participaties moet – om volledig mee te doen met de emissie en een verwatering van ruim 90 procent tegen te gaan – 1900 euro bijstorten (10.000 extra participaties maal 0,19 euro per stuk). Het is ook mogelijk om meer of minder nieuwe participaties bij te kopen.

Ook beleggers die geen VFF-participaties hebben, kunnen inschrijven op de emissie. In tegenstelling tot huidige participatiehouders hebben zij niet het eerste recht. Als er veel interesse is, kan Annexum het aantal uit te geven participaties vergroten.

Normaal gesproken, bij een claimemissie van bijvoorbeeld een beursgenoteerde onderneming, ontvangen beleggers een claimrecht. Met dit claimrecht kunnen zij tegen een korting nieuwe aandelen bijkopen. Dit recht op korting heeft waarde en is daarmee via de beurs verhandelbaar. Van een dergelijke constructie is bij het Vastgoed Fundament Fonds geen sprake. De voorkeursrechten zijn niet verhandelbaar en tot 25 november aanstaande kunnen beleggers ervan gebruik maken. Daarmee betaalt een belegger die niet meedoet met de emissie voor de korting die andere beleggers krijgen om nieuwe stukken te kopen.

Uitgaande van een emissie van 2 miljoen euro kunnen beleggers een handelskoers verwachten van 1,01 euro en een intrinsieke waarde van 1,12 euro per participatie (ultimo juni 2015 bedroegen de handelskoers en intrinsieke waarde 12,27 euro per participatie), zo staat in het prospectus genoemd.

 

Handel op de secundaire markt

De handelskoers is echter slechts een indicatie van de waarde van de belegging, omdat deze verhandelbaar is op de secundaire markt. In het verleden kocht het vastgoedfonds stukken in en gaf ze uit, maar tegenvallers en gebrek aan liquiditeit leidde tot opschorting van deze handel met het fonds als tegenpartij.

Het fonds verwacht, blijkens het prospectus niet, dat de economische situatie, de kantorenmarkt en de portefeuille de komende jaren voldoende herstellen om de inkoop en uitgifte van participaties te hervatten.

Na afronden van de emissie zijn beleggers dan ook aangewezen op de online beurs NPEX, waar beleggers stukken met elkaar kunnen verhandelen. Daarbij vindt de prijsvorming plaats op basis van vraag en aanbod, zodat deze flink kan afwijken van de handelskoers die minstens eenmaal per kwartaal bekend wordt gemaakt.

Risico’s

Beleggen in het Vastgoed Fundament Fonds gaat gepaard met verschillende risico’s. Een aantal op rij:

• verwateringsrisico:  ook wanneer beleggers inschrijven op de emissie kan verwatering plaatsvinden wanneer Annexum bijvoorbeeld haar vordering omzet in participaties.
• financierings- en renterisico: werken met vreemd vermogen betekent dat waardemutaties en exploitatieresultaten versterkt doorwerken voor beleggers. Een ander risico is dat het fonds in verzuim komt tegen de financier en deze het hypotheekrecht uitwint.
• marktrisico: risico op waardedaling van de portefeuille
• verhandelbaarheidsrisico: risico dat onvoldoende handel plaatsvindt op NPEX, of tegen een te lage koers of de handel zelfs wordt opgeschort of beëindigd.
• rendementsrisico: het risico dat het totaalrendement nihil of zelfs negatief wordt.
• verhuur- en leegstandrisico: risico op een negatieve impact op de kasstroom van het fonds door teruglopende huurinkomsten.
• directierisico: het risico dat Annexum het beheer niet of in mindere mate uitvoert.

Vooruitzichten

De afgelopen jaren ontving de VEB een aantal berichten van teleurgestelde beleggers in het Vastgoed Fundament Fonds. Beleggers doen er dan ook goed aan om na te gaan of zij bereid zijn om nu over de brug te komen.

Wanneer met de emissie voldoende extra vermogen wordt opgehaald (deze loopt in principe tot 11 december 2015, maar kan ook eerder worden gesloten), brengt de financier een lagere hypotheekrente in rekening. De opbrengst van de emissie is bestemd voor verbetering van de vastgoedportefeuille. Daarbij is te denken aan een verbetering van de verwarming, verlichting en airconditioning, waardoor de exploitatiekosten dalen. Dat moet de verhuurbaarheid en de waarde van de panden ten goede komen. De fondsbeheerders zetten ook in op langjarige huurcontracten met stabiele huurders.

Dat is hard nodig, want in het halfjaarbericht over 2015 staat dat de huuropbrengsten ten opzichte van vorig jaar met 17,9 procent zijn gedaald. Dat was te wijten aan het vertrek van huurders.

Met de financier is overeengekomen dat een aantal panden met een te lage bezettingsgraad of te hoge investeringskosten wordt verkocht. Zo kan de verkoop de verhouding tussen de financiering en de waarde van het vastgoed (loan-to-value ratio) verbeteren.

Op dividend hoeven beleggers de komende twee jaar niet te rekenen. Met de huidige financier is afgesproken dat de operationele kasstroom, gedurende de looptijd van de financiering (eindigend in juni 2018), wordt aangewend voor aflossing. Als de beheerders erin slagen om de waarde van de portefeuille te verbeteren, kan mogelijkerwijs over twee jaar tegen betere voorwaarden worden geherfinancierd. Het streven is om tegen die tijd weer dividend uit te keren.

Indien de netto-opbrengst van de emissie niet op tijd voldoende is, kan de financier de onverkochte participaties verkrijgen en daarmee een doorslaggevende stem krijgen in de jaarvergadering van het fonds. Daarnaast zal de renteverlaging dan niet plaatsvinden.

Meer informatie vind u hier.