Het halfjaarcijfersseizoen loopt ten einde. Vijf van de zes vastgoedondernemingen op de Amsterdamse beurs openden inmiddels de boeken. Tijd voor een halfjaarlijkse evaluatie.
De verschillen tussen de aan Euronext Amsterdam genoteerde vastgoedondernemingen zijn misschien wel groter dan de overeenkomsten.
Ze verschillen zowel in het type vastgoed waarin ze investeren als de regio's of landen waar objecten worden gekocht.
Ook de financiële prestaties lopen mijlenver uiteen.
Het Frans Nederlandse Unibail-Rodamco is de rots in de branding. Corio en Vastned worstelen met het moeilijke vastgoedklimaat in hun markten en verleggen hun focus om beter te presteren.
NSI moet vechten om niet kopje onder te gaan, terwijl Wereldhave de grootste problemen achter de rug lijkt te hebben. Een ronde langs de velden.
Bij Corio is het al kwartalen lang hetzelfde: een daling van het directe resultaat, kort gezegd het verschil tussen de ontvangen huren en de exploitatiekosten van het vastgoed.
Zo ook in de het lopende boekjaar. Per aandeel daalde het directe resultaat met 7,5 procent. Het indirecte resultaat werd in dieprode cijfers geschreven, 2,45 euro per aandeel.
Daarmee bedroeg het negatieve indirecte resultaat, dat grotendeels voortvloeit uit herwaarderingen van de vastgoedportefeuille, bijna tweemaal de waarde van vorig jaar over dezelfde periode.
Om de neergang te stoppen wil Corio traditionele winkelcentra achter steeds meer mijden en richt ze zich op de in haar ogen favoriete ontmoetingsplaatsen (‘Favourite Meeting Places' of ‘FMP's').
In dat proces is 2013 een transitiejaar om de portefeuille in te richten naar de nieuwe strategie. In het eerste halfjaar werd daartoe vastgoed ter waarde van 140 miljoen euro verkocht. In totaal moet de portefeuille met 1,4 miljard euro afgeslankt worden.
Het goede nieuws daaraan is dat de FMP objecten over het algemeen relatief stabiel waren. De matige operationele resultaten en de grote afwaardering zaten in het traditionele winkelvastgoed.
Voor het gehele jaar verwacht Corio een direct resultaat dat ligt tussen 2,61 en 2,66 euro per aandeel. Een aantal procenten lager dan het resultaat van 2,77 euro dat vorig jaar nog werd behaald.
Het afgelopen halfjaar bracht NSI weinig nieuws. Een lager direct resultaat en afwaarderingen op de vastgoedportefeuille.
Waardeverliezen stegen voor de verandering in de portefeuille winkelvastgoed. De kantorenportefeuille bezorgden NSI het afgelopen kwartaal wat minder hoofdpijn dan in de voorgaande periodes.
Topman Johan Buijs houdt zich vast aan een gestegen bezettingsgraad, voor de derde keer in successie, maar veel scheelt het niet.
Veel belangrijker is dat NSI de beleningsgraad, de verhouding tussen de schulden en de waarde van het vastgoed, beneden de 55 procent wil krijgen.
Daartoe verkoopt het onder andere een deel van de portefeuille die het niet meer strategisch passen vind. Dat zet weinig zoden aan de dijk zo lang de afschrijvingen aanhouden.
Integendeel, kwartaal op kwartaal beweegt de beleningsgraad zich de verkeerde kant op. Zo ook in het tweede kwartaal. Eind 2012 bedroeg de verhouding 56,4 procent, eind maart 58,2 procent en de maand juni werd afgesloten op 58,9 procent.
Het gaat te ver om te stellen dat NSI op het randje van de faillissementsafgrond staat, maar de situatie wordt wel steeds nijpender.
De afgelopen maanden is de onderneming er in geslaagd haar aflopende leningen te herfinancieren. Maar door de gammele balansverhouding hangt daar een steeds hoger prijskaartje aan.
Het Frans Nederlandse Unibail-Rodamco lijkt zich te blijven onttrekken aan de vastgoedmalaise.
Het afgelopen jaar boekte het wederom een hoger direct resultaat. En in tegenstelling tot alle andere concurrenten schrijft de onderneming niets af op haar vastgoedportefeuille. Integendeel, de afgelopen zes maanden kon de waarde omhoog worden geschroefd.
De onderneming investeert in voornamelijk in winkelcentra en dan vooral op de allerbeste locaties en van de hoogste kwaliteit.
Het leverde de afgelopen jaren aantrekkelijke resultaten op met groeiende resultaten en een stabiele ontwikkeling van de bezettingsgraad en een lage beleningsgraad.
Het enige minpuntje voor beleggers is de waardering van de aandelen. Waar de aandelen van alle concurrenten op een aanzienlijke discount, de aandelenkoers noteert beneden de intrinsieke waarde per aandeel, staan de aandelen Unibail-Rodamco juist op een forse premie van bijna 20 procent.
Vastned gaat voort op de ingeslagen strategie in en richt zijn pijlen steeds meer op panden in de betere winkelstraten, zoals de chique P.C. Hooftstraat in Amsterdam.
Inmiddels bestaat de portefeuille voor 60 procent uit dergelijke objecten. Het doel is om hier nog 5 procent aan toe te voegen.
De nieuwe strategie heeft de daling in het directe resultaat en de aanhoudende afwaarderingen nog niet kunnen stoppen in het afgelopen halfjaar.
Vooral de Spaanse winkelcentra zijn vooralsnog een blok aan het been van Vastned. Hier heeft de onderneming bijzonder veel last van de economische situatie die de consument huiverig maakt om te gaan winkelen.
Het grootste deel van de afwaarderingen in de portefeuille vonden in Spanje plaats, naast Nederland waar huurders als Free Record Shop en Schoenenreus failliet gingen. Niet verwonderlijks is dan ook dat de bezettingsgraad ook in Spanje het hardst omlaag ging.
Ondanks de daling in het directe resultaat en de aanhoudende afwaarderingen, is het een opsteker dat Vastned de herschikking van de portefeuille gepaard weet te laten gaan met een verbetering van de balansverhoudingen. De beleningsgraad verbeterde van bijna 45 procent eind 2012 naar 41,5 procent eind juni.
De strategie om meer panden in winkelstraten in de portefeuille op te nemen moet Vastned in de toekomst stabielere resultaten opleveren. Een afscheid van het Spaanse vastgoed lijkt een snellere weg naar die gewenste stabiliteit.
Ze verschillen zowel in het type vastgoed waarin ze investeren als de regio's of landen waar objecten worden gekocht.
Ook de financiële prestaties lopen mijlenver uiteen.
Het Frans Nederlandse Unibail-Rodamco is de rots in de branding. Corio en Vastned worstelen met het moeilijke vastgoedklimaat in hun markten en verleggen hun focus om beter te presteren.
NSI moet vechten om niet kopje onder te gaan, terwijl Wereldhave de grootste problemen achter de rug lijkt te hebben. Een ronde langs de velden.
| CORIO |
| Metamorfose |
Bij Corio is het al kwartalen lang hetzelfde: een daling van het directe resultaat, kort gezegd het verschil tussen de ontvangen huren en de exploitatiekosten van het vastgoed.
Zo ook in de het lopende boekjaar. Per aandeel daalde het directe resultaat met 7,5 procent. Het indirecte resultaat werd in dieprode cijfers geschreven, 2,45 euro per aandeel.
Daarmee bedroeg het negatieve indirecte resultaat, dat grotendeels voortvloeit uit herwaarderingen van de vastgoedportefeuille, bijna tweemaal de waarde van vorig jaar over dezelfde periode.
Om de neergang te stoppen wil Corio traditionele winkelcentra achter steeds meer mijden en richt ze zich op de in haar ogen favoriete ontmoetingsplaatsen (‘Favourite Meeting Places' of ‘FMP's').
In dat proces is 2013 een transitiejaar om de portefeuille in te richten naar de nieuwe strategie. In het eerste halfjaar werd daartoe vastgoed ter waarde van 140 miljoen euro verkocht. In totaal moet de portefeuille met 1,4 miljard euro afgeslankt worden.
Het goede nieuws daaraan is dat de FMP objecten over het algemeen relatief stabiel waren. De matige operationele resultaten en de grote afwaardering zaten in het traditionele winkelvastgoed.
Voor het gehele jaar verwacht Corio een direct resultaat dat ligt tussen 2,61 en 2,66 euro per aandeel. Een aantal procenten lager dan het resultaat van 2,77 euro dat vorig jaar nog werd behaald.
| NSI |
| Toenemende schuldenlast voelbaar |
Het afgelopen halfjaar bracht NSI weinig nieuws. Een lager direct resultaat en afwaarderingen op de vastgoedportefeuille.
Waardeverliezen stegen voor de verandering in de portefeuille winkelvastgoed. De kantorenportefeuille bezorgden NSI het afgelopen kwartaal wat minder hoofdpijn dan in de voorgaande periodes.
Topman Johan Buijs houdt zich vast aan een gestegen bezettingsgraad, voor de derde keer in successie, maar veel scheelt het niet.
Veel belangrijker is dat NSI de beleningsgraad, de verhouding tussen de schulden en de waarde van het vastgoed, beneden de 55 procent wil krijgen.
Daartoe verkoopt het onder andere een deel van de portefeuille die het niet meer strategisch passen vind. Dat zet weinig zoden aan de dijk zo lang de afschrijvingen aanhouden.
Integendeel, kwartaal op kwartaal beweegt de beleningsgraad zich de verkeerde kant op. Zo ook in het tweede kwartaal. Eind 2012 bedroeg de verhouding 56,4 procent, eind maart 58,2 procent en de maand juni werd afgesloten op 58,9 procent.
Het gaat te ver om te stellen dat NSI op het randje van de faillissementsafgrond staat, maar de situatie wordt wel steeds nijpender.
De afgelopen maanden is de onderneming er in geslaagd haar aflopende leningen te herfinancieren. Maar door de gammele balansverhouding hangt daar een steeds hoger prijskaartje aan.
| UNIBAIL-RODAMCO |
| Stabiele reus met een prijskaartje |
Het Frans Nederlandse Unibail-Rodamco lijkt zich te blijven onttrekken aan de vastgoedmalaise.
Het afgelopen jaar boekte het wederom een hoger direct resultaat. En in tegenstelling tot alle andere concurrenten schrijft de onderneming niets af op haar vastgoedportefeuille. Integendeel, de afgelopen zes maanden kon de waarde omhoog worden geschroefd.
De onderneming investeert in voornamelijk in winkelcentra en dan vooral op de allerbeste locaties en van de hoogste kwaliteit.
Het leverde de afgelopen jaren aantrekkelijke resultaten op met groeiende resultaten en een stabiele ontwikkeling van de bezettingsgraad en een lage beleningsgraad.
Het enige minpuntje voor beleggers is de waardering van de aandelen. Waar de aandelen van alle concurrenten op een aanzienlijke discount, de aandelenkoers noteert beneden de intrinsieke waarde per aandeel, staan de aandelen Unibail-Rodamco juist op een forse premie van bijna 20 procent.
| VASTNED |
| Steeds meer panden in winkelstraten |
Vastned gaat voort op de ingeslagen strategie in en richt zijn pijlen steeds meer op panden in de betere winkelstraten, zoals de chique P.C. Hooftstraat in Amsterdam.
Inmiddels bestaat de portefeuille voor 60 procent uit dergelijke objecten. Het doel is om hier nog 5 procent aan toe te voegen.
De nieuwe strategie heeft de daling in het directe resultaat en de aanhoudende afwaarderingen nog niet kunnen stoppen in het afgelopen halfjaar.
Vooral de Spaanse winkelcentra zijn vooralsnog een blok aan het been van Vastned. Hier heeft de onderneming bijzonder veel last van de economische situatie die de consument huiverig maakt om te gaan winkelen.
Het grootste deel van de afwaarderingen in de portefeuille vonden in Spanje plaats, naast Nederland waar huurders als Free Record Shop en Schoenenreus failliet gingen. Niet verwonderlijks is dan ook dat de bezettingsgraad ook in Spanje het hardst omlaag ging.
Ondanks de daling in het directe resultaat en de aanhoudende afwaarderingen, is het een opsteker dat Vastned de herschikking van de portefeuille gepaard weet te laten gaan met een verbetering van de balansverhoudingen. De beleningsgraad verbeterde van bijna 45 procent eind 2012 naar 41,5 procent eind juni.
De strategie om meer panden in winkelstraten in de portefeuille op te nemen moet Vastned in de toekomst stabielere resultaten opleveren. Een afscheid van het Spaanse vastgoed lijkt een snellere weg naar die gewenste stabiliteit.
|
|