VEB - CTP legt de lat hoger, maar kan het vliegwiel blijven draaien?

Vastgoedbedrijf CTP heeft deze week op zijn Capital Markets Day de groeidoelstellingen fors aangescherpt. Waar het eerder mikte op 20 miljoen vierkante meter verhuurbaar oppervlakte in 2030, ligt de lat nu op 30 miljoen. Daarmee wil de onderneming haar huidige portefeuille in vijf jaar tijd verdubbelen. De ambities zijn torenhoog, maar zijn de plannen wel realistisch?

CTP houdt vast aan zijn succesvolle ontwikkelmodel, het zogeheten ‘wheel of growth’. De kern: goedkope grond kopen, zelf distributiecentra en fabriekshallen bouwen en deze verhuren aan klanten als DHL, Renault en Heineken. Door de relatief lage bouwkosten – circa 620 euro per vierkante meter – verdubbelt de waarde bij oplevering bijna: dezelfde meter staat dan voor ruim 1.000 euro in de boeken.

De waardestijgingen versterkten de balans en maakten nieuwe financiering mogelijk. Zo bleef het vliegwiel van bouwen, herwaarderen en opnieuw investeren de laatste jaren draaien. De portefeuille groeide van 5,9 miljoen vierkante meter eind 2020 naar een verwachte 15 miljoen eind dit jaar.

Het model bewees vooral zijn kracht in Tsjechië, Roemenië en Polen, waar CTP profiteerde van economische groei en de trend van nearshoring. Steeds meer Aziatische bedrijven verplaatsen hun productie naar deze regio om sneller aan Europese klanten te kunnen leveren.

Maar om de aangescherpte doelen te halen, moet CTP het tempo opvoeren. Het bedrijf kijkt steeds verder buiten de landsgrenzen. Na de stap naar Duitsland lonkt nu zelfs Vietnam – de eerste uitbreiding buiten Europa.

CTP wil binnen vijf jaar wéér verdubbelen

Bron: rapportages CTP. Verhuurbare ruimte in miljoenen vierkante meters. *2025 op basis van inschatting CTP.

Duitsland groeimotor
De locatie van de beleggersdag, Wuppertal – met aansluitend een rondgang langs een tiental CTP-parken in het Westen van Duitsland – was niet zomaar gekozen. CEO en grootaandeelhouder Remon Vos ziet “grote kansen” bij onze Oosterburen.

Sinds 2022 is CTP actief in Duitsland. De portefeuille groeide daar al naar 1,8 miljoen vierkante meter, met nog eens 1 miljoen in aanbouw.

Daar moet nog een flinke schep bovenop. CTP rekent op de miljardensteun waarmee Berlijn de industrie nieuw leven wil inblazen. Ook de extra defensie-uitgaven zorgen voor vraag. Duitsland moet nieuwe fabrieken bouwen voor munitie, voertuigen en andere militaire productie. CTP wil die hallen neerzetten en zo profiteren van de herbewapening.

In Duitsland richt CTP zich op de wederopbouw van verlaten industrieterreinen. In Mülheim, nabij Düsseldorf, gaat meer dan 200 miljoen euro naar de transformatie van een roestige staalfabriek vol leegstaande hallen. Daar verrijst een modern bedrijfspark, waar E.On en Siemens Energy al hun plek hebben gereserveerd. De oplevering staat gepland voor 2027.

CTP is niet kieskeurig en mikt op uiteenlopende industrieën. Behalve de energie- en defensiesector ziet topman Vos semiconductors, datacenters, farmacie en logistiek als kansrijk.

Vietnam veroveren
Naast de Duitse groeiplannen en de meer traditionele CTP-markten als Tsjechië en Roemenië, kijkt CTP nu buiten Europa. Het bedrijf werkt aan plannen om zijn model naar Vietnam te brengen, al ligt deze uitbreiding nog op de tekentafel.

De keuze voor Vietnam is strategisch. Aziatische klanten zorgen al voor één op de vijf nieuwe huurcontracten in Europa, met namen als Lenovo (laptops), Kyocera (elektronica) en Quanta (chips).

Door de spanningen tussen China en de VS verplaatsen steeds meer bedrijven hun productie naar Vietnam. Deze zogeheten “China+1”-strategie moet de afhankelijkheid van China verminderen – en CTP wil daarvan profiteren.

Maar de stap naar Zuidoost-Azië is niet zomaar gemaakt. Het is een totaal nieuwe markt met andere regelgeving, vergunningstrajecten en een geopolitiek die grillig kan uitpakken. Heineken weet hoe verraderlijk dat pad kan zijn. Jarenlang was de bierbrouwer marktleider in Vietnam, maar recent werd het bedrijf hard geraakt door hogere accijnzen en dalende consumptie.

Haalbaarheid: kan CTP het waarmaken?

De ambities van CTP zijn groot. Maar kan het vastgoedbedrijf de komende vijf jaar daadwerkelijk 15 miljoen vierkante meter aan nieuwe hallen en distributiecentra bouwen?
Op basis van de presentaties van de Capital Markets Day kunnen beleggers de plannen doorrekenen. De conclusie: CTP kan zonder aandelen uit te geven momenteel zo’n 2 miljoen vierkante meter per jaar realiseren. Dat kost ongeveer 1,2 miljard euro aan investeringen. Ruim 900 miljoen euro daarvan wordt met geleend geld gefinancierd, de rest komt uit de jaarlijkse winst die in het bedrijf wordt gehouden (zie onderstaande grafiek).
Bij oplevering en verhuur stijgt de boekwaarde van dit vastgoed – bij de huidige prijzen - naar zo’n 2 miljard euro. Daardoor blijft de schuldratio met circa 45 procent net binnen de eigen doelstelling (910 miljoen euro / 2,04 miljard euro = 45 procent).
Belangrijk is dat dit tempo snel kan toenemen. Elke nieuwe locatie die wordt bijgebouwd, levert extra huurinkomsten en winst op. Die winst kan vervolgens opnieuw worden geïnvesteerd, waardoor er weer extra kan worden geleend en het vliegwiel sneller gaat draaien. Op papier is er dus ruimte om de bouwproductie de komende jaren verder op te voeren, waardoor de 15 miljoen vierkante meter in vijf jaar daadwerkelijk waarheid kan worden.
Toch vertaalt een spreadsheet zich niet altijd naar de realiteit. Het model van bouwen, herwaarderen en opnieuw financieren is kwetsbaar. CTP moet aan de bak om nieuwe huurders te vinden, waarbij het sterk afhankelijk is van de Duitse investeringsgolf. Ook kunnen stijgende bouwkosten, hogere rentes of dalende vastgoedprijzen de schuldratio snel laten oplopen. Dat is geen theoretisch risico: in 2022 halveerde de beurskoers van CTP door de snel oplopende rentes. Zo kan het vliegwiel abrupt tot stilstand komen.

De rekensom ontleed: zo bouwt CTP 2 miljoen vierkante meter

Bron: presentatie CTP, met bewerkingen VEB. Bedragen in miljoenen euro’s. De grafiek toont de bouw van 2 miljoen vierkante meter vastgoed voor 620 euro per vierkante meter.