Na de verkoop van de Amerikaanse portefeuille gaat nu ook het Britse vastgoed eruit bij Wereldhave. Langzaam wordt duidelijk hoe de onderneming na de renovatie er uit komt te zien.
Begin 2013 maakte Wereldhave bekend het Amerikaanse vastgoed te verkopen voor 720 miljoen dollar.
Nu komt daar de verkoop van nagenoeg de gehele vastgoedportefeuille in het Verenigd Koninkrijk bij.
De opbrengst voor de Haagse vastgoedonderneming bedraagt 243 miljoen pond. Waar het Amerikaanse nog voor een bedrag van 5 procent boven de boekwaarde de deur uit ging, neemt Wereldhave in het Verenigd Koninkrijk genoegen met een bedrag dat 4 procent onder de boekwaarde ligt.
Volledig vertrek uit het Verenigd Koninkrijk
Na de verkoop van de Britse portefeuille resteert een stuk land en een ontwikkelingsproject voor kantoren en winkels met een gezamenlijke waarde van 23 miljoen pond. Op het moment dat de ontwikkeling klaar is zal ook dit worden verkocht en wordt volledig afscheid genomen van het Verenigd Koninkrijk.
Grondige verbouwing
De grondige verbouwing van de organisatie werd vorig jaar ingegeven door zware tegenvallers in het Amerikaanse en Britse vastgoed.
In de Verenigde Staten draaide het met name om een onlangs opgeleverd appartementenproject waarvan de huurinkomsten zwaar bleken tegen te vallen en te hoog gewaardeerde kantoorpanden. In het Verenigd Koninkrijk ging het om twee winkelcentra die zwak presteerden.
De focus van het nieuwe Wereldhave komt te liggen op winkelcentra in Noordwest Europa en duurzame kantoren in Parijs. De belangrijkste landen voor de winkelcentra worden de huidige kernlanden Nederland, België en Finland. De activiteiten in het vijfde land, Spanje, staan voorlopig "on hold".
Nieuwe strategie
Tegelijkertijd met de verkoop van het Britse vastgoed publiceerde Wereldhave de nieuw strategie. De eerste stap is al in volle uitvoering: het risico verkleinen.
De verkoop van Angelsaksisch vastgoed is daarin de belangrijkste stap. Zo moet een gefocust bedrijf overblijven met een sterke balans en lage algemene kosten.
Lagere algemene kosten zijn belangrijk, want deze explodeerden het afgelopen jaar van 14 miljoen euro in 2011 naar 21 miljoen euro. Vooral hierdoor daalde het directe resultaat van 89,3 miljoen naar 84,9 miljoen. Besparingen moeten uiteindelijk zorg dragen voor algemene kosten van 16 miljoen euro in 2013 en 14 miljoen euro in 2014.
Uitbreiden
De weg naar minder risico en lagere kosten moet de opmaat zijn naar uitbreiding in kernlanden Nederland, België, Frankrijk en Finland. Wereldhave wil ook huurinkomsten voor per vierkante meter verhogen.
In 2012 bedroeg de huurgroei voor de kernlanden 3,1 procent, maar over de gehele portefeuille dus inclusief de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk, was deze nihil.
Daarnaast moet de bezettingsgraad flink omhoog. Bedroeg deze aan het einde van 2012 89,2 procent, eind 2015 moet dit minimaal 98 procent zijn.
De vastgoedportefeuille wordt danig opgeschud door verkopen ter waarde van 400 miljoen euro en verwachte aankopen met een totale waarde van 150 miljoen euro.
Pas na afronding van stap II in 2015 durft Wereldhave weer aan groei te denken. Naar verwachting zal Wereldhave medio 2015 een strategisch plan presenteren voor groei. Op dat moment is Wereldhave een operationeel en financieel sterke speler met een duidelijk profiel en klaar voor groei.
Op dat moment moet er ook financieel voldoende ruimte zijn voor groei. De balansverhoudingen zijn op dit moment al een van de sterkste in de sector met een loan to value, schulden ten opzichte van de waarde van het vastgoed, van 44 procent eind 2012.
Na de afronding van de verkopen zal deze minder dan 20 procent bedragen, terwijl binnen de nieuwe doelstellingen een ratio van 30 tot 40 procent wordt vereist.
Nu komt daar de verkoop van nagenoeg de gehele vastgoedportefeuille in het Verenigd Koninkrijk bij.
De opbrengst voor de Haagse vastgoedonderneming bedraagt 243 miljoen pond. Waar het Amerikaanse nog voor een bedrag van 5 procent boven de boekwaarde de deur uit ging, neemt Wereldhave in het Verenigd Koninkrijk genoegen met een bedrag dat 4 procent onder de boekwaarde ligt.
Volledig vertrek uit het Verenigd Koninkrijk
Na de verkoop van de Britse portefeuille resteert een stuk land en een ontwikkelingsproject voor kantoren en winkels met een gezamenlijke waarde van 23 miljoen pond. Op het moment dat de ontwikkeling klaar is zal ook dit worden verkocht en wordt volledig afscheid genomen van het Verenigd Koninkrijk.
Grondige verbouwing
De grondige verbouwing van de organisatie werd vorig jaar ingegeven door zware tegenvallers in het Amerikaanse en Britse vastgoed.
In de Verenigde Staten draaide het met name om een onlangs opgeleverd appartementenproject waarvan de huurinkomsten zwaar bleken tegen te vallen en te hoog gewaardeerde kantoorpanden. In het Verenigd Koninkrijk ging het om twee winkelcentra die zwak presteerden.
De focus van het nieuwe Wereldhave komt te liggen op winkelcentra in Noordwest Europa en duurzame kantoren in Parijs. De belangrijkste landen voor de winkelcentra worden de huidige kernlanden Nederland, België en Finland. De activiteiten in het vijfde land, Spanje, staan voorlopig "on hold".
Nieuwe strategie
Tegelijkertijd met de verkoop van het Britse vastgoed publiceerde Wereldhave de nieuw strategie. De eerste stap is al in volle uitvoering: het risico verkleinen.
De verkoop van Angelsaksisch vastgoed is daarin de belangrijkste stap. Zo moet een gefocust bedrijf overblijven met een sterke balans en lage algemene kosten.
Lagere algemene kosten zijn belangrijk, want deze explodeerden het afgelopen jaar van 14 miljoen euro in 2011 naar 21 miljoen euro. Vooral hierdoor daalde het directe resultaat van 89,3 miljoen naar 84,9 miljoen. Besparingen moeten uiteindelijk zorg dragen voor algemene kosten van 16 miljoen euro in 2013 en 14 miljoen euro in 2014.
Uitbreiden
De weg naar minder risico en lagere kosten moet de opmaat zijn naar uitbreiding in kernlanden Nederland, België, Frankrijk en Finland. Wereldhave wil ook huurinkomsten voor per vierkante meter verhogen.
In 2012 bedroeg de huurgroei voor de kernlanden 3,1 procent, maar over de gehele portefeuille dus inclusief de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk, was deze nihil.
Daarnaast moet de bezettingsgraad flink omhoog. Bedroeg deze aan het einde van 2012 89,2 procent, eind 2015 moet dit minimaal 98 procent zijn.
De vastgoedportefeuille wordt danig opgeschud door verkopen ter waarde van 400 miljoen euro en verwachte aankopen met een totale waarde van 150 miljoen euro.
Pas na afronding van stap II in 2015 durft Wereldhave weer aan groei te denken. Naar verwachting zal Wereldhave medio 2015 een strategisch plan presenteren voor groei. Op dat moment is Wereldhave een operationeel en financieel sterke speler met een duidelijk profiel en klaar voor groei.
Op dat moment moet er ook financieel voldoende ruimte zijn voor groei. De balansverhoudingen zijn op dit moment al een van de sterkste in de sector met een loan to value, schulden ten opzichte van de waarde van het vastgoed, van 44 procent eind 2012.
Na de afronding van de verkopen zal deze minder dan 20 procent bedragen, terwijl binnen de nieuwe doelstellingen een ratio van 30 tot 40 procent wordt vereist.
Gerelateerde artikelen