De Haagse vastgoedbelegger Wereldhave is wat scherper aan de wind gaan zeilen. Desondanks mag het zich nog altijd tot de best gefinancierde vastgoedfondsen van Europa rekenen. En dat biedt verdere expansiemogelijkheden.
Wereldhave is goed bezig. Door de uitgifte van een aantal grote leningen is de buitengewoon hoge solvabiliteit van 70 procent teruggebracht naar 60 procent.
De aandeelhouders profiteren hiervan. Door aankopen met relatief goedkoop vreemd vermogen te financieren is het directe resultaat (huurinkomsten minus kosten) het afgelopen jaar met 3,5 procent opgevoerd tot 5,10 euro per aandeel.
Wereldhave stelt voor hiervan 4,70 euro uit te keren (2009:4,65 euro). Bij de huidige beurskoers geeft dat een dividendrendement van 6,5 procent.
Herfinanciering
De balans is nog altijd ijzersterk en door de succesvolle herfinanciering en recente geplaatste onderhandse lening van 300 miljoen dollar is de afhankelijkheid van de banken verder teruggedrongen tot nog maar 38 procent van de totale schulden.
Bovendien zijn via een verlenging van de gemiddelde looptijd van de schuld nieuwe grote herfinancieringsronden verder naar de toekomst verschoven. Dat geeft het concern goede mogelijkheden voor verdere groei.
Expansie gezocht
Onder leiding van CEO Hans Pars is Wereldhave bezig met een herschikking van de portefeuille. Winkelcentra moeten een steeds groter deel van de beleggingen gaan uitmaken, ten koste van kantoren en logistieke panden.
Door aankopen is het retailaandeel van de beleggingen het afgelopen jaar gestegen van 46 procent naar 52 procent. Kantoren maken nog 41 procent (2009: 45 procent) van de portefeuille uit. Een verdere expansie in winkelcentra ligt in het verschiet, richting 60 procent van het geheel.
Pars kijkt naar landen als het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en Spanje en wil daar stuk voor stuk 400 miljoen euro beleggen. Afgelopen jaar werd voor 100 miljoen een eerste winkelcentra in het Verenigd Koninkrijk gekocht. In Frankrijk en Spanje zit Wereldhave nog nauwelijks in retail.
Afwaarderingen voorbij
De grote afwaarderingronden lijken inmiddels voorbij. Waar in de jaren 2008 en 2009 in totaal bijna 250 miljoen euro (8 procent van de totale portefeuille van 3 miljard) werd afgeschreven, bleef dat het afgelopen jaar beperkt tot 14 miljoen euro.
Deze afwaardering hangt dan ook nog volledig samen met aankoopkosten in Nederland en het Verenigd Koninkrijk die gelijk genomen moesten worden. De portefeuille als geheel is iets duurder in de boeken gezet, tegen een aanvangsrendement van 6,5 procent (2009: 6,7 procent).
Per ultimo 2010 bedraagt de totale waarde van de portefeuille 2.860,1 miljoen. Per aandeel vertaalt zich dat in een intrinsieke waarde van 75,12 euro. De huidige beurskoers van rond de 73 euro ligt daar niet veel onder.
2011
Zo vroeg in het jaar zegt Wereldhave niets over de verwachte resultaatontwikkeling. De bezetting van de winkelcentra blijft met 95,2 procent hoog en dat geeft stabiliteit.
Bij de kantoren is meer werk aan de winkel, want deze zijn voor slechts 87 procent verhuurd. De vastgoedbelegger sluit verdere afwaarderingen van de kantoren niet uit. De Verenigde Staten maken ruim de helft van het belegde vermogen in kantoren uit. Een betere spreiding daar lijkt ook geen overbodige luxe.
De aandeelhouders profiteren hiervan. Door aankopen met relatief goedkoop vreemd vermogen te financieren is het directe resultaat (huurinkomsten minus kosten) het afgelopen jaar met 3,5 procent opgevoerd tot 5,10 euro per aandeel.
Wereldhave stelt voor hiervan 4,70 euro uit te keren (2009:4,65 euro). Bij de huidige beurskoers geeft dat een dividendrendement van 6,5 procent.
Herfinanciering
De balans is nog altijd ijzersterk en door de succesvolle herfinanciering en recente geplaatste onderhandse lening van 300 miljoen dollar is de afhankelijkheid van de banken verder teruggedrongen tot nog maar 38 procent van de totale schulden.
Bovendien zijn via een verlenging van de gemiddelde looptijd van de schuld nieuwe grote herfinancieringsronden verder naar de toekomst verschoven. Dat geeft het concern goede mogelijkheden voor verdere groei.
Expansie gezocht
Onder leiding van CEO Hans Pars is Wereldhave bezig met een herschikking van de portefeuille. Winkelcentra moeten een steeds groter deel van de beleggingen gaan uitmaken, ten koste van kantoren en logistieke panden.
Door aankopen is het retailaandeel van de beleggingen het afgelopen jaar gestegen van 46 procent naar 52 procent. Kantoren maken nog 41 procent (2009: 45 procent) van de portefeuille uit. Een verdere expansie in winkelcentra ligt in het verschiet, richting 60 procent van het geheel.
Pars kijkt naar landen als het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en Spanje en wil daar stuk voor stuk 400 miljoen euro beleggen. Afgelopen jaar werd voor 100 miljoen een eerste winkelcentra in het Verenigd Koninkrijk gekocht. In Frankrijk en Spanje zit Wereldhave nog nauwelijks in retail.
Afwaarderingen voorbij
De grote afwaarderingronden lijken inmiddels voorbij. Waar in de jaren 2008 en 2009 in totaal bijna 250 miljoen euro (8 procent van de totale portefeuille van 3 miljard) werd afgeschreven, bleef dat het afgelopen jaar beperkt tot 14 miljoen euro.
Deze afwaardering hangt dan ook nog volledig samen met aankoopkosten in Nederland en het Verenigd Koninkrijk die gelijk genomen moesten worden. De portefeuille als geheel is iets duurder in de boeken gezet, tegen een aanvangsrendement van 6,5 procent (2009: 6,7 procent).
Per ultimo 2010 bedraagt de totale waarde van de portefeuille 2.860,1 miljoen. Per aandeel vertaalt zich dat in een intrinsieke waarde van 75,12 euro. De huidige beurskoers van rond de 73 euro ligt daar niet veel onder.
2011
Zo vroeg in het jaar zegt Wereldhave niets over de verwachte resultaatontwikkeling. De bezetting van de winkelcentra blijft met 95,2 procent hoog en dat geeft stabiliteit.
Bij de kantoren is meer werk aan de winkel, want deze zijn voor slechts 87 procent verhuurd. De vastgoedbelegger sluit verdere afwaarderingen van de kantoren niet uit. De Verenigde Staten maken ruim de helft van het belegde vermogen in kantoren uit. Een betere spreiding daar lijkt ook geen overbodige luxe.
Gerelateerde artikelen