Winkelvastgoedbedrijf Corio gaat haar portefeuille flink opschudden. Vanaf 2001 is Corio bezig zich meer op winkels te richten. Nu dat voor 97 procent is gerealiseerd, is de onderneming toe aan een volgende stap.
Corio is zich het afgelopen decennium volledig gaan richten op winkels en winkelcentra, maar is daarbij bewust dat het landschap binnen winkelvastgoed ook aan verandering onderhevig is. Om zich beter te positioneren om te profiteren van de kansen en dynamiek binnen de sector gaat het zich volledig richten op haar bestaande concept `Favourite Meeting Places` (FMP’s).
FMP’s gaan naar mening van Corio verder dan alleen winkelcentra. In plaats van geld bieden dergelijke centra een plek om tijd te spenderen. De ligging van is daarom cruciaal en op een plaats waar mensen bij elkaar komen, zoals een stadscentrum, transport hub of in het hart van een gemeenschap.
Verkoop winkelcentra oude stijl
Voor winkel centra’s oude stijl of ‘Traditional Retail Centres’ (TRC’s), zoals Corio ze noemt, is geen plek meer in de portefeuille. Deze centra richten zich veel meer op de dagelijkse behoeften van de consument met gemakswinkels en zijn veelal kleinere objecten.
De TRC portefeuille die op dit moment nog goed is voor circa 20 procent van de portefeuille, oftewel 1,4 miljard euro, zal over een periode van 3 tot 4 jaar worden verkocht. Die tijd zal hard nodig zijn, want het huidige klimaat op de vastgoedmarkt biedt niet bepaald het beste moment om objecten te verkopen.
Ambitieuze groeidoelstelling
Voor de resterende portefeuille beoogt Corio een verbeterde kwaliteit van het vastgoed, een hogere groei van de inkomsten. De netto huurinkomsten zullen uiteindelijk jaarlijks gemiddeld 4 tot 6 procent moeten gaan bedragen, terwijl de groei de afgelopen vijf jaar 3,3 procent bedroeg.
Daarnaast zullen de verkoopopbrengsten worden aangewend voor de financiering van ontwikkelingsprojecten en voor een gezondere kapitaalstructuur met minder schuld. Als doelstelling voor de leverage hanteert de vastgoedinvesteerder een range van 35 tot 38 procent waar dit percentage aan het einde van het derde kwartaal nog 40,9 procent was.
Logische keuze
Volgens Corio is de keuze voor FMP’s logisch, omdat de resultaten daarvan ook in de afgelopen jaren al beter waren dan van de traditionele winkelcentra, waaronder een betere netto huurgroei, bezettingsgraad en bezoekersaantallen.
Voor de toekomst verwacht zij van de FMP's een hogere kapitaalwaarde en cash flow groei, als gevolg van een betere aantrekkingskracht op huurders en herontwikkeling en uitbreiding van bestaande centra.
Op het eerste gezicht gunstig
Voor de aandeelhouders lijken de stappen in eerste instantie niet ongunstig. Corio worstelt de afgelopen periode met afzwakkende resultaten. Dit jaar laat het directe resultaat ieder kwartaal een verslechtering zien. Een trend die in het lopende kwartaal versterkt zal doorzetten.
Met het nieuwe plan krijgt de aandeelhouder een belang in een vastgoedonderneming met meer focus op een portefeuille met winkelvastgoed van hogere kwaliteit en een lager risico.
Onzekere factoren daarbij zijn voor de komende jaren echter de verkoopopbrengst van de af te stoten winkelcentra. Een goede prijs bedingen zal met de huidige marktomstandigheden op zijn minste een uitdaging zijn.
Bovendien zal het management eerst de haalbaarheid van de ambitieuze groeidoelstelling nog moeten bewijzen, voordat een definitief oordeel over de nieuwe strategie kan worden geveld.
Nieuw dividendbeleid
Wat wel zo goed als vast staat is een nieuw dividendbeleid.Het huidige dividendbeleid van Corio is erop gericht om het dividend te verhogen met de gemiddelde inflatie in de eurozone. Voor de toekomst wil Corio het dividend meer afhankelijk maken van de operationele prestaties.
Daartoe zal een voorstel worden om in de toekomst 80 tot 90 procent van het directe resultaat als dividend uit te keren. Aandeelhouders mogen daar op de aandeelhoudersvergadering van 18 april 2013 een oordeel over vellen.
Over het boekjaar 2012 houdt Corio nog vast aan het oude dividendbeleid en een dividend voorstellen dat in lijn is met vorig jaar. Daarmee mogen aandeelhouders 2,76 euro per aandeel tegemoet zien.
LEES OOK:
9 november 2012
8 augustus 2012
19 augustus 2011
11 mei 2012
6 mei 2011
3 mei 2010
18 november 2009
FMP’s gaan naar mening van Corio verder dan alleen winkelcentra. In plaats van geld bieden dergelijke centra een plek om tijd te spenderen. De ligging van is daarom cruciaal en op een plaats waar mensen bij elkaar komen, zoals een stadscentrum, transport hub of in het hart van een gemeenschap.
Verkoop winkelcentra oude stijl
Voor winkel centra’s oude stijl of ‘Traditional Retail Centres’ (TRC’s), zoals Corio ze noemt, is geen plek meer in de portefeuille. Deze centra richten zich veel meer op de dagelijkse behoeften van de consument met gemakswinkels en zijn veelal kleinere objecten.
De TRC portefeuille die op dit moment nog goed is voor circa 20 procent van de portefeuille, oftewel 1,4 miljard euro, zal over een periode van 3 tot 4 jaar worden verkocht. Die tijd zal hard nodig zijn, want het huidige klimaat op de vastgoedmarkt biedt niet bepaald het beste moment om objecten te verkopen.
Ambitieuze groeidoelstelling
Voor de resterende portefeuille beoogt Corio een verbeterde kwaliteit van het vastgoed, een hogere groei van de inkomsten. De netto huurinkomsten zullen uiteindelijk jaarlijks gemiddeld 4 tot 6 procent moeten gaan bedragen, terwijl de groei de afgelopen vijf jaar 3,3 procent bedroeg.
Daarnaast zullen de verkoopopbrengsten worden aangewend voor de financiering van ontwikkelingsprojecten en voor een gezondere kapitaalstructuur met minder schuld. Als doelstelling voor de leverage hanteert de vastgoedinvesteerder een range van 35 tot 38 procent waar dit percentage aan het einde van het derde kwartaal nog 40,9 procent was.
Logische keuze
Volgens Corio is de keuze voor FMP’s logisch, omdat de resultaten daarvan ook in de afgelopen jaren al beter waren dan van de traditionele winkelcentra, waaronder een betere netto huurgroei, bezettingsgraad en bezoekersaantallen.
Voor de toekomst verwacht zij van de FMP's een hogere kapitaalwaarde en cash flow groei, als gevolg van een betere aantrekkingskracht op huurders en herontwikkeling en uitbreiding van bestaande centra.
Op het eerste gezicht gunstig
Voor de aandeelhouders lijken de stappen in eerste instantie niet ongunstig. Corio worstelt de afgelopen periode met afzwakkende resultaten. Dit jaar laat het directe resultaat ieder kwartaal een verslechtering zien. Een trend die in het lopende kwartaal versterkt zal doorzetten.
Met het nieuwe plan krijgt de aandeelhouder een belang in een vastgoedonderneming met meer focus op een portefeuille met winkelvastgoed van hogere kwaliteit en een lager risico.
Onzekere factoren daarbij zijn voor de komende jaren echter de verkoopopbrengst van de af te stoten winkelcentra. Een goede prijs bedingen zal met de huidige marktomstandigheden op zijn minste een uitdaging zijn.
Bovendien zal het management eerst de haalbaarheid van de ambitieuze groeidoelstelling nog moeten bewijzen, voordat een definitief oordeel over de nieuwe strategie kan worden geveld.
Nieuw dividendbeleid
Wat wel zo goed als vast staat is een nieuw dividendbeleid.Het huidige dividendbeleid van Corio is erop gericht om het dividend te verhogen met de gemiddelde inflatie in de eurozone. Voor de toekomst wil Corio het dividend meer afhankelijk maken van de operationele prestaties.
Daartoe zal een voorstel worden om in de toekomst 80 tot 90 procent van het directe resultaat als dividend uit te keren. Aandeelhouders mogen daar op de aandeelhoudersvergadering van 18 april 2013 een oordeel over vellen.
Over het boekjaar 2012 houdt Corio nog vast aan het oude dividendbeleid en een dividend voorstellen dat in lijn is met vorig jaar. Daarmee mogen aandeelhouders 2,76 euro per aandeel tegemoet zien.
LEES OOK:
9 november 2012
8 augustus 2012
19 augustus 2011
11 mei 2012
6 mei 2011
3 mei 2010
18 november 2009
Gerelateerde artikelen