Na jaren van afbouwen, herontwikkelen en herstructureren, is voor vastgoedfonds Wereldhave een nieuw hoofdstuk aangebroken. CEO Matthijs Storm kondigde het recent tijdens de aandeelhoudersvergadering al aan: fase 2 van de strategie gaat van start – een fase waarin de vastgoedportefeuille weer moet gaan groeien, niet krimpen.

Storm hintte daarbij op een eerste grote deal “binnenkort”, en maandag werd die belofte ingelost: Wereldhave gaat samen met de Franse vastgoedbeheerder Sofidy het Stadshart Zoetermeer overnemen. Daarmee zet het beursgenoteerde fonds zijn eerste stap in een nieuwe koers, waarin joint ventures een sleutelrol moeten gaan spelen.

Maar wat koopt Wereldhave precies, hoe ziet deze samenwerking eruit – en wat levert het op voor aandeelhouders? Een analyse van de deal, de cijfers en de bredere strategie.

1.       Waar investeren Wereldhave en Sofidy precies in? 
Het was in 1983 dat de juridische voorganger van Unibail-Rodamco het winkelcomplex Stadshart Zoetermeer in handen kreeg. Vier decennia later neemt het Franse vastgoedconcern afscheid. Echt verrassend is dat niet.

Stadshart was al jaren het buitenbeentje in de portefeuille van Unibail-Rodamco-Westfield, dat zich doorgaans richt op prestigieuze, grootschalige winkelcentra die regionale aantrekkingskracht hebben. Denk aan bestemmingen met internationale modemerken, hippe horeca en bioscopen – plekken waar mensen naartoe komen voor een complete dag uit. In die wereld heeft Stadshart Zoetermeer, met zijn ietwat gedateerde uitstraling, altijd wat moeite gehad zich te profileren.

Met circa 59.000 vierkante meter aan verhuurbaar vloeroppervlak – grofweg acht voetbalvelden – is het centrum ruim de helft kleiner dan het paradepaardje Mall of the Netherlands in Leidschendam. Toch ontvangt het jaarlijks nog zo’n acht miljoen bezoekers, dankzij trekkers als Albert Heijn, Hema en Primark.

Unibail probeerde al langer het complex van de hand te doen. In 2017 en opnieuw vorig jaar zou het winkelcentrum al in de etalage zijn gezet, maar toen zonder succes. Kopers haakten af, zo berichtten media destijds. Nu lijkt het dan toch te lukken. 

Opmerkelijk genoeg bracht Unibail zelf geen persbericht uit over de deal. Daarmee lijkt het concern de verkoop wat stilletjes af te willen handelen. Ter vergelijking: toen Unibail in maart een centrum in Valencia verkocht voor 305 miljoen euro, werd dat wel breed gecommuniceerd via een officiële aankondiging. Je zou eruit kunnen aflezen dat Unibail niet de hoofdprijs heeft gekregen.

2.       Hoe presteert Stadshart Zoetermeer eigenlijk?
Een pasklaar antwoord op die vraag is er niet – wie inzicht wil krijgen in de prestaties van Stadshart Zoetermeer moet tussen de regels door lezen. Unibail-Rodamco-Westfield rapporteert de financiële resultaten voor haar Nederlandse portefeuille namelijk als één geheel. En daarin zitten naast Zoetermeer ook Stadshart Amstelveen én het vlaggenschip: Mall of the Netherlands in Leidschendam.

Toch geeft het concern achterin zijn jaarverslag wél enkele hints. Voor elk land vermeldt Unibail welk object het beste én slechtste rendeert (zie blz. 336 van het jaarverslag 2024). Voor Nederland wordt het best presterende centrum gewaardeerd tegen een nettohuurrendement van 5 procent. Dat moet vrijwel zeker gaan om de in 2021 geopende Mall of the Netherlands – door Unibail zelf gepresenteerd als flagship locatie.

Daartegenover staat een vastgoedobject dat met een nettohuurrendement van 9,1 procent eind 2024 als zwakste broeder wordt aangewezen. En hoewel Unibail de naam niet noemt, is de kans groot dat hier Stadshart Zoetermeer wordt bedoeld. Het centrum past in elk geval in het profiel: relatief klein, verouderd en al jaren worstelend met aantrekkingskracht. Het hoge rendement is het gevolg van een lage waardering van het pand in verhouding tot de huurinkomsten. Er waren waarschijnlijk ook fundamentele redenen – denk aan lagere verwachte huurinkomsten – die de afboekingen zouden kunnen verklaren.

Interessant is dat dit rendement de laatste jaren gestaag is gestegen: in 2018 stond het minst renderende object nog in de boeken tegen 6,6 procent. Dat betekent dat Unibail het vastgoed de afgelopen jaren fors in waarde heeft afgewaardeerd – mogelijk zelfs met het oog op een toekomstige verkoop. Want: wie vooraf afboekt, hoeft bij een latere verkoop geen boekverlies meer te rapporteren.

Stijgend rendement, dalende waarde: Zoetermeer lijkt Unibails afvoerputje

Bron: Jaarverslagen Unibail-Rodamco-Westfield. Het nettoaanvangsrendement van het slechtst presterende Nederlandse vastgoedobject is weergegeven. Hoewel het bedrijf beperkte informatie verstrekt, wijst alles erop dat het hierbij gaat om Stadshart Zoetermeer.

3.    Hoe zit de joint venture precies in elkaar – en wat levert het op?
Wie het winkelcentrum in Zoetermeer met een kritische blik bekijkt, zal niet meteen spreken van een verborgen juweel. De aantrekkingskracht zit dan ook niet in het vastgoed zelf, maar in de manier waarop de deal is gestructureerd. De aantrekkelijkheid zit hem vooral in de ‘financial engineering’: Wereldhave krijgt via de joint venture niet alleen een rendement op zijn investering, maar mag bovendien factureren voor het beheer en het dagelijks management van het centrum (zie kader).

Volgens Wereldhave leidt de transactie tot een stijging van de winst per aandeel met vier eurocent. Omgerekend betekent dat een extra winst van ongeveer 1,9 miljoen euro per jaar. Daarvoor investeert het bedrijf ongeveer 15 miljoen euro (15 procent van het eigen vermogen). Dit komt dus neer op een rendement van zo’n 12,5 procent op het ingebrachte aandelenkapitaal.

Een net rendement dat boven de eigen doelstelling van minimaal 8 procent ligt (internal rate of return), maar ook weer niet exceptioneel hoog. Ter vergelijking: als Wereldhave het kapitaal had gebruikt voor een aandeleninkoop, was het rendement niet heel veel lager geweest. De vastgoedonderneming verwacht dit jaar een winst van 1,76 euro per aandeel, terwijl het aandeel op dit moment rond de 16,75 euro noteert. Dat komt neer op een rendement van ongeveer 10,5 procent bij inkoop van eigen aandelen.

Met andere woorden: de joint venture biedt iets meer rendement, maar lijkt ook geen homerun.

JV-investering levert nét wat meer op dan aandeleninkoop

Bron: Jaarverslagen Unibail-Rodamco-Westfield, Wereldhave en gegevens via Bloomberg. Bedragen in miljoenen euro’s. 

Minder florissant
Toch is het rendement op de Zoetermeerse deal een stuk bescheidener dan beleggers misschien hadden gehoopt. Tijdens de recente aandeelhoudersvergadering maakte CEO Matthijs Storm nog melding van een op handen zijnde transactie die een heel fors rendement zou opleveren – een uitspraak die de verwachtingen hoog opstuwde.

Storm positioneerde joint ventures nadrukkelijk als speerpunt van Wereldhaves nieuwe strategie. Door vastgoed gezamenlijk met partners aan te kopen, wil hij de groei versnellen zónder dat Wereldhave volledige winkelcentra hoeft over te nemen. Dat spaart kapitaal en houdt de balans lichter. 

Gezien de forse korting in het aandeel – de koers noteert circa 30 procent onder de boekwaarde van het vastgoed – is het bovendien lastig om nieuw aandelenkapitaal op te halen met groeiverhalen.

Wellicht hoopt Storm op termijn alsnog extra rendement te realiseren door Stadshart Zoetermeer onder handen te nemen. Een ombouw naar een full-service centrum, conform de LifeCentral-strategie, zou kunnen leiden tot waardestijging.

Sinds Storms aantreden is Wereldhave bezig met een ingrijpende transformatie van haar winkelcentra. Niet langer ligt de focus uitsluitend op retail, maar wordt ingezet op een breed palet aan functies: van winkels en horeca tot zorg, sport, kantoren en publieke diensten. Die verbreding zorgt in eerste instantie vaak voor lagere huurinkomsten – een Basic-Fit betaalt immers fors minder dan een modeketen – maar levert op termijn meer stabiliteit en minder leegstand. Dat waarderen beleggers.

Inmiddels zijn negen winkelcentra herontwikkeld tot full-service centra, met positieve herwaarderingen als resultaat. Ook voor Stadshart Zoetermeer lonkt zo’n transformatie, met mogelijk zelfs een mogelijkheid om uit te breiden met woningvastgoed. Maar zolang die waarde niet wordt verzilverd, blijft het bij een papieren rendement (en geen huurinkomsten in harde contanten). En door de joint venture-constructie is zelfs dat rendement grotendeels voor de partner.