Vastgoedbelegger Corio verkoopt 11 winkelobjecten tegen een gemiddelde prijs die 27 procent onder de boekwaarde ligt. Beleggers hadden de tegenvallers al ingeprijsd.
De Utrechtse vastgoedinvesteerder Corio behoort tot de zwakke broeders op de beurs. Vorig jaar verloor het aandeel een procent of zes, tegen een plus van ruim 2 procent voor grote broer Unibail-Rodamco.
Het probleem van Corio is dat de portefeuille niet meer voldoet aan de eisen van deze tijd.
Grote winkelcentra op toplocaties met een goede recreatieve functie, waar Unibail -Rodamco over beschikt, presteren goed met nog altijd kleine huurverhogingen.
Kleine centra met een boodschappenfunctie doen het ook niet onaardig, maar de middelgrote winkelcentra in Nederland in vooral buitenstedelijke gebieden hebben het zwaar en daar neemt de leegstand snel toe.
Forse korting
Die laatste categorie is in de portefeuille van Corio behoorlijk vertegenwoordigd. Eind 2012 had het fonds voor 1,4 miljard euro aan klein winkelvastgoed in de etalage gezet, een vijfde van de totale portefeuille.
De verkoop wilde niet echt vlotten, maar deze week gingen ineens 11 panden, 10 in Nederland en één in Frankrijk over de toonbank.
Totale opbrengst : 213 miljoen euro. Mooi, maar wel 27 procent onder de boekwaarde en dat terwijl Corio de laatste anderhalf jaar voor circa 400 miljoen euro heeft afgeschreven op de portefeuille van ruim 7 miljard euro.
In totaal zijn nu 26 winkelobjecten verkocht voor een totaalbedrag van 545 miljoen euro.
Uiteraard heeft de desinvestering positieve effecten op de resterende vastgoedportefeuille. Zo stijgt de gemiddelde omvang van de winkelcentra, gaat de gemiddelde bezettingsgraad omhoog en neemt de schuldratio af.
Koele reactie
De koers van Corio verloor nauwelijks op het verkoopbericht van winkelcentra als Reigersbos in Amsterdam en meubelplein Leiderdorp.
De forse korting ten spijt lijken beleggers opgelucht dat Corio nu eindelijk vaart maakt met het opschonen van de portefeuille. Bovendien houdt de beurskoers al rekening met tegenvallers.
Beleggers waarderen Corio op de beurs een kleine 20 procent onder de boekwaarde. Alleen VastNed Retail (disagio circa 23 procent) en Nieuwe Steen (disagio ruim 20 procent) worden lager aangeslagen.
Unibail Rodamco kent zelfs een agio van momenteel circa 12 procent, terwijl Eurocommercial Properties en Wereldhave tegen beperkte kortingen van respectievelijk 10 en 7 procent gewaardeerd worden.
De kopers
Koper is een joint venture van het Amerikaanse Mount Kellett Capital Management en het Nederlandse Sectie5 Investment.
Saillant detail is dat het Amerikaanse investeringsfonds van twee voormalige bankiers van Goldman Sachs is.
Datzelfde Goldman Sachs gaf vorig jaar zomer een verkoopadvies voor Corio vanwege de relatief lage kwaliteit van de winkelcentra.
De kopers zullen de panden optimaliseren en waarschijnlijk proberen deze over een aantal jaar van de hand te doen met winst
Volgende week cijfers
Op 12 februari publiceert Corio de jaarcijfers en zullen we meer informatie krijgen over de actuele boekwaarde en eventuele extra afwaarderingen.
Begin november voorspelde de vastgoedbelegger een winst per aandeel tussen 2,61 en 2,66 euro, tegen nog 2,77 euro over 2012.
Ook het dividend zal lager komen te liggen dan de 2,76 euro dat over 2012 werd uitgekeerd. Corio heeft de pay out ratio namelijk verlaagd naar 80-90 procent, wat neerkomt op een dividend van circa 2,23 euro.
Op de huidige koers van circa 31 euro geeft dat nog altijd een mooi dividendrendement van 7,2 procent.
Hoge dividendrendementen zijn niet zelden een waarschuwing gebleken voor dalende beurskoersen, zeker ook in vastgoedland.
LEES OOK:
10 oktober 2013
16 mei 2013
14 februari 2012
4 december 2012
9 november 2012
8 augustus 2012
Het probleem van Corio is dat de portefeuille niet meer voldoet aan de eisen van deze tijd.
Grote winkelcentra op toplocaties met een goede recreatieve functie, waar Unibail -Rodamco over beschikt, presteren goed met nog altijd kleine huurverhogingen.
Kleine centra met een boodschappenfunctie doen het ook niet onaardig, maar de middelgrote winkelcentra in Nederland in vooral buitenstedelijke gebieden hebben het zwaar en daar neemt de leegstand snel toe.
Forse korting
Die laatste categorie is in de portefeuille van Corio behoorlijk vertegenwoordigd. Eind 2012 had het fonds voor 1,4 miljard euro aan klein winkelvastgoed in de etalage gezet, een vijfde van de totale portefeuille.
De verkoop wilde niet echt vlotten, maar deze week gingen ineens 11 panden, 10 in Nederland en één in Frankrijk over de toonbank.
Totale opbrengst : 213 miljoen euro. Mooi, maar wel 27 procent onder de boekwaarde en dat terwijl Corio de laatste anderhalf jaar voor circa 400 miljoen euro heeft afgeschreven op de portefeuille van ruim 7 miljard euro.
In totaal zijn nu 26 winkelobjecten verkocht voor een totaalbedrag van 545 miljoen euro.
Uiteraard heeft de desinvestering positieve effecten op de resterende vastgoedportefeuille. Zo stijgt de gemiddelde omvang van de winkelcentra, gaat de gemiddelde bezettingsgraad omhoog en neemt de schuldratio af.
Koele reactie
De koers van Corio verloor nauwelijks op het verkoopbericht van winkelcentra als Reigersbos in Amsterdam en meubelplein Leiderdorp.
De forse korting ten spijt lijken beleggers opgelucht dat Corio nu eindelijk vaart maakt met het opschonen van de portefeuille. Bovendien houdt de beurskoers al rekening met tegenvallers.
Beleggers waarderen Corio op de beurs een kleine 20 procent onder de boekwaarde. Alleen VastNed Retail (disagio circa 23 procent) en Nieuwe Steen (disagio ruim 20 procent) worden lager aangeslagen.
Unibail Rodamco kent zelfs een agio van momenteel circa 12 procent, terwijl Eurocommercial Properties en Wereldhave tegen beperkte kortingen van respectievelijk 10 en 7 procent gewaardeerd worden.
De kopers
Koper is een joint venture van het Amerikaanse Mount Kellett Capital Management en het Nederlandse Sectie5 Investment.
Saillant detail is dat het Amerikaanse investeringsfonds van twee voormalige bankiers van Goldman Sachs is.
Datzelfde Goldman Sachs gaf vorig jaar zomer een verkoopadvies voor Corio vanwege de relatief lage kwaliteit van de winkelcentra.
De kopers zullen de panden optimaliseren en waarschijnlijk proberen deze over een aantal jaar van de hand te doen met winst
Volgende week cijfers
Op 12 februari publiceert Corio de jaarcijfers en zullen we meer informatie krijgen over de actuele boekwaarde en eventuele extra afwaarderingen.
Begin november voorspelde de vastgoedbelegger een winst per aandeel tussen 2,61 en 2,66 euro, tegen nog 2,77 euro over 2012.
Ook het dividend zal lager komen te liggen dan de 2,76 euro dat over 2012 werd uitgekeerd. Corio heeft de pay out ratio namelijk verlaagd naar 80-90 procent, wat neerkomt op een dividend van circa 2,23 euro.
Op de huidige koers van circa 31 euro geeft dat nog altijd een mooi dividendrendement van 7,2 procent.
Hoge dividendrendementen zijn niet zelden een waarschuwing gebleken voor dalende beurskoersen, zeker ook in vastgoedland.
LEES OOK:
10 oktober 2013
16 mei 2013
14 februari 2012
4 december 2012
9 november 2012
8 augustus 2012
Gerelateerde artikelen