VEB.net maakt gebruik van cookies om het gebruiksgemak van de website te verbeteren. 

Met de benoeming van een nieuwe commissaris lijkt de door grootaandeelhouder Van Herk beoogde verbouwing van de toplaag van Vastned afgerond. Maar wat er nu staat te gebeuren bij het geplaagde vastgoedfonds blijft voor buitenstaanders onduidelijk.

‘Daar ga ik niet op antwoorden’, aldus Ber Buschman op een trits aan vragen van de VEB over wat zijn aandachtspunten zullen worden zodra hij is geïnstalleerd als toezichthouder bij Vastned.

Buschman is vooruitgeschoven door grootaandeelhouder Van Herk (bijna 25 procent van de aandelen) die al ruim twee jaar in de clinch lag met het vastgoedfonds.

In de jaarvergaderingen van 2020 en 2021 uitte de Rotterdamse vastgoedbelegger zijn frustratie door zo een beetje alle agendavoorstellen weg te stemmen met uitzondering van de jaarrekening en het betalen van dividend. Dat kwam nooit eerder voor in Nederland.

President-commissaris Marc van Gelder benadrukte dat Buschman, die onder meer als adviseur betrokken was bij reorganisaties van de (niet beursgenoteerde) vastgoedorganisatie van Van Herk, volgens de code voor goed ondernemingsbestuur ‘onafhankelijk’ zou zijn.

Van Herk zou de naam Buschman hebben laten vallen bij commissarissen van Vastned, en die zouden na intern beraad tot de keuze zijn gekomen om hem voor te dragen. Toch is overduidelijk dat sprake is van een handreiking naar de grootaandeelhouder.

Geen opdracht
Op aandringen van de VEB gaf Buschman te kennen dat hij op ‘zelfstandige basis commissaris wordt’ en ‘geen opdracht heeft meegekregen van de heer Van Herk’.

In algemene zin liet Buschman ontvallen dat hij in het verleden gewerkt had als zogenaamde ‘change manager’ bij verschillende vastgoedbedrijven. Dit soort managers wordt ingeschakeld als de financiële prestaties moeten verbeteren.

Buschman weigerde desgevraagd aan te geven of hij mogelijkheden zag meer waarde te ontsluiten bij Vastned, dat winkels uitbaat in de historische binnensteden in Nederland, Frankrijk en Spanje. President-commissaris Van Gelder viel hem bij met de mededeling dat specifieke vragen weinig opportuun waren omdat Buschman ‘nog niet was ingewerkt’.

Er is al enige jaren onvrede over het gebrek aan waardecreatie bij Vastned, zoals ook werd opgemerkt door een vertegenwoordiger van aandeelhouder ICAMAP die wees op het feit dat Vastned’s beurskoers structureel tientallen procenten onder de waarde van het vastgoed volgens de boeken staat.

Structureel gat tussen beurskoers en boekwaarde vastgoed

*Bron: Jaarverslagen Vastned

President-commissaris Van Gelder benadrukte verder dat er buiten de voordracht van  Buschman geen andere toezeggingen aan Van Herk zijn gedaan. Denk hier bijvoorbeeld aan een wijziging van strategie of een scherpere financieringsstructuur.

In de zomer van 2020 uitte de grote aandeelhouder zijn onvrede over Vastned’s kostenstructuur. ‘Als je naar de afgelopen tien jaar kijkt zie je dat de huurinkomsten zijn gehalveerd en de kosten verdubbeld', aldus een vertegenwoordiger van Van Herk die daar aan toevoegde dat dit bij een particulier bedrijf tot een faillissement zou leiden. 

In ieder geval lijkt de ruzie nu voorlopig bijgelegd. Tijdens de jaarvergadering werden nu alle voorstellen met ruime meerderheid van stemmen aangenomen. 

Op de schop
President-commissaris Van Gelder stapte na de vergadering meteen op, terwijl zijn termijn eigenlijk tot april volgend jaar loopt. Van Gelder bezwoer dat zijn versnelde vertrek niet ingegeven was door Van Herk. Door eerder af te treden zouden de zittingstermijnen van commissarissen beter gespreid zijn.

Ook Désirée Theyse, die over de financiën gaat bij detacheerder DPA, werd benoemd als commissaris. Vorig jaar werd haar voordracht vlak voor aanvang van de jaarvergadering ingetrokken, uit vrees dat de benoeming getorpedeerd zou worden door een tegenstem van Van Herk.

De personele wijzigingen aan de top lijken daarmee tot een einde gekomen.

Na de vergadering zijn twee van de drie commissarissen nieuw. En ook topman Walta lijkt de goedkeuring van Van Herk te kunnen dragen, zo bleek althans uit het feit dat zijn voordracht in de vergadering vorig jaar niet werd gebarricadeerd.

De grote vraag voor aandeelhouders blijft wat Van Herk nou precies van plan is met Vastned. Daar kwam voor de derde jaarvergadering op rij geen duidelijkheid over.

Verder uit de AVA

-Door alle onzekerheden in de wereld geeft Vastned – in tegenstelling tot andere vastgoedfondsen – geen financiële doelen voor 2022 af. Desgevraagd liet topman Walta wel weten dat het directe resultaat ‘in principe’ moet kunnen meegroeien met de inflatie omdat inflatiecompensatie is vastgelegd in huurcontracten. Er werd wel de disclaimer gegeven dat het risico altijd bestaat dat huurders de verhogingen niet zullen slikken.

-Opvallend is dat de gemiddelde looptijd van Vastned’s uitstaande leningen met 2,9 jaar eind vorig jaar laag oogt (ultimo 2020: 3,9 jaar). Het maakt Vastned kwetsbaar voor stijgende rentes. Het lijkt er een beetje op alsof dit dossier door alle corona-problematiek was blijven liggen. Maar nu liet Walta weten op korte termijn in gesprek te gaan met leningverschaffers.

-Vastned lijkt de kritiek van Van Herk ten aanzien van de kosten ter harte te hebben genomen. Het aantal Vastned-werknemers daalde van 78 in 2012 naar 32 eind vorig jaar. Dat is een laag aantal voor een fonds met 271 woningen die bij elkaar – volgens de boeken – 1,4 miljard euro waard zijn. De kans dat het aantal werknemers substantieel verder zal dalen is dan ook gering, zo was de boodschap van ceo Walta.

-Vastned tracht minder afhankelijk te worden van modewinkels die hard geraakt worden door internetshoppen. Maar dit gaat traag. Vorig jaar daalden de huurinkomsten uit modewinkels met enkele procentpunten tot iets minder dan de helft van het totaal van 62 miljoen euro.

-Ook wil Vastned inzetten op de bouw van appartementen op winkelvastgoed, maar dat wil nog niet echt vlotten. In 2021 werden 14 appartementen opgeleverd en dat getal wijkt nauwelijks af van het langjarig gemiddelde. Vorig jaar gaf Vastned hoog op van een project in Eindhoven om circa 140 woningen te bouwen boven een Albert Heijn. Maar uit vragen van de VEB bleek dat dit project eigenlijk een maatje te groot is voor Vastned. Ook dreigt het risico de gunstige fiscale status van beleggingsinstelling kwijt te raken. Vastned kijkt naar oplossingen om hier omheen te werken.



Wilt u reageren op bovenstaand artikel? Stuur dan een e-mail naar info@veb.net


Gerelateerde artikelen