Vastgoedbelegger Wereldhave maakt slechts deels gebruik van de extreem lage marktrente. Voor de nieuwste omvangrijke aankoop klopt het aan bij de aandeelhouders. Daarbij komt de huidige koersdruk zeer ongelegen.
Na verkoop van al het Amerikaanse, Britse en Spaanse vastgoed plus niet-kernobjecten in Nederland zit Wereldhave er financieel warmpjes bij.
De nettoschulden als percentage van de waarde van het vastgoed, ‘Loan to value' (LTV) bedraagt slechts een derde waar dat bij andere vastgoedfondsen 40 procent plus is.
Aan de ene kant beperkt Wereldhave zo zijn eigen winstpotentieel. Bij deze lage marktrente valt met vastgoed nog een aardige hefboom te behalen.
De kredietcrisis heeft echter weer eens duidelijk gemaakt dat een sterke balans, zeker ook in vastgoedland, geen overbodige luxe is.
Aankoop
Na alle desinvesteringen is Wereldhave nu toe aan de groeifase. Met de sterke balans kan het rustig om zich heen kijken en de krenten uit de pap selecteren.
Het oog is gevallen op een zestal middelgrote Franse winkelcentra die Unibail Rodamco voor in totaal 850 miljoen euro de deur uit doet.
Het betreft een omvangrijke aankoop afgezet tegen de totale portefeuille van Wereldhave van 1,9 miljard euro.
Wereldhave bezit naast winkelcentra in Nederland, België en Finland alleen wat kantoren in Parijs en met deze aankoop verkrijgt het gelijk kritische massa in Frankrijk.
CEO Dirk Anbeek benadrukt dat Wereldhave natuurlijk op de hoogte is van de relatief zwakke toestand van de Franse economie.
Door te focussen op middelgrote winkelcentra onderscheid het zich van Unibail-Rodamco en Kleppierre/Corio die de focus hebben op grote centra.
Het betreden van een nieuwe markt heeft menig vastgoedfonds in het verleden problemen opgeleverd. Wereldhave kan daar over meepraten. Analisten denken dat Wereldhave het niettemin kan managen.
Financiering
De overnamesom zal het voor maximaal 550 miljoen euro met nieuw uit te geven aandelen financieren.
Dat betekent dat er ruim 9 miljoen stukken geplaatst worden, tegen de 21,7 miljoen stukken die er nu uitstaan.
Daarvoor zal het goedkeuring aan de aandeelhouders vragen. De rest van het overnamebedrag komt evenredig van cash en bestaande kredietfaciliteiten .
Gegeven de huidige beurskoers van rond de 58 euro en de normaliter gehanteerde kleine korting bij een dergelijke emissie, zal de uitgifteprijs mogelijk behoorlijk onder de huidige boekwaarde van 63,75 euro per aandeel
plaatsvinden.
Toch denkt ceo Dirk Anbeek dat de aankoop direct een positieve bijdrage zal leveren aan de winst per aandeel.
Wereldhave spreekt over een netto aanvangsrendement van 5,5 procent, terwijl de 150 miljoen euro die het via de eigen kredietfaciliteit inbrengt gemiddeld 2,6 procent rente vraagt.
Daarbij zijn de winkelcentra gemiddeld voor 91 procent bezet en Anbeek denkt dat door goed beheer te kunnen optrekken naar 96 procent. Dat is overigens nog altijd wat lager dan de 98 procent bezetting van de huidige portfolio.
Jaarprognose herhaald
In een update over het derde kwartaal herhaalde Wereldhave de jaarprognose van een direct resultaat per aandeel van 3,35-3,45 euro per aandeel, tegen 3,30 euro over 2013.
Ook de meerdere malen verhoogde doelstelling van een like-for-like huurgroei van de retailportefeuille ten minste 200 basispunten boven indexatieniveau blijft gehandhaafd.
De strategie van het bedrijf is gezond, groeien zonder al te veel leverage. Het is wel even de vraag of Anbeek een minimale emissieprijs hanteert.
Al te veel verwatering maakt de aankoop een stuk minder aantrekkelijk en kan hij toch moeilijk verkopen aan de eigen aandeelhouder.
LEES MEER:
31 oktober 2013
20 augustus 2013
1 november 2012
2 augustus 2012
23 juli 2012
25 april 2012
11 mei 2012
4 augustus 2011
4 maart 2011
Op de hoogte blijven?
De nettoschulden als percentage van de waarde van het vastgoed, ‘Loan to value' (LTV) bedraagt slechts een derde waar dat bij andere vastgoedfondsen 40 procent plus is.
Aan de ene kant beperkt Wereldhave zo zijn eigen winstpotentieel. Bij deze lage marktrente valt met vastgoed nog een aardige hefboom te behalen.
De kredietcrisis heeft echter weer eens duidelijk gemaakt dat een sterke balans, zeker ook in vastgoedland, geen overbodige luxe is.
Aankoop
Na alle desinvesteringen is Wereldhave nu toe aan de groeifase. Met de sterke balans kan het rustig om zich heen kijken en de krenten uit de pap selecteren.
Het oog is gevallen op een zestal middelgrote Franse winkelcentra die Unibail Rodamco voor in totaal 850 miljoen euro de deur uit doet.
Het betreft een omvangrijke aankoop afgezet tegen de totale portefeuille van Wereldhave van 1,9 miljard euro.
Wereldhave bezit naast winkelcentra in Nederland, België en Finland alleen wat kantoren in Parijs en met deze aankoop verkrijgt het gelijk kritische massa in Frankrijk.
CEO Dirk Anbeek benadrukt dat Wereldhave natuurlijk op de hoogte is van de relatief zwakke toestand van de Franse economie.
Door te focussen op middelgrote winkelcentra onderscheid het zich van Unibail-Rodamco en Kleppierre/Corio die de focus hebben op grote centra.
Het betreden van een nieuwe markt heeft menig vastgoedfonds in het verleden problemen opgeleverd. Wereldhave kan daar over meepraten. Analisten denken dat Wereldhave het niettemin kan managen.
Financiering
De overnamesom zal het voor maximaal 550 miljoen euro met nieuw uit te geven aandelen financieren.
Dat betekent dat er ruim 9 miljoen stukken geplaatst worden, tegen de 21,7 miljoen stukken die er nu uitstaan.
Daarvoor zal het goedkeuring aan de aandeelhouders vragen. De rest van het overnamebedrag komt evenredig van cash en bestaande kredietfaciliteiten .
Gegeven de huidige beurskoers van rond de 58 euro en de normaliter gehanteerde kleine korting bij een dergelijke emissie, zal de uitgifteprijs mogelijk behoorlijk onder de huidige boekwaarde van 63,75 euro per aandeel
plaatsvinden.
Toch denkt ceo Dirk Anbeek dat de aankoop direct een positieve bijdrage zal leveren aan de winst per aandeel.
Wereldhave spreekt over een netto aanvangsrendement van 5,5 procent, terwijl de 150 miljoen euro die het via de eigen kredietfaciliteit inbrengt gemiddeld 2,6 procent rente vraagt.
Daarbij zijn de winkelcentra gemiddeld voor 91 procent bezet en Anbeek denkt dat door goed beheer te kunnen optrekken naar 96 procent. Dat is overigens nog altijd wat lager dan de 98 procent bezetting van de huidige portfolio.
Jaarprognose herhaald
In een update over het derde kwartaal herhaalde Wereldhave de jaarprognose van een direct resultaat per aandeel van 3,35-3,45 euro per aandeel, tegen 3,30 euro over 2013.
Ook de meerdere malen verhoogde doelstelling van een like-for-like huurgroei van de retailportefeuille ten minste 200 basispunten boven indexatieniveau blijft gehandhaafd.
De strategie van het bedrijf is gezond, groeien zonder al te veel leverage. Het is wel even de vraag of Anbeek een minimale emissieprijs hanteert.
Al te veel verwatering maakt de aankoop een stuk minder aantrekkelijk en kan hij toch moeilijk verkopen aan de eigen aandeelhouder.
LEES MEER:
31 oktober 2013
20 augustus 2013
1 november 2012
2 augustus 2012
23 juli 2012
25 april 2012
11 mei 2012
4 augustus 2011
4 maart 2011
Op de hoogte blijven?
Gerelateerde artikelen