De onheilstijding die het Haagse Wereldhave op 23 juli de deur uit deed heeft veel te maken met een bijzonder zwakke interne controle. Dat blijkt uit een toelichting op de halfjaarcijfers van de vastgoedbelegger.
Dirk Anbeek, de nieuwe ceo van Wereldhave, heeft tijdens de persbijeenkomst aangegeven dat het bestuursmodel aangepast zal worden.
Tot nu hadden hij en zijn afgetreden voorganger de portefeuille geografisch verdeeld. Van een gescheiden functie tussen ceo en cfo was nauwelijks sprake.
Pars zwaaide de scepter over het vastgoed in de VS, het VK en België. Juist in de VS en UK is het misgegaan. In het nieuwe model moet volgens Anbeek de hele directie controle krijgen over de activiteiten in alle landen.
De maatregelen lijken logisch, maar ondertussen is de reputatie van het vastgoedfonds behoorlijk geschaad, vooral waar het gaat om transparantie binnen de eigen muren.
Het is de vraag of Anbeek en de raad van commissarissen niet eerder in actie hadden moeten komen.
De casus
Wereldhave kondigde op zowel de Amerikaanse (128 miljoen euro) als de Britse (37 miljoen euro) portefeuille.
Zo bleek de verhuur van een onlangs opgeleverd appartementenproject zwaar tegen te vallen en bleken de Amerikaanse kantoorpanden veel te duur in de boeken te staan. In het Verenigd Koninkrijk gaat het om twee winkelcentra die zwak presteren.
De aandeelhouders worden hierdoor direct in de portemonnee geraakt, doordat Wereldhave zich genoodzaakt ziet het dividend voor dit jaar fors te verlagen.
Aanvankelijk beloofde de vastgoedbelegger nog een stabiel dividendstabilisatie van 4,70 euro per aandeel voor zowel 2012 als 2013. Door voorziene lagere opbrengsten uit verkopen en lagere huurinkomsten gaat de winstuitkering voor dit jaar naar 3,20-3,40 euro per aandeel.
Maatregelen VS
Dirk Anbeek wil snel orde op zaken stellen en wordt hierin tijdelijk bijgestaan door commissaris Herman van Everdingen.
Zo is inmiddels afscheid genomen van de landendirecteuren in zowel de Verenigde Staten als in het Verenigd Koninkrijk.
Onder leiding van Anbeek zal de Amerikaanse portefeuille nu niet pand voor pand verkocht worden maar bij voorkeur ineens of in grote brokken.
Het gaat om een bedrag van circa 650 miljoen euro, 21 procent van het totale geïnvesteerde vermogen van Wereldhave en 29 procent van de totale huurinkomsten.
Maatregelen VK
Wereldhave zal in het Verenigd Koninkrijk (13 procent van het geïnvesteerd vermogen) kantoren proberen te verkopen .
De focus komt volledig te liggen op de verhoging van de huurstroom uit de twee bestaande winkelcentra.
Eind 2013 zal Wereldhave vervolgens zijn positie in het Verenigd Koninkrijk evalueren. Vertrek behoort dan zeker tot de opties.
Schuldpositie
Door de stevige afwaarderingen van in totaal 173,8 miljoen euro is de zogeheten ‘loan to value', oftewel de schuldenlast als percentage van de boekwaarde van het vastgoed, gestegen van 41 procent per ultimo 2011 tot 47 procent.
Hoewel er vastgoedfondsen zijn die er minder robuust voorstaan, wenst Wereldhave de loan to value toch zo snel mogelijk weer richting de 40 procent te brengen.
Het vastgoedfonds denkt dat te bereiken door vastgoed te verkopen. Behalve in de VS kan er in Europa nog voor 200 tot 300 miljoen euro verkocht worden. Voorlopig doet Wereldhave in het geheel geen aankopen meer in welk land dan ook.
Geld dat vrijkomt uit desinvesteringen zal nog wel grotendeels worden aangewend voor bestaande ontwikkelingsprojecten die naar verwachting vrijwel volledig in 2014 voltooid zijn.
Om het toekomstig risicoprofiel van Wereldhave te verbeteren zal de ontwikkelingsportefeuille geleidelijk worden teruggebracht tot circa 100-150 miljoen euro.
Winstprognose
Wereldhave verwacht dit jaar een directe resultaat van minimaal 3,80 euro per aandeel, 21 procent lager dan de 4,83 euro over 2011 en lager dan analisten hadden voorzien.
De huidige beurskoers van rond de 43 euro ligt liefst 33 procent onder de laatste boekwaarde. Het dividendrendement van rond de 8 procent zegt ook wat over de risicoaversie van beleggers.
Tot nu hadden hij en zijn afgetreden voorganger de portefeuille geografisch verdeeld. Van een gescheiden functie tussen ceo en cfo was nauwelijks sprake.
Pars zwaaide de scepter over het vastgoed in de VS, het VK en België. Juist in de VS en UK is het misgegaan. In het nieuwe model moet volgens Anbeek de hele directie controle krijgen over de activiteiten in alle landen.
De maatregelen lijken logisch, maar ondertussen is de reputatie van het vastgoedfonds behoorlijk geschaad, vooral waar het gaat om transparantie binnen de eigen muren.
Het is de vraag of Anbeek en de raad van commissarissen niet eerder in actie hadden moeten komen.
De casus
Wereldhave kondigde op zowel de Amerikaanse (128 miljoen euro) als de Britse (37 miljoen euro) portefeuille.
Zo bleek de verhuur van een onlangs opgeleverd appartementenproject zwaar tegen te vallen en bleken de Amerikaanse kantoorpanden veel te duur in de boeken te staan. In het Verenigd Koninkrijk gaat het om twee winkelcentra die zwak presteren.
De aandeelhouders worden hierdoor direct in de portemonnee geraakt, doordat Wereldhave zich genoodzaakt ziet het dividend voor dit jaar fors te verlagen.
Aanvankelijk beloofde de vastgoedbelegger nog een stabiel dividendstabilisatie van 4,70 euro per aandeel voor zowel 2012 als 2013. Door voorziene lagere opbrengsten uit verkopen en lagere huurinkomsten gaat de winstuitkering voor dit jaar naar 3,20-3,40 euro per aandeel.
Maatregelen VS
Dirk Anbeek wil snel orde op zaken stellen en wordt hierin tijdelijk bijgestaan door commissaris Herman van Everdingen.
Zo is inmiddels afscheid genomen van de landendirecteuren in zowel de Verenigde Staten als in het Verenigd Koninkrijk.
Onder leiding van Anbeek zal de Amerikaanse portefeuille nu niet pand voor pand verkocht worden maar bij voorkeur ineens of in grote brokken.
Het gaat om een bedrag van circa 650 miljoen euro, 21 procent van het totale geïnvesteerde vermogen van Wereldhave en 29 procent van de totale huurinkomsten.
Maatregelen VK
Wereldhave zal in het Verenigd Koninkrijk (13 procent van het geïnvesteerd vermogen) kantoren proberen te verkopen .
De focus komt volledig te liggen op de verhoging van de huurstroom uit de twee bestaande winkelcentra.
Eind 2013 zal Wereldhave vervolgens zijn positie in het Verenigd Koninkrijk evalueren. Vertrek behoort dan zeker tot de opties.
Schuldpositie
Door de stevige afwaarderingen van in totaal 173,8 miljoen euro is de zogeheten ‘loan to value', oftewel de schuldenlast als percentage van de boekwaarde van het vastgoed, gestegen van 41 procent per ultimo 2011 tot 47 procent.
Hoewel er vastgoedfondsen zijn die er minder robuust voorstaan, wenst Wereldhave de loan to value toch zo snel mogelijk weer richting de 40 procent te brengen.
Het vastgoedfonds denkt dat te bereiken door vastgoed te verkopen. Behalve in de VS kan er in Europa nog voor 200 tot 300 miljoen euro verkocht worden. Voorlopig doet Wereldhave in het geheel geen aankopen meer in welk land dan ook.
Geld dat vrijkomt uit desinvesteringen zal nog wel grotendeels worden aangewend voor bestaande ontwikkelingsprojecten die naar verwachting vrijwel volledig in 2014 voltooid zijn.
Om het toekomstig risicoprofiel van Wereldhave te verbeteren zal de ontwikkelingsportefeuille geleidelijk worden teruggebracht tot circa 100-150 miljoen euro.
Winstprognose
Wereldhave verwacht dit jaar een directe resultaat van minimaal 3,80 euro per aandeel, 21 procent lager dan de 4,83 euro over 2011 en lager dan analisten hadden voorzien.
De huidige beurskoers van rond de 43 euro ligt liefst 33 procent onder de laatste boekwaarde. Het dividendrendement van rond de 8 procent zegt ook wat over de risicoaversie van beleggers.
Gerelateerde artikelen