De afwaarderingen van de winkelcentra van Eurocommercial Properties (ECP) vlakken af, de huurinkomsten zijn nog een stukje gestegen en de bezettingsgraad blijft hoog. Kortom het gaat minder slecht met de vastgoedmarkt waar ECP zich in beweegt. Wel wordt het moeilijk om de hoogte van de huren vast te houden.
Datzelfde zal ook gelden voor Unibail Rodamco, dat aanstaande maandag cijfers presenteert. Beide fondsen investeren enkel in winkelvastgoed en dan met de name in de grote en kwalitatief goede winkelcentra.
Volgens Nico van der Geest, hoofd research bij Keijser Capital, ziet het er in de andere vastgoedmarkten - en dus voor fondsen als VastNed Offices en Wereldhave - nog niet zo gunstig uit.
Goede omstandigheden
‘ECP en Unibail doen het op dit moment minder slecht doordat zij alleen in winkels zitten, en dan met name in de kwalitatief goede winkelcentra, in bovendien goede landen. Ze kennen hoge bezettingsgraden en relatief weinig betalingsachterstanden', aldus Van der Geest.
De beperkte afwaardering van 105,9 miljoen euro op het vastgoed van ECP is volgens de analist een bevestiging dat de waardevermindering afvlakt. ‘Een percentage van ongeveer 1,5 procent is relatief netjes', zegt Van der Geest, die maandag bij Unibail Rodamco een iets lagere afwaardering verwacht, van 1 tot 1,5 procent.
Huurprijs knelpunt
Knelpunt voor ECP zit hem in de huurprijs. De huuropbrengsten voor gelijk vloeroppervlakte waren op 31 december 2009 met 4,2 procent gestegen ten opzichte van 31 december 2008.
Maar volgens Van der Geest is de kans groot dat een stijging in 2010 niet wordt doorgezet. In Frankrijk wordt de indexatie voor huren aangepast. De weging gaat plaatsvinden met een andere constructie, waardoor het moeilijker zal zijn om de huren te verhogen.
Unibail zal hier veel last van krijgen, omdat het voor een groot deel in Frankrijk zit. ECP richt zich met zijn beleggingen gespreid op Italië, Zweden en Frankrijk.
Ook is het de vraag of de opbrengsten in de winkels op hetzelfde niveau blijven en daarmee de huren kunnen worden gehandhaafd.
Degelijk
Dat ECP de bodem achter zich laat heeft niet alleen te maken met de markt waar het bedrijf in opereert, maar ook met de degelijke aanpak van het bestuur.
Met een management dat al 20 jaar op zijn plek zit en een loan to value ratio (percentage geleend vermogen) van 42 procent, is ECP bijzonder stabiel.
Bovendien heeft het fonds zijn rente voor liefst zes jaar vaststaan, waardoor het voor weinig verrassingen komt te staan. Hoewel daar tegenover staat dat niet wordt geprofiteerd van de lage korte rente.
Ook is het volgens Van der Geest knap dat het ECP lukt binnen de drie landen te blijven, waar het zich al jaren begeeft. ‘Uitbreiden in eigen landen brengt minder risico met zich mee, maar het is knap dat het elke keer goed lukt.'
Nieuwe winkelcentra
Zo heeft Eurocommercial recent twee nieuwe winkelcentra gekocht, in Frankrijk en Italië en is het bezig met het optuigen van een centrum in Zweden, waarvan ruim voor realisatie reeds 80 procent is verhuurd.
Om de nieuwe locaties te kunnen financieren kwam ECP eind vorig jaar met een aandelenemissie. Bijna tien procent nieuwe aandelen werd weggezet bij institutionele beleggers tegen een prijs van 27,50 euro per stuk.
Ondanks het groter aantal uitstaande aandelen verwacht de investeerder over het hele gebroken boekjaar een dividend uit te betalen dat gelijk zal staan aan het dividend over het vorige boekjaar.
Volgens Nico van der Geest, hoofd research bij Keijser Capital, ziet het er in de andere vastgoedmarkten - en dus voor fondsen als VastNed Offices en Wereldhave - nog niet zo gunstig uit.
Goede omstandigheden
‘ECP en Unibail doen het op dit moment minder slecht doordat zij alleen in winkels zitten, en dan met name in de kwalitatief goede winkelcentra, in bovendien goede landen. Ze kennen hoge bezettingsgraden en relatief weinig betalingsachterstanden', aldus Van der Geest.
De beperkte afwaardering van 105,9 miljoen euro op het vastgoed van ECP is volgens de analist een bevestiging dat de waardevermindering afvlakt. ‘Een percentage van ongeveer 1,5 procent is relatief netjes', zegt Van der Geest, die maandag bij Unibail Rodamco een iets lagere afwaardering verwacht, van 1 tot 1,5 procent.
Huurprijs knelpunt
Knelpunt voor ECP zit hem in de huurprijs. De huuropbrengsten voor gelijk vloeroppervlakte waren op 31 december 2009 met 4,2 procent gestegen ten opzichte van 31 december 2008.
Maar volgens Van der Geest is de kans groot dat een stijging in 2010 niet wordt doorgezet. In Frankrijk wordt de indexatie voor huren aangepast. De weging gaat plaatsvinden met een andere constructie, waardoor het moeilijker zal zijn om de huren te verhogen.
Unibail zal hier veel last van krijgen, omdat het voor een groot deel in Frankrijk zit. ECP richt zich met zijn beleggingen gespreid op Italië, Zweden en Frankrijk.
Ook is het de vraag of de opbrengsten in de winkels op hetzelfde niveau blijven en daarmee de huren kunnen worden gehandhaafd.
Degelijk
Dat ECP de bodem achter zich laat heeft niet alleen te maken met de markt waar het bedrijf in opereert, maar ook met de degelijke aanpak van het bestuur.
Met een management dat al 20 jaar op zijn plek zit en een loan to value ratio (percentage geleend vermogen) van 42 procent, is ECP bijzonder stabiel.
Bovendien heeft het fonds zijn rente voor liefst zes jaar vaststaan, waardoor het voor weinig verrassingen komt te staan. Hoewel daar tegenover staat dat niet wordt geprofiteerd van de lage korte rente.
Ook is het volgens Van der Geest knap dat het ECP lukt binnen de drie landen te blijven, waar het zich al jaren begeeft. ‘Uitbreiden in eigen landen brengt minder risico met zich mee, maar het is knap dat het elke keer goed lukt.'
Nieuwe winkelcentra
Zo heeft Eurocommercial recent twee nieuwe winkelcentra gekocht, in Frankrijk en Italië en is het bezig met het optuigen van een centrum in Zweden, waarvan ruim voor realisatie reeds 80 procent is verhuurd.
Om de nieuwe locaties te kunnen financieren kwam ECP eind vorig jaar met een aandelenemissie. Bijna tien procent nieuwe aandelen werd weggezet bij institutionele beleggers tegen een prijs van 27,50 euro per stuk.
Ondanks het groter aantal uitstaande aandelen verwacht de investeerder over het hele gebroken boekjaar een dividend uit te betalen dat gelijk zal staan aan het dividend over het vorige boekjaar.
Gerelateerde artikelen