Gerard Groener, ceo van vastgoedfonds Corio, toont zich ontevreden over de prestaties over 2013. Zijn aandeelhouders waren dat al langer.
De beurskoers van Corio, onder meer eigenaar van meubelboulevard Villa Arena en Hoog Catharijne, blijft achter bij die van sectorgenoten als Eurocommercial, Unibail-Rodamco en Wereldhave.
De jaarcijfers laten zien dat de Utrechtse vastgoedbelegger ook duidelijk minder presteert.
Waar de concurrenten wel huurverhogingen weten door te voeren moet Corio zelfs in zijn kernportefeuille, de Favourite Meeting Places (FMP) een ‘like-for-like' huurdaling van ruim 2 procent slikken.
Een van de verklaringen zit in de omzetten die de winkeliers in de centra van Corio boeken. Voor de FMP's was dit het afgelopen jaar vlak, terwijl winkeliers in bijvoorbeeld een Unibail-Rodamco centrum ruim 1 procent meer verkochten.
Afgezien van de operationele prestaties hanteert Corio ook nog eens een minder ruimhartige dividendpolitiek dan collega-retailbeleggers.
Het vastgoedfonds werd al eens belaagd door het Amerikaanse hedgefonds Luxor Capital dat een belang nam van 3 procent. Grootaandeelhouder pensioenfonds ABP houdt zich op de vlakte.
Jaarcijfers zwak
Corio eindigde het jaar met een direct resultaat (huurinkomsten minus exploitatiekosten) van 261,2 miljoen euro, iets minder dan de 262,0 miljoen euro het jaar ervoor.
Heel slecht is het resultaat niet, zeker gezien de zwakke consumentenbestedingen. Corio doet het voor wat de kernportefeuille dan ook zeker beter dan het landelijk gemiddelde.
De kracht om huren te verhogen ontbreekt echter. Nieuwe huurcontracten werden gemiddeld tegen 0,5 procent lagere huurprijs afgesloten.
In de tweede jaarhelft was gelukkig wel sprake van herstel voor de portefeuille als geheel, maar in Spanje/Portugal (circa 9 procent van het geheel) blijkt sprake van een huurdruk van liefst 41 procent.
Het indirecte resultaat is uitgekomen op 511,7 miljoen euro negatief. Dit bedrag valt uiteen in een afwaardering van 53,3 miljoen euro op de FMP-portefeuille, een afwaardering van 286,7 miljoen euro op de niet kernpanden en nog allerlei voorzieningen voor tegenvallers op projecten.
In de forse afwaardering op de niet-kernportefeuille is meegenomen het grote boekverlies dat is geleden op de , die 27 procent onder boekwaarde werd verkocht.
Door deze desinvestering staat er nog vastgoed met een boekwaarde van 582 miljoen euro in de etalage. Corio heeft op deze panden het afgelopen jaar 99 miljoen euro, oftewel 14 procent afgewaardeerd.
Dividend onder druk
Hoewel het directe resultaat het afgelopen jaar vrijwel stabiel is gebleven, is door de uitkering van stockdividend de winst per aandeel toch aardig teruggelopen van 2,77 euro naar 2,68 euro.
Dit cijfer ligt door meevallende administratiekosten en lagere rentelasten weliswaar boven de eigen afgegeven verwachting van 2,61 tot 2,66 euro ligt, maar het dividend dat daar uit voortvloeit valt tegen.
Corio stelt een dividend voor van 2,13euro per aandeel, wat een pay-out ratio impliceert van nipt 80 procent, volledig aan de onderkant van de reeds vorig jaar verlaagde pay-out van 80-90%.
Aandeelhouders Corio hebben dus niet alleen te maken met een stukje winstverwatering door stockdividend, ook is de pay-out ratio flink verlaagd.
Het aandeel reageert nauwelijks op de cijfers. Bij de laatste intrinsieke waarde van 37,65 euro per aandeel is sprake van een discount van circa 15 procent. Dat is groter dan bij andere vastgoedfondsen, Unibail-Rodamco kent zelfs een agio van 15 procent.
Het dividendrendement van 6,6 procent oogt aantrekkelijk, maar is niet veel hoger dan dat van sectorgenoten, die blijkbaar wel over een betere portefeuille en/of management beschikken.
Corio zelf belooft beterschap bijvoorbeeld door meer winkels van de succesvolle Spaanse retailketen Inditex in de centra op te nemen.
LEES OOK:
4 februari 2014
10 oktober 2013
16 mei 2013
14 februari 2012
4 december 2012
9 november 2012
8 augustus 2012
De jaarcijfers laten zien dat de Utrechtse vastgoedbelegger ook duidelijk minder presteert.
Waar de concurrenten wel huurverhogingen weten door te voeren moet Corio zelfs in zijn kernportefeuille, de Favourite Meeting Places (FMP) een ‘like-for-like' huurdaling van ruim 2 procent slikken.
Een van de verklaringen zit in de omzetten die de winkeliers in de centra van Corio boeken. Voor de FMP's was dit het afgelopen jaar vlak, terwijl winkeliers in bijvoorbeeld een Unibail-Rodamco centrum ruim 1 procent meer verkochten.
Afgezien van de operationele prestaties hanteert Corio ook nog eens een minder ruimhartige dividendpolitiek dan collega-retailbeleggers.
Het vastgoedfonds werd al eens belaagd door het Amerikaanse hedgefonds Luxor Capital dat een belang nam van 3 procent. Grootaandeelhouder pensioenfonds ABP houdt zich op de vlakte.
Jaarcijfers zwak
Corio eindigde het jaar met een direct resultaat (huurinkomsten minus exploitatiekosten) van 261,2 miljoen euro, iets minder dan de 262,0 miljoen euro het jaar ervoor.
Heel slecht is het resultaat niet, zeker gezien de zwakke consumentenbestedingen. Corio doet het voor wat de kernportefeuille dan ook zeker beter dan het landelijk gemiddelde.
De kracht om huren te verhogen ontbreekt echter. Nieuwe huurcontracten werden gemiddeld tegen 0,5 procent lagere huurprijs afgesloten.
In de tweede jaarhelft was gelukkig wel sprake van herstel voor de portefeuille als geheel, maar in Spanje/Portugal (circa 9 procent van het geheel) blijkt sprake van een huurdruk van liefst 41 procent.
Het indirecte resultaat is uitgekomen op 511,7 miljoen euro negatief. Dit bedrag valt uiteen in een afwaardering van 53,3 miljoen euro op de FMP-portefeuille, een afwaardering van 286,7 miljoen euro op de niet kernpanden en nog allerlei voorzieningen voor tegenvallers op projecten.
In de forse afwaardering op de niet-kernportefeuille is meegenomen het grote boekverlies dat is geleden op de , die 27 procent onder boekwaarde werd verkocht.
Door deze desinvestering staat er nog vastgoed met een boekwaarde van 582 miljoen euro in de etalage. Corio heeft op deze panden het afgelopen jaar 99 miljoen euro, oftewel 14 procent afgewaardeerd.
Dividend onder druk
Hoewel het directe resultaat het afgelopen jaar vrijwel stabiel is gebleven, is door de uitkering van stockdividend de winst per aandeel toch aardig teruggelopen van 2,77 euro naar 2,68 euro.
Dit cijfer ligt door meevallende administratiekosten en lagere rentelasten weliswaar boven de eigen afgegeven verwachting van 2,61 tot 2,66 euro ligt, maar het dividend dat daar uit voortvloeit valt tegen.
Corio stelt een dividend voor van 2,13euro per aandeel, wat een pay-out ratio impliceert van nipt 80 procent, volledig aan de onderkant van de reeds vorig jaar verlaagde pay-out van 80-90%.
Aandeelhouders Corio hebben dus niet alleen te maken met een stukje winstverwatering door stockdividend, ook is de pay-out ratio flink verlaagd.
Het aandeel reageert nauwelijks op de cijfers. Bij de laatste intrinsieke waarde van 37,65 euro per aandeel is sprake van een discount van circa 15 procent. Dat is groter dan bij andere vastgoedfondsen, Unibail-Rodamco kent zelfs een agio van 15 procent.
Het dividendrendement van 6,6 procent oogt aantrekkelijk, maar is niet veel hoger dan dat van sectorgenoten, die blijkbaar wel over een betere portefeuille en/of management beschikken.
Corio zelf belooft beterschap bijvoorbeeld door meer winkels van de succesvolle Spaanse retailketen Inditex in de centra op te nemen.
LEES OOK:
4 februari 2014
10 oktober 2013
16 mei 2013
14 februari 2012
4 december 2012
9 november 2012
8 augustus 2012
Gerelateerde artikelen