Waar ook de vastgoedsector zich vorig jaar niet aan de beursmalaise kon onttrekken, is een belegging in Unibail-Rodamco redelijk waardevast gebleken. Voor de wat langere termijn wordt het concern wel voorzichtiger.
Unibail Rodamco, met een portefeuille van 25,9 miljard euro de grootste vastgoedbelegger van Europa, spreekt over een zware en onvoorspelbare omgeving voor retailers.
De aanwezigheid en verdere verschuiving naar welvarende regio's biedt voorlopig de nodige resistentie. Van de totale portefeuille is driekwart in winkels belegd.
Hogere omzet
De huurders in Unibail-Rodamco's winkelcentra wisten het afgelopen jaar gemiddeld 2,7 procent meer om te zetten, beduidend beter dan de 0,8 procent krimp van de markten waarin het actief is.
Dit weerspiegelt volgens het bedrijf de aantrekkingskracht van de grote winkelcentra waarin wordt belegd.
Unibail Rodamco bezit 74 winkelcentra, waarvan 51 grote. Deze zeer goed bezochte centra maken 88 procent uit van de marktwaarde van de retailportefeuille. De leegstand in retail is beperkt tot 1,9 procent.
Outperformer
Het beleid van Unibail-Rodamco komt ook tot uiting in de koersontwikkeling. De koers van Unibail-Rodamco daalde vorig jaar een kleine 7 procent, maar dat werd bijna volledig goedgemaakt door het ruimhartige dividend. De Frans-Nederlandse vastgoedbelegger doet het daarmee een stuk beter dan collega-bedrijven.
Zo daalde de koers van Corio vorig jaar met liefst 31 procent en moest Wereldhave een vergelijkbaar verlies incasseren.
VastNed Retail gaf zelfs 34 procent prijs en Eurocommercial Properties 28 procent. Het voornamelijk in kantoren beleggende Nieuwe Steen spant de kroon met een koersverlies van 37 procent. Alleen een belegging in Unibail Rodamco bleek waardevast.
Resultaten
Doordat de huurders van Unibail Rodamco het zo goed doen slaagde de vastgoedbelegger er vorig jaar weer in de huren harder te laten groeien dan de inflatie.
Dit resulteerde uiteindelijk in een voor verkoopresultaten en herwaarderingen gecorrigeerde nettowinst van 920,5 miljoen euro, gelijk aan 9,03 euro per aandeel.
Dat is weliswaar 2,6 procent lager dan vorig jaar, maar beter dan de daling van 3-5 procent die het concern eerder in het vooruitzicht had gesteld.
Gecorrigeerd voor een verwateringseffect uit 2010 zou de winst per aandeel wel zijn gestegen, aldus de vastgoedbelegger.
Door de hogere huren kon Unibail Rodamco de totale beleggingsportefeuille met 734 miljoen euro, oftewel 3,6 procent (‘like-for-like') opwaarderen. Op kantoren werd een kleine afboeking gedaan.
Ook daarmee toont het concern zich een witte raaf, omdat vastgoedprijzen mondiaal onder druk staan.
De koers van Unibail Rodamco noteert boven de intrinsieke waarde van 130, 7 euro (EPRA).
Voorzichtig
Voor dit jaar blijft Unibail Rodamco positief over de mogelijkheden huren te verhogen. Ook zullen de financieringskosten laag blijven. Er wordt een stijging van de winst per aandeel met 4 procent voorzien.
Maar ook Unibail Rodamco kan de impact van de eurocrisis op consumptie en retailers niet negeren en daarom is het wat terughoudender over de langere termijn (2013-2015).
Wat dat precies gaat betekenen moet worden afgewacht. Wel houdt de Frans-Nederlandse vastgoedbelegger vast aan de doelstelling de winst per aandeel gemiddeld met 5-7 procent te laten groeien.
Dividend
Net als over 2010 wordt voorgesteld een cashdividend van 8 euro per aandeel uit te keren. Dit komt neer op een pay-out van 89 procent. Dat valt binnen de marge waaraan Unibail vasthoudt: het fonds wil tussen 85 en 95 procent van de winst aan aandeelhouders uitkeren.
Bij de jaarcijfers 2010 gaf de vastgoedbelegger aan die 8 euro de komende jaren als een minimum te hanteren. Gezien de terughoudendheid over de langere termijn lijkt een hoger dividend er voorlopig niet in te zitten.
Een dividendrendement van 5,4 procent is niet slecht, maar beleggers moeten afwachten of dit voldoende bij deze onzekere vooruitzichten.
De aanwezigheid en verdere verschuiving naar welvarende regio's biedt voorlopig de nodige resistentie. Van de totale portefeuille is driekwart in winkels belegd.
Hogere omzet
De huurders in Unibail-Rodamco's winkelcentra wisten het afgelopen jaar gemiddeld 2,7 procent meer om te zetten, beduidend beter dan de 0,8 procent krimp van de markten waarin het actief is.
Dit weerspiegelt volgens het bedrijf de aantrekkingskracht van de grote winkelcentra waarin wordt belegd.
Unibail Rodamco bezit 74 winkelcentra, waarvan 51 grote. Deze zeer goed bezochte centra maken 88 procent uit van de marktwaarde van de retailportefeuille. De leegstand in retail is beperkt tot 1,9 procent.
Outperformer
Het beleid van Unibail-Rodamco komt ook tot uiting in de koersontwikkeling. De koers van Unibail-Rodamco daalde vorig jaar een kleine 7 procent, maar dat werd bijna volledig goedgemaakt door het ruimhartige dividend. De Frans-Nederlandse vastgoedbelegger doet het daarmee een stuk beter dan collega-bedrijven.
Zo daalde de koers van Corio vorig jaar met liefst 31 procent en moest Wereldhave een vergelijkbaar verlies incasseren.
VastNed Retail gaf zelfs 34 procent prijs en Eurocommercial Properties 28 procent. Het voornamelijk in kantoren beleggende Nieuwe Steen spant de kroon met een koersverlies van 37 procent. Alleen een belegging in Unibail Rodamco bleek waardevast.
Resultaten
Doordat de huurders van Unibail Rodamco het zo goed doen slaagde de vastgoedbelegger er vorig jaar weer in de huren harder te laten groeien dan de inflatie.
Dit resulteerde uiteindelijk in een voor verkoopresultaten en herwaarderingen gecorrigeerde nettowinst van 920,5 miljoen euro, gelijk aan 9,03 euro per aandeel.
Dat is weliswaar 2,6 procent lager dan vorig jaar, maar beter dan de daling van 3-5 procent die het concern eerder in het vooruitzicht had gesteld.
Gecorrigeerd voor een verwateringseffect uit 2010 zou de winst per aandeel wel zijn gestegen, aldus de vastgoedbelegger.
Door de hogere huren kon Unibail Rodamco de totale beleggingsportefeuille met 734 miljoen euro, oftewel 3,6 procent (‘like-for-like') opwaarderen. Op kantoren werd een kleine afboeking gedaan.
Ook daarmee toont het concern zich een witte raaf, omdat vastgoedprijzen mondiaal onder druk staan.
De koers van Unibail Rodamco noteert boven de intrinsieke waarde van 130, 7 euro (EPRA).
Voorzichtig
Voor dit jaar blijft Unibail Rodamco positief over de mogelijkheden huren te verhogen. Ook zullen de financieringskosten laag blijven. Er wordt een stijging van de winst per aandeel met 4 procent voorzien.
Maar ook Unibail Rodamco kan de impact van de eurocrisis op consumptie en retailers niet negeren en daarom is het wat terughoudender over de langere termijn (2013-2015).
Wat dat precies gaat betekenen moet worden afgewacht. Wel houdt de Frans-Nederlandse vastgoedbelegger vast aan de doelstelling de winst per aandeel gemiddeld met 5-7 procent te laten groeien.
Dividend
Net als over 2010 wordt voorgesteld een cashdividend van 8 euro per aandeel uit te keren. Dit komt neer op een pay-out van 89 procent. Dat valt binnen de marge waaraan Unibail vasthoudt: het fonds wil tussen 85 en 95 procent van de winst aan aandeelhouders uitkeren.
Bij de jaarcijfers 2010 gaf de vastgoedbelegger aan die 8 euro de komende jaren als een minimum te hanteren. Gezien de terughoudendheid over de langere termijn lijkt een hoger dividend er voorlopig niet in te zitten.
Een dividendrendement van 5,4 procent is niet slecht, maar beleggers moeten afwachten of dit voldoende bij deze onzekere vooruitzichten.
Gerelateerde artikelen