Een uitgestorven winkelcentrum waar veel ruimtes leegstaan. Het is deze eeuw het lot van veel winkelcentra in West-Europa. Voor topman Evert Jan van Garderen van Eurocommercial Properties is dat een schrikbeeld. Daarom zet het vastgoedbedrijf vol in op het aantrekken en behouden van sterke retailmerken, zoals Zara en Massimo Dutti.

De vierentwintig winkelcentra van Eurocommercial staan in vier Europese landen: Zweden, Frankrijk, Italië en België. De totale waarde van deze portefeuille is 4 miljard euro. Vorig jaar maakte Eurocommercial met verhuur en door waardestijgingen 176,8 miljoen euro winst.

Veel vastgoedfondsen hebben een beurskoers die lager is dan de intrinsieke waarde per aandeel, de waarde die bepaald wordt op basis van taxatie van het vastgoed in portefeuille. Eurocommercial Properties is daarop geen uitzondering. Het aandeel wordt verhandeld tegen een korting van ruim dertig procent. In een gesprek vertelt bestuursvoorzitter 

Van Garderen hoe hij aankijkt tegen deze korting, hoe hij denkt over het winkellandschap en hoe Eurocommercial past in de fusiegolf die speelt in de sector. 


Evert Jan van Garderen, CEO eurocommercial properties

1. Hoe gaat het met winkelvastgoed?
“We hebben met de winkels een flinke tijd de wind tegen gehad. Dat begon met de opkomst van internetwinkelen vorig decennium. Toen was de vraag of de fysieke winkel het zou redden. Vervolgens hebben we de coronapandemie gehad. Dat was helemaal een drama, maar daarna kwamen de winnaars wel bovendrijven. Nu zien we dat de meeste van onze huurders een omnichannel verdienmodel hebben, waarbij ze online en fysieke winkels combineren. In de meeste gevallen dient online als marketing om consumenten naar de fysieke winkel te halen. Als we naar rendementen en prijzen kijken, dan bieden winkels en zeker winkelcentra nu eigenlijk het hoogste rendement van alle vastgoedcategorieën.”

2. Om ze binnen te halen doet u regelmatig investeringen in de centra. Onlangs is bijvoorbeeld een groot winkelcentrum in Brussel opnieuw ingericht. Hoe groot is zo’n investering?
“We hebben niets nieuws gebouwd, dus die is beperkt. In de ruimte waar de Zara in is gegaan, had heel lang de C&A gezeten. Die moesten we technisch gereedmaken voordat we ze de sleutels konden geven. Zara heeft vervolgens zelf de winkel verbouwd. Dat kost minimaal een paar miljoen euro. Zara weet natuurlijk ook wat ze waard zijn, dus in zo’n geval willen ze dat wij daar ook wat aan meebetalen.”

3. Wat voor rendement maakt u daarop?
“Dat is altijd heel lastig te zeggen. Als je iets aanbouwt, dan is bekend wat de bouwkosten zijn en wat de huuropbrengst is en is het uit te rekenen. Dit is veel ondoorzichtiger. Wij proberen altijd om de investering kostenneutraal te krijgen, zodat de huurinkomsten de investering dekken. Dan zijn we heel tevreden, omdat wij hierdoor een veel beter winkelcentrum krijgen. Daarom doen wij behoorlijk ons best om de Inditex-familie naar binnen te krijgen, bijvoorbeeld in ons winkelcentrum Carosello bij Milaan. Toen Zara naar ons toe kwam hebben ze tegelijk hun winkels bij twee concurrerende centra gesloten. Daar moeten wij ook op letten, want wij zijn altijd in concurrentie met andere centra.”

4. Hoe bedreigend is die concurrentie?
“De komst van een tweede winkelcentrum of een concurrerend winkelgebied is de nummer één bedreiging. Dat kan killing zijn. Wij hebben in een aantal gevallen echt bewust een winkelcentrum verkocht omdat zoiets stond te gebeuren.”

5. Heeft u daar een voorbeeld van?
“Ons eerste winkelcentrum in Zweden lag in een buitenwijk van Malmö. Op een gegeven moment kwamen er plannen voor een heel groot winkelcentrum net buiten Malmö. Toen wij zagen dat dit echt zou worden doorgezet hebben wij gelukkig kunnen verkopen. Uiteindelijk heeft dat winkelcentrum behoorlijk geleden onder die concurrentie. Daar moeten wij dus heel alert op zijn en in een vroeg stadium actie op ondernemen.”

6. In de prijs van het aandeel zit een flinke korting. Hoe kijkt u daarnaar?
“Ik vind dat natuurlijk vervelend. Niet zozeer dat er een korting is, maar als die heel groot wordt, dan wordt het wel lastiger om kapitaal aan te trekken. Het kan zelfs onmogelijk worden als de verwatering te groot wordt. Als wij dan al een aandelenuitgifte doen, kan dat alleen maar als het verwachte rendement op het met het kapitaal te verwerven vastgoed erg hoog is. De korting varieert wel door de tijd heen. We hebben ook tijden gekend dat we rondom de intrinsieke waarde noteerden, of daarboven. Logistiek vastgoed heeft een hele tijd boven de intrinsieke waarde genoteerd, maar inmiddels zien we dat de koersen daar ook zijn gedaald. De laatste maanden zie je dat de kortingen in het winkelvastgoed weer wat zijn teruggelopen.”

7. Die korting is voor u niet per se een uiting van wantrouwen?
“We kunnen er op twee manieren naar kijken. Sommige mensen zeggen dat die korting te hoog is en dat het gat moet worden gedicht. Je kunt zeggen, waardeer de bezittingen maar af, want het klopt gewoon niet, of je moet zorgen dat die koers wat hoger komt te staan. Het is voor ons heel belangrijk dat die beurskoers zich goed ontwikkelt, maar die voorspellen, laat staan beheersen, dat is natuurlijk een onmogelijkheid.”

8. Bijna een derde van het dividend wordt uitgekeerd in aandelen. Leidt dat met die korting niet tot een verwatering voor andere aandeelhouders?
“Het dividend in aandelen bieden we aan voor beleggers die de Nederlandse dividendbelasting niet kunnen terugkrijgen of verrekenen. De omwisselkoers is echter altijd hoger dan de beurskoers. Ten opzichte van de intrinsieke waarde is er dus wel sprake van een korting, maar niet ten opzichte van de beurskoers. Meestal is het zo dat bedrijven het dividend in aandelen met een korting aanbieden. Dat doen wij dus niet. We hebben verwatering ten opzichte van de beurskoers nooit toegestaan.”

9. U financiert volledig met hypotheken en niet op de kapitaalmarkt. Waarom?
“Een van de redenen is dat wij met een groot deel van de portefeuille in Italië zitten. Als wij een kredietbeoordeling zouden aanvragen om obligaties uit te geven, dan komen we waarschijnlijk uit op een BBB-rating. Daarbij speelt het landenrisico een rol; Italië staat vaak in een rijtje met landen als Albanië en Roemenië. Als ik dan kijk wat voor rente daarbij hoort op de kapitaalmarkt en ik vergelijk dat met bankfinanciering, dan biedt dat niet of nauwelijks een voordeel en misschien zelfs een nadeel. We zien nu ook bij sommige collega’s met een kredietbeoordeling dat die meegaat met de verlaging van Frankrijk. Dat heeft niets te maken met hun eigen activiteiten, maar gebeurt gewoon omdat een land anders wordt ingeschat. Dan kom je terecht in een neerwaartse spiraal en ben je als management alleen daarmee bezig. Wij kunnen ons daarentegen gewoon lekker met onze portefeuille en activiteiten bezighouden.”

10. Van het vastgoed zit 44 procent in Italië. Waarom bent u zo groot in een land dat economisch en politiek relatief instabiel is?
“We hebben altijd een sterke focus gehad op Noord-Italië. In Zuid-Italië zijn er natuurlijk ook winkelcentra. Die draaien prima, maar er is wel echt een heel groot verschil in welvaart. Zeker de strook rondom de rivier de Po is heel welvarend en het aanbod van winkelruimte is er niet groot. Onze portefeuille zit in vier landen en zo spreiden we de risico’s. Omdat het land nog steeds een eigen munt heeft, heeft Zweden bijvoorbeeld net een andere economische cyclus dan de eurozone. Op dit moment is de Franse consument hier en daar wel onzeker. Zeker in de modesector zijn er in de Franse markt merken die omvallen. Wij zijn op zich dus heel blij met onze Italiaanse activiteiten.”

11. Het hoofdkantoor staat in Nederland, maar verder heeft u hier geen bezittingen. In hoeverre is het dan zinvol om in Nederland te blijven?
“Heel veel is historisch bepaald. We zijn sinds 1991 genoteerd op de beurs in Amsterdam en hebben door de jaren heen wel vastgoed gehad in Nederland, al was dat nooit winkelvastgoed. De holding heeft hier altijd prima kunnen functioneren. Het is een apparaat van in totaal vijftien collega’s. Voor ons is er geen reden om uit Nederland weg te gaan. Daarnaast hebben we een aantal Nederlandse aandeelhouders zoals Pensioenfonds ABP, Pensioenfonds Zorg en Welzijn en investeerder Aat van Herk. Dat zijn mooie namen in het aandeelhoudersregister. Dat geldt lang niet voor elk beursfonds.”

12. De vastgoedsector zit in een consolidatiefase. Zou het logisch zijn als Eurocommercial op een gegeven moment samengaat met een ander vastgoedfonds?
“Ik denk dat een consolidatie hier en daar zal plaatsvinden. Dat is van alle tijden en alle plaatsen en wellicht logisch als portefeuilles goed op elkaar aansluiten. Zo’n logische combinatie zie ik op dit moment niet voor ons. Er zijn natuurlijk fondsen die iets soortgelijks doen als wij, maar die zijn dan weer vooral vertegenwoordigd in andere landen. Waar we dan ook mee zouden zitten, is het aandeelhoudersregister. Onze sector kent best wel wat fondsen met grote aandeelhouders. Uiteindelijk bepalen die voor een heel groot deel wat er gebeurt.”