Ondanks dat de maatschappelijke weerstand op de omvangrijke ‘dozen’ in het landschap toeneemt, groeit Warenhuis De Pauw (WDP) maar door. De doelstellingen uit het ‘groeiplan 2019-23’ van eind vorig jaar zijn al binnen handbereik. Reden voor een nieuw plan, met jaarlijks 500 miljoen euro aan investeringen en 8 procent meer winstgroei als streven tot 2025.
Het is de vraag of het bedrijf de nieuwe ambities net zo voortvarend kan waarmaken als in de afgelopen jaren. Want de marktomstandigheden veranderen, zo geeft WDP ook toe in antwoorden op een brief van de VEB.
De volgende twee actuele thema’s kunnen knagen aan het rendement.
1. Schaarste aan ontwikkellocaties en bouwmateriaal.
Geschikte bouwlocaties worden steeds schaarser. De meest voor de hand liggende locaties, denk aan gebieden rondom Schiphol en de havens van Antwerpen en Rotterdam, zijn inmiddels vergeven in de Benelux.
Volgens WDP is dat alleen maar gunstig. De toegenomen schaarste zal zorgen voor opwaartse druk op de huurprijzen en zelf heeft het bedrijf nog beschikking over meer dan 1,5 miljoen vierkante meter bouwgrond.
Dat zou inderdaad goed nieuws zijn voor WDP, maar voorlopig lijkt het vooral toekomstmuziek. Want de marges staan sectorbreed onder druk, erkent ook WDP in haar jaarverslag. Vorig jaar daalde het gemiddeld aanvangsrendement op logistiek vastgoed in Nederland naar slechts 3,3%.
Daarbovenop komt dat de bouwkosten momenteel snel toenemen. In het geval van WDP gaat het sinds de start van dit jaar al om toenames van 10 tot 25 procent. De bestaande pijplijn is grotendeels beschermd, maar voor nieuwe projecten zal er onderhandeld moeten worden.
WDP houdt er rekening mee dat door de schaarste aan bouwmaterialen de projecten ook vertragingen oplopen van drie tot zes maanden.
2. Duurzaamheidseisen
Duurzaamheid is een belangrijke factor geworden bij de ontwikkeling van vastgoed. WDP heeft doelstellingen als 100 procent groene energie tegen 2023 en een (netto) CO-neutrale vastgoedportfolio tegen 2040, expliciet onderdeel gemaakt van het nieuwe plan dat begin dit jaar gelanceerd werd.
In de praktijk wordt dit vormgegeven door de (immense) daken van de logistieke centra te bedekken met zonnepanelen en in te zetten op circulaire ontwikkeling.
Voor de investering in zonnepanelen is 100 miljoen euro per jaar begroot tot 2025. Aangezien de energiekosten doorberekend worden aan de huurders van het vastgoed, lijkt het risico beperkt.
Voor wat betreft het circulair ontwikkelen, waarbij uitsluitend duurzame materialen worden gebruikt, erkent WDP dat dit tot hogere kosten leidt. Maar er worden geen concrete bedragen genoemd. Volgens het bedrijf zal de transitie naar circulair bouwen geleidelijk verlopen en zal deze bouwvorm uiteindelijk de norm worden. De indruk wordt gewekt dat de extra kosten voor circulair bouwen kunnen worden doorberekend aan de eindklant.
Het nieuwe groeiplan van WDP zal gepaard gaan met flinke uitdagingen. Het zijn geen showstoppers, maar het voortzetten van de succes formule zal steeds uitdagender worden.
Om de groei van de vastgoedportfolio te kunnen bekostigen trekt WDP zowel eigen als vreemd vermogen aan. Helaas kunnen particuliere beleggers niet meedoen bij aandelenuitgiftes.
- Zij moeten normale aandelen op de beurs kopen als zij hun belang niet willen laten verwateren. WDP heeft bij aandelenuitgiftes namelijk de voorkeur voor zogeheten onderhandse plaatsingen, waarbij aandelen direct bij grote institutionele partijen worden geplaatst.
- Wel is er voor zittende aandeelhouders de optie om het jaarlijkse dividend in aandelen uit te laten keren, waarbij men een kleine korting krijgt.