Voor de financiering van de overname van een zestal middelgrote winkelcentra in Frankrijk geeft Wereldhave via een claimemissie 13,34 miljoen nieuwe aandelen uit, 61,5 procent van het totaal, tegen een korting van liefst 25 procent.
Medio oktober kwam het van oorsprong Haagse vastgoedfonds Wereldhave met de dat het oog was gevallen op een zestal winkelcentra van Unibail-Rodamco.
Eigen vermogen
Na alle desinvesteringen van de laatste jaren, Wereldhave verliet de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en Spanje, nu geen kleine overname om de nieuwe groeifase mee te beginnen.
Voor de zes Franse winkelcentra betaalt Wereldhave in totaal 850 miljoen euro. De totale vastgoedportefeuille inclusief ontwikkelingsprojecten heeft een waarde van 2,3 miljard euro.
Om de sterke balans zo goed als in tact te houden financiert Wereldhave de overname voor 550 miljoen euro met eigen vermogen. Aandeelhouders gaven hier onlangs met overgrote meerderheid hun goedkeuring aan.
Verdere details claimemissie
Wereldhave zal de gewenste 550 miljoen euro bijeenhalen door aandeelhouders het recht te geven op de nieuwe aandelen in te tekenen in de verhouding 13 oude voor 8 nieuwe.
Zo worden 13.341.303 nieuwe aandelen uitgegeven tegen een prijs van 41,23 euro per aandeel. De zogeheten registratiedatum, de vaststelling van aandeelhouderschap voor toekenning van de claimrechten, is 1 december 17.40 uur.
Mochten bestaande aandeelhouders niet volledig van hun claimrechten gebruikmaken, dan zal het begeleidende bankensyndicaat garant staan de stukken af te nemen. Dat bestaat uit de ING, JP Morgan, Kempen en ABN Amro.
Uitoefening van de claims kan vanaf 2 december 9.00 uur tot en met 11 december 12.00 uur.
Vanaf 2 december wordt het aandeel Wereldhave verhandeld ex-claim. Op basis van de details van de claimemissie en de slotkoers van Wereldhave afgelopen vrijdag (63,07 euro) valt een theoretische waarde van de claim te berekenen van 8,32 euro.
Forse korting
De emissieprijs van 41,23 impliceert een hoge korting van 24,7% op de theoretische koers ex-claimrecht (‘TERP’).
De korting is lager dan de circa 35 tot 40 procent bij de claimemissies van KPN en Ballast Nedam, die uit nood waren geboren om schulden af te bouwen, maar hoger dan bij Imtech (21,7 procent).
Wereldhave is een gezond vastgoedbedrijf met solide balans en zou met minder verwatering moeten toekunnen.
De schulden als percentage van de waarde van het vastgoed (de loan to value) bedraagt ongeveer 35 procent, waar dat bij collega-bedrijven al snel 40 procent is.
De terp
De TERP is het gewogen gemiddelde van de prijs van de nieuwe en oude aandelen en wordt in formulevorm als volgt berekend:
TERP = (aantal oude aandelen x beurskoers + aantal nieuwe aandelen x uitgifteprijs) / totaal aantal aandelen na emissie
Ingevuld geeft TERP = (21,68 x 63,07+ 13,34 x 41,23)/ 35 = 54,78 euro
De korting ten opzichte van de TERP-prijs is derhalve: (54,78 -41,23) /54,78 x 100% = 24,7 procent.
De theoretische waarde van de claim kan als volgt worden berekend:
Ruilverhouding (TERP – uitgifteprijs), oftewel 8/13 (54,78 -41,23) = 8,33 euro
Avontuur
Voor aandeelhouders Wereldhave wordt het echter toch een beetje een avontuur, terwijl het bedrijf onder topman Dirk Anbeek juist een conservatieve weg leek te zijn ingeslagen.
De aangekochte winkelcentra zijn van middelgrote omvang en hebben een bezettingsgraad van slechts 91 procent, tegen 98 procent voor de huidige retailportefeuille van Wereldhave.
Unibail-Rodamco wilde er vanaf omdat hun focus ligt op de allergrootste centra. Anbeek denkt dat met goed management er veel meer uit de Franse centra te halen valt.
Zijn strategie zal toch ook van doen hebben met het feit dat zowel Unibail-Rodamco als de nieuwe combinatie Corio-Klépierre in de vijver van de zeer grote winkelcentra vist en de prijzen hiervan zeer hoog zijn.
Met deze aankoop kan wellicht nog extra waarde worden gecreëerd, maar eenvoudig zal het niet zijn. In de praktijk blijken juist de middelgrote winkelcentra het moeilijk te hebben.
Goede kans dat de begeleidende banken deze risico’s in de emissieprijs verdisconteerd hebben. Deze zaken zullen aandeelhouders moeten meewegen in hun beslissing gebruik te maken van hun claimrechten.
Eigen vermogen
Na alle desinvesteringen van de laatste jaren, Wereldhave verliet de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en Spanje, nu geen kleine overname om de nieuwe groeifase mee te beginnen.
Voor de zes Franse winkelcentra betaalt Wereldhave in totaal 850 miljoen euro. De totale vastgoedportefeuille inclusief ontwikkelingsprojecten heeft een waarde van 2,3 miljard euro.
Om de sterke balans zo goed als in tact te houden financiert Wereldhave de overname voor 550 miljoen euro met eigen vermogen. Aandeelhouders gaven hier onlangs met overgrote meerderheid hun goedkeuring aan.
Verdere details claimemissie
Wereldhave zal de gewenste 550 miljoen euro bijeenhalen door aandeelhouders het recht te geven op de nieuwe aandelen in te tekenen in de verhouding 13 oude voor 8 nieuwe.
Zo worden 13.341.303 nieuwe aandelen uitgegeven tegen een prijs van 41,23 euro per aandeel. De zogeheten registratiedatum, de vaststelling van aandeelhouderschap voor toekenning van de claimrechten, is 1 december 17.40 uur.
Mochten bestaande aandeelhouders niet volledig van hun claimrechten gebruikmaken, dan zal het begeleidende bankensyndicaat garant staan de stukken af te nemen. Dat bestaat uit de ING, JP Morgan, Kempen en ABN Amro.
Uitoefening van de claims kan vanaf 2 december 9.00 uur tot en met 11 december 12.00 uur.
Vanaf 2 december wordt het aandeel Wereldhave verhandeld ex-claim. Op basis van de details van de claimemissie en de slotkoers van Wereldhave afgelopen vrijdag (63,07 euro) valt een theoretische waarde van de claim te berekenen van 8,32 euro.
Forse korting
De emissieprijs van 41,23 impliceert een hoge korting van 24,7% op de theoretische koers ex-claimrecht (‘TERP’).
De korting is lager dan de circa 35 tot 40 procent bij de claimemissies van KPN en Ballast Nedam, die uit nood waren geboren om schulden af te bouwen, maar hoger dan bij Imtech (21,7 procent).
Wereldhave is een gezond vastgoedbedrijf met solide balans en zou met minder verwatering moeten toekunnen.
De schulden als percentage van de waarde van het vastgoed (de loan to value) bedraagt ongeveer 35 procent, waar dat bij collega-bedrijven al snel 40 procent is.
De terp
De TERP is het gewogen gemiddelde van de prijs van de nieuwe en oude aandelen en wordt in formulevorm als volgt berekend:
TERP = (aantal oude aandelen x beurskoers + aantal nieuwe aandelen x uitgifteprijs) / totaal aantal aandelen na emissie
Ingevuld geeft TERP = (21,68 x 63,07+ 13,34 x 41,23)/ 35 = 54,78 euro
De korting ten opzichte van de TERP-prijs is derhalve: (54,78 -41,23) /54,78 x 100% = 24,7 procent.
De theoretische waarde van de claim kan als volgt worden berekend:
Ruilverhouding (TERP – uitgifteprijs), oftewel 8/13 (54,78 -41,23) = 8,33 euro
Avontuur
Voor aandeelhouders Wereldhave wordt het echter toch een beetje een avontuur, terwijl het bedrijf onder topman Dirk Anbeek juist een conservatieve weg leek te zijn ingeslagen.
De aangekochte winkelcentra zijn van middelgrote omvang en hebben een bezettingsgraad van slechts 91 procent, tegen 98 procent voor de huidige retailportefeuille van Wereldhave.
Unibail-Rodamco wilde er vanaf omdat hun focus ligt op de allergrootste centra. Anbeek denkt dat met goed management er veel meer uit de Franse centra te halen valt.
Zijn strategie zal toch ook van doen hebben met het feit dat zowel Unibail-Rodamco als de nieuwe combinatie Corio-Klépierre in de vijver van de zeer grote winkelcentra vist en de prijzen hiervan zeer hoog zijn.
Met deze aankoop kan wellicht nog extra waarde worden gecreëerd, maar eenvoudig zal het niet zijn. In de praktijk blijken juist de middelgrote winkelcentra het moeilijk te hebben.
Goede kans dat de begeleidende banken deze risico’s in de emissieprijs verdisconteerd hebben. Deze zaken zullen aandeelhouders moeten meewegen in hun beslissing gebruik te maken van hun claimrechten.
Gerelateerde artikelen