Een Belgisch winkelcentrum verkopen, een tweede joint venture in Nederland sluiten en de opbrengst herinvesteren in België.  

Dat is de opdracht waar topman Matthijs Storm de komende maanden voor staat. Bij de presentatie van de halfjaarcijfers afgelopen week beloofde hij na de zomer op deze fronten met nieuws te komen.

Die transacties zijn niet alleen belangrijk voor hogere huurinkomsten en een kwalitatief hoogwaardigere portefeuille. Een verkoop en een nieuwe joint venture helpen bovendien bij het herstel van de balans. Want hoewel Wereldhave de afgelopen jaren het nodige heeft gedaan om de kwaliteit van zijn vastgoed te verbeteren - zo zijn er honderden miljoenen euro’s gestoken in het ombouwen van winkelcentra en zette het de stap naar Luxemburg met de aanschaf van twee centra - blijft de schuldgraad hardnekkig hoog.  

De loan-to-value (ltv), de verhouding tussen de rentedragende schuld en de waarde van het vastgoed, liep in het eerste halfjaar op naar 44 procent. Daarmee zit Wereldhave opnieuw boven de eigen doelstelling van 35 tot 40 procent. Voor vastgoedbeleggers is de schuldgraad een belangrijke maatstaf. De ltv bepaalt hoeveel ruimte er is om tegenvallers op te vangen. Een afwaardering van vastgoed of een verkoop onder boekwaarde vertaalt zich vrijwel direct in een hogere schuldgraad: de schuld blijft staan, terwijl de activa minder waard zijn.

Al jaren boven de norm
Storm noemde de hogere ltv tijdens de analistenbijeenkomst vooral een tijdelijk verschijnsel. De dividenduitkering van 60 miljoen euro en investeringen van zo’n zeven miljoen euro in de herontwikkeling van winkelcentra deden de schuld halverwege het jaar oplopen. Tegelijkertijd zijn enkele objecten licht opgewaardeerd, wat de schuldgraadstijging deels compenseerde.

De topman mag de opgelopen schuld zelf dan relativeren, een belegger die kijkt naar het langere termijn plaatje ziet een ltv-cijfer dat sinds 2020 op ieder rapportagemoment boven de zelfopgelegde limiet uitstijgt. Sinds 2020 is de schuldratio op geen enkel rapportagemoment binnen de eigen bandbreedte geweest. De balans die volgens de strategie juist robuuster moest worden, blijft structureel zwaarder gefinancierd dan het management wenselijk vindt. 

Schuldgraad Wereldhave blijft boven eigen doelstelling

Bron: Wereldhave, bewerking VEB.

Kapitaalrotatie moet het verschil maken
Storm ziet één route om de balans sneller te versterken: kapitaalrotatie. Nieuwe investeringen in Nederland zijn niet aantrekkelijk sinds Wereldhave vorig jaar belastingplichtig werd als gevolg van de afschaffing van het fiscaal gunstige FBI-regime voor vastgoedfondsen.  

Het dwong het bedrijf richting joint venture constructies. Daarbij brengt het een bestaand winkelcentrum onder in een samenwerkingsverband met een investeerder. Het vastgoed verdwijnt deels van de balans, terwijl Wereldhave een vergoeding krijgt voor de verhuur, beheer en marketing. Het heeft bovendien recht op zijn aandeel in het resultaat van de joint venture. ‘Na de zomer zullen we onze tweede joint venture aankondigen’, zei Storm tijdens de analistenbijeenkomst. Eind 2027 moeten dat er drie zijn. Daarnaast verwacht hij op korte termijn een Belgisch winkelcentrum te verkopen.

Frankrijk blijft een blok aan het been
Een andere belangrijke schakel in het balansherstel ligt in Frankrijk. Dat land past al jaren niet meer in de strategie van Wereldhave, maar het bedrijf bezit er nog altijd twee winkelcentra. Ze vormen de laatste restanten van de overname van zes Franse winkelcentra van Unibail-Rodamco in 2014, een acquisitie van 850 miljoen euro die voor meer dan de helft met een claimemissie werd gefinancierd.  

Voor winkelcentrum Mériadeck in Bordeaux spreekt Storm inmiddels ‘met twee potentiële kopers’. Dat zou eindelijk een doorbraak betekenen, na jaren waarin verkooppogingen op niets uitliepen. De echte test is de prijs. Een verkoop rond boekwaarde zou laten zien dat Wereldhave Frankrijk kan afbouwen zonder opnieuw waarde prijs te geven. Ook een lagere opbrengst kan de schuldgraad verbeteren, mits Wereldhave het geld gebruikt om schuld af te lossen. Al maakt zo’n ook duidelijk dat de boekwaarde opnieuw te hoog was.

Na een exit van Bordeaux resteert alleen nog Argenteuil, een winkelcentrum aan de rand van Parijs. Opvallend genoeg sloot Storm tijdens de cijferpresentatie niet langer uit dat Wereldhave dit object voorlopig in portefeuille houdt en het beheer overlaat aan zijn Belgische team.  

Volgens de topman moet de ltv aan het einde van dit jaar weer uitkomen op ongeveer 42 procent, vergelijkbaar met eind 2025.

Wereldhave bezit in totaal 21 winkelcentra met een gezamenlijke boekwaarde van 2,4 miljard euro. De twee Franse centra vertegenwoordigen daarvan 175 miljoen euro. De boekwaarde is weer enkele miljoenen euro’s lager uitgevallen dan zes maanden geleden. Bij de recente waarderingsronde kenden taxateurs een lagere waarde toe aan de beide objecten vanwege lagere markthuren en hogere aanvangsrendementen.

Opvallend is dat deze objecten tegen een netto-aanvangsrendement van 5 procent in de boeken staan. Dat is aanzienlijk lager dan in Nederland (6,6 procent), België (6,4 procent) en Luxemburg (7,3 procent). Hoe lager het aanvangsrendement, hoe hoger de boekwaarde is ten opzichte van de huurinkomsten. De Franse centra presteren operationeel juist het zwakst. Hoewel de bezettingsgraad iets verbeterde, liepen de bezoekersaantallen terug. Bovendien werden de zeven nieuwe huurcontracten die Wereldhave in de eerste jaarhelft afsloot gemiddeld tegen 47 procent lagere huren gesloten dan de contracten die zij vervingen. Het ging weliswaar om een handvol nieuwe overeenkomsten met een huursom van enkele tonnen per jaar, maar het geeft aan dat Frankrijk een probleem vormt.