Het verhullen van problemen kan niet meer. Heijmans ontkomt niet langer aan een fikse afwaardering op haar grondposities. De Rosmalense bouwer is waarschijnlijk niet het enige bouwconcern dat kleur moet bekennen.
Het is geen Heijmans-probleem, het bezorgt de hele bouwsector momenteel kopzorgen.
Grondposities die bouwondernemingen voor honderden miljoenen euro's in de boeken hebben staan, zijn in het huidige tijdsgewricht een tikkende tijdbom. Om de hete brei heen draaien kan niet meer.
Vechten om grond
Beursgenoteerde bouwbedrijven als Heijmans, Bam en Ballast Nedam kochten in betere tijden allemaal grif ‘strategische grondposities'. Ze vochten met elkaar om bijna iedere kavel waar het ene na het andere lucratieve project tot wasdom moest komen.
Het ging zelfs zover dat bouwbedrijven verplichtingen aangingen om in de toekomst de gronden aan te schaffen.
Toen die marktprijzen na 2006 langzaamaan daalden, bleven bedrijven wel met de afnameverplichting tegen vaststaande hogere prijzen zitten. Het geïnvesteerd vermogen in dergelijke bezittingen liep dus gestaag op en balansen van bouwbedrijven kregen een steeds onaangenamer aanblik.
Geen ontwikkelpotentieel
Maar nu de woningmarkt op zijn gat ligt en de vooruitzichten volgens bestuursvoorzitter Gerrit Witzel ronduit ‘slecht' zijn, hebben die grondbanken veel minder ontwikkelpotentieel.
Op de woningmarkt is meer en meer sprake van uitstel- of afstelgedrag waardoor bouwbedrijven minder woningen per project kunnen bouwen en ook nog eens met fors lagere gemiddelde verkoopprijzen.
En dan moet volgens de boekhoudregels van IFRS de verwachte (toekomstige) opbrengstwaarde van een aantal posities structureel neerwaarts worden bijgesteld.
Witzel zal niettemin een robbertje hebben gevochten met zijn controlerend accountant KPMG, maar pakt nu een onvermijdelijke afwaardering van zo'n 45 miljoen euro op zijn grondbank. Liefst 15 procent van de portefeuilleomvang.
Bij de halfjaarcijfers eind augustus vorig jaar stonden op de bedrijfsbalans voor 353 miljoen euro aan grondposities. In 2010 wist financieel directeur Mark van den Biggelaar te ontsnappen aan een afwaardering, een jaar eerder was het voor Belgische en Nederlandse grondposities ook al raak, maar toen bleef de schade nog beperkt.
Billen bloot
De bar slechte marktomstandigheden dwingen Heijmans nu tot het winstalarm. Maar mogelijk zitten collega-bouwers Bam en Ballast Nedam wel met eenzelfde probleem.
Ceo Nico de Vries van Bam door in 2010 een afwaardering te slikken van 122 miljoen euro bij een nettoresultaat van 18 miljoen euro. Een jaar eerder ging 70 miljoen euro in rook op.
In de Bam-boeken staat nog voor 688 miljoen euro aan bouw- en grondrechten verantwoord. Op het Bunnikse hoofdkantoor zullen nu overuren gedraaid worden voor de jaarlijkse waardebepalingtest.
Ballast Nedam is een pak kleiner dan Bam en Heijmans, maar heeft toch nog voor 160 miljoen euro aan grondposities in de boeken staan.
In 2010 boekte bestuursvoorzitter Theo Bruijninckx daarop drie miljoen euro af, in 2009 twee miljoen euro. Op een winstniveau van zeven miljoen euro maakt een miljoentje meer of minder al snel behoorlijk wat verschil.
Diep rood
Afwaarderingen vreten aan de winst. Het laatste jaar onder Witzel gaat Heijmans dan ook diep in het rood eindigen. De eindbalans komt uit op een nettoverlies van zo'n 40 miljoen euro bij een verwacht positief operationeel resultaat van 25 miljoen euro.
Dat is flink minder dan de 48 miljoen euro van vorig jaar. 2010 lijkt daarom steeds meer een toevallige opleving te zijn geweest.
In horrorjaren 2009 en 2008 moest Heijmans geld toeleggen op haar werk. Toen was de operationele winst respectievelijk 6,5 miljoen euro negatief en 13,5 miljoen euro negatief.
Behalve de aderlating op de gronden, boekt Witzel ook 10 miljoen euro af op de in 2001 betaalde goodwill bij de acquisitie van vastgoedontwikkelaar IBC. Van die goodwillpost is nu nog 38 miljoen euro over.
Ook legt Heijmans 10 miljoen euro apart voor reorganisatielasten. Het zou best kunnen dat Witzel het pad alvast effent voor zijn opvolger Bert van der Elst die vanaf april de nieuwe baas zal zijn.
Overigens laat Heijmans weten wel dividend uit te keen (op basis van de nettowinst exclusief bijzondere posten). Over de precieze hoogte doet Witzel nog geen uitspraken.
Grondposities die bouwondernemingen voor honderden miljoenen euro's in de boeken hebben staan, zijn in het huidige tijdsgewricht een tikkende tijdbom. Om de hete brei heen draaien kan niet meer.
Vechten om grond
Beursgenoteerde bouwbedrijven als Heijmans, Bam en Ballast Nedam kochten in betere tijden allemaal grif ‘strategische grondposities'. Ze vochten met elkaar om bijna iedere kavel waar het ene na het andere lucratieve project tot wasdom moest komen.
Het ging zelfs zover dat bouwbedrijven verplichtingen aangingen om in de toekomst de gronden aan te schaffen.
Toen die marktprijzen na 2006 langzaamaan daalden, bleven bedrijven wel met de afnameverplichting tegen vaststaande hogere prijzen zitten. Het geïnvesteerd vermogen in dergelijke bezittingen liep dus gestaag op en balansen van bouwbedrijven kregen een steeds onaangenamer aanblik.
Geen ontwikkelpotentieel
Maar nu de woningmarkt op zijn gat ligt en de vooruitzichten volgens bestuursvoorzitter Gerrit Witzel ronduit ‘slecht' zijn, hebben die grondbanken veel minder ontwikkelpotentieel.
Op de woningmarkt is meer en meer sprake van uitstel- of afstelgedrag waardoor bouwbedrijven minder woningen per project kunnen bouwen en ook nog eens met fors lagere gemiddelde verkoopprijzen.
En dan moet volgens de boekhoudregels van IFRS de verwachte (toekomstige) opbrengstwaarde van een aantal posities structureel neerwaarts worden bijgesteld.
Witzel zal niettemin een robbertje hebben gevochten met zijn controlerend accountant KPMG, maar pakt nu een onvermijdelijke afwaardering van zo'n 45 miljoen euro op zijn grondbank. Liefst 15 procent van de portefeuilleomvang.
Bij de halfjaarcijfers eind augustus vorig jaar stonden op de bedrijfsbalans voor 353 miljoen euro aan grondposities. In 2010 wist financieel directeur Mark van den Biggelaar te ontsnappen aan een afwaardering, een jaar eerder was het voor Belgische en Nederlandse grondposities ook al raak, maar toen bleef de schade nog beperkt.
Billen bloot
De bar slechte marktomstandigheden dwingen Heijmans nu tot het winstalarm. Maar mogelijk zitten collega-bouwers Bam en Ballast Nedam wel met eenzelfde probleem.
Ceo Nico de Vries van Bam door in 2010 een afwaardering te slikken van 122 miljoen euro bij een nettoresultaat van 18 miljoen euro. Een jaar eerder ging 70 miljoen euro in rook op.
In de Bam-boeken staat nog voor 688 miljoen euro aan bouw- en grondrechten verantwoord. Op het Bunnikse hoofdkantoor zullen nu overuren gedraaid worden voor de jaarlijkse waardebepalingtest.
Ballast Nedam is een pak kleiner dan Bam en Heijmans, maar heeft toch nog voor 160 miljoen euro aan grondposities in de boeken staan.
In 2010 boekte bestuursvoorzitter Theo Bruijninckx daarop drie miljoen euro af, in 2009 twee miljoen euro. Op een winstniveau van zeven miljoen euro maakt een miljoentje meer of minder al snel behoorlijk wat verschil.
Diep rood
Afwaarderingen vreten aan de winst. Het laatste jaar onder Witzel gaat Heijmans dan ook diep in het rood eindigen. De eindbalans komt uit op een nettoverlies van zo'n 40 miljoen euro bij een verwacht positief operationeel resultaat van 25 miljoen euro.
Dat is flink minder dan de 48 miljoen euro van vorig jaar. 2010 lijkt daarom steeds meer een toevallige opleving te zijn geweest.
In horrorjaren 2009 en 2008 moest Heijmans geld toeleggen op haar werk. Toen was de operationele winst respectievelijk 6,5 miljoen euro negatief en 13,5 miljoen euro negatief.
Behalve de aderlating op de gronden, boekt Witzel ook 10 miljoen euro af op de in 2001 betaalde goodwill bij de acquisitie van vastgoedontwikkelaar IBC. Van die goodwillpost is nu nog 38 miljoen euro over.
Ook legt Heijmans 10 miljoen euro apart voor reorganisatielasten. Het zou best kunnen dat Witzel het pad alvast effent voor zijn opvolger Bert van der Elst die vanaf april de nieuwe baas zal zijn.
Overigens laat Heijmans weten wel dividend uit te keen (op basis van de nettowinst exclusief bijzondere posten). Over de precieze hoogte doet Witzel nog geen uitspraken.
Gerelateerde artikelen